马云房价预言成真「一锤定音预测法」

房价涨到现如今的高度，这可能是谁也没有预测到的事情，比如十几年前有人说北京房价能够涨到十几万一平方米，可能大家都会觉得他不是疯了就是傻了。但是现在全国房价平均都已经到了10000元/平方米左右了。一二线热点城市的房价动辄一两万、几万甚至十几万一平方米，三四线城市房价普遍在七八千左右，而人们的收入水平呢？根据国家统计局给出的数据，2019年我们国家人均支配收入是3.1万元，同时还有至少1亿人的工资在1000元以下，这样的收入水平和这么高的房价真的是格格不入。

房子作为人们生活的必需品却买不起房子，为了买房子，很多人花光了积蓄，甚至掏空了“6个钱包”，最后还背负了巨额房贷，每个月的工资基本上都得用来还房贷，导致生活品质下降，幸福感降低。不说一线城市，就是在很多二线省会城市，买一套差不多房子也需要150万到200万之间，就算是在郊区买一套房子也得100万左右，月供也要4000多元。在这些二线省会城市工作的人平均工资也就五六千元，扣除每个月的房贷，基本上也没什么钱拿来消费了。当然，这还是那些买得起房子的人，对于很多年轻人来说，凑够首付本身就是最大的难题。所以，买不起房子一直困扰着当代年轻人，是他们非常急迫想解决的问题，都希望房价能够下跌。

谈到房价下跌，就不得不提一下咱们的首富、阿里巴巴创始人马云，马云曾公开表示，未来房价会很便宜，最不值钱的可能就是房子，人人都买得起。对于马云的这种说法，有可能发生吗？如果从供需关系上来看，未来还有可能出现这种情况。

不管现在房价上涨是什么原因造成的，但是房价最初上涨的原因就是因为住房资源供不应求。现如今住房资源已经严重过剩，房价下跌也只是早晚的事情。

早在2018年，我们国家的城镇人均住房面积就已经高达39平方米，超过了欧美发达国家33平方米的标准，可见咱们现如今已经不缺房子了。在今年年初，央行又公布了一组数据，中国95%的城镇家庭都有房子，户均1.5套房子。这虽然只是算的城镇家庭，但是也足以看出租房资源有多么过剩。

在住房资源过剩的同时，他们国家的居民负债率也在不断上升，根据央行给出的统计，截止2020年6月份，中国住户部门总债务余额为58.9万亿元，居民负债率接近59%，相比2008年相比增长了9倍多。负债率增长这么快，其实都是高房价造成的原因，我国住户部门杠杆率从1996年以来就一直上涨，2008年住户部门杠杆率为18%，而到了2019年已经涨到了55.8%，增长速度惊人。

住户部门杠杆率上涨的同时，居民负债率也不断上涨，很明显都是买房造成的上涨。为限制违规资金流入房地产行业，在今年7月17日，银保监会公布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》，其中对商业银行发放的互联网贷款明确规定：单户用于消费的个人信用贷款授信额度应当不超过人民币20万元，不得用于买房、炒股、还房贷，到期一次性还本的，授信期限不超过一年。这样就限制这些网贷、信用卡、抵押贷等等违规资金流入楼市。

在今年9月份，央行和住建部联合一些房企开了一场座谈会，会中规定了针对房企负债率限制融资的“三条红线”，旨在降低房企负债率，同时限制房企融资额度，限制房地产行业扩张的速度。“三条红线”的具体内容为：1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；2、净负债率大于 100%；3、现金短债比小于 1 倍。现在符合这三条规定房企真的不多，不少房企三条红线都触碰了。

由于严查违规资金流入楼市，现在房企都融资困难，购房者的资金也困难，加上今年看跌房价的人不少，导致房企们销售业绩不佳。现在又有“三条红线”压身，于是乎在9月份，房企们开启了降价促销潮，通过降价促销吸引购房者，通过买房子回笼资金解决资金链紧张的问题，同时还可以降低负债率。降低负债率不是短期可以解决的问题，在笔者看来未来两三年房企大概率要继续延续这种销售模式了。

第一类：囤积房产、等待房价上涨获利的人

房价持续上涨了那么多年，就算是现如今国家调控政策越来越严格，可是依然有不少人还继续抱有侥幸心理，认为房价以后还会像以前那样涨回去，然后继续大涨。所以，现在还有不少炒房客在继续买房子、囤积房子，等待房价上涨获利。但是这次央行出台新政策后，不仅限制了购房者的资金来源，还限制了房子的融资，逼迫房企降低负债率。这导致未来年年房价走势都会非常平稳，而且房企还会不断打折促销，同时也会让大部分人们开始认识到房价也会下跌，不再是只涨不跌。

对于炒房客来说这可不是什么好消息，持有房产有成本，而且不低，根据业内人士计算，房价每年上涨6.1%，炒房客才能刚刚保本，可见，炒房客持有房产的成本可不低。但是在现在的房价走势下，意味着炒房客持有房产越多，持有的时间越长，亏损越多。

第二类：负债率高的房企

这次的新规定很明显，就是为了限制房企融资，让房企主动降低负债率。对于现在负债率高的房企，在销售业绩不佳、购房者看跌房价的情况下，想通过卖房回笼资金解决资金链问题同时降低负债率，这可不是一件容易的事情。降价促销避免不了，不然客户都被其他房企抢走了。但是对于房企们来说，负债率越高也意味着资金成本越高，如果降价促销，利润大大降低。

利润降低其实还是小问题，很多负债率高的房子由于资金链紧张，现在销售业绩也不好，导致不少房子资金断裂而破产。今年以来，就有超过380家房企破产，这其中不少都是因为资金链断裂而破产。所以，在接下来几年里，对于负债率高的房企来说，是一个难关，也是房企们之间的一次优胜劣汰的较量，能够生存下去的房企未来会发展的更好。

第三类：银行

不管是限制违规资金流入楼市还是限制房企融、让房企降低负债率，这些对银行来说都不是什么好消息，因为这直接降低了银行的利润。以前购房者买房需要从银行贷款，首付都可能是用的网贷、信用卡等资金，这些对银行来说都是非常稳定的高利润来源。另外房企从银行融资，拍地盖房也需要从银行贷款。而现在新规定限制了违规资金流入楼市，也限制了房企都融资，房企还在降低负债率，这些会让银行少挣太多钱。

总结：马云说的以后房价很便宜，人人都买得起房子，这个以后还真有可能实现，但是短期内可能实现不了了。现如今房价下跌已经不再是假说或者想象了，而是已经真真切切发生在很多区域很多城市。随着国家不断地调控和“房住不炒”慢慢深入人心，房价会慢慢回归合理水平，到时候不说人人都可以买得起房子，但是只要努力工作，买房子也不再是很难的事情。

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