黄龙文教区失落 当年的地王豪宅 如今二手房价正在被奥体、未科

文 | 《地产小王子》主编 苏阳

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当你不再是主角的时候，就算喊破嗓子也没人会多看一眼。G20之后，杭州传统市中心板块，是多么寂寞啊！武林、文晖、黄龙和文教等等，感觉被抛弃了！

最直观的表现就是房价——

未来科技城：二手房价突然飞涨，单价已经站上5万，个别楼盘卖出了6万元/㎡。

钱江世纪城：奥体三兄弟二手房价格全面突破6万元/㎡，甚至有一套时代奥城传闻8万元/㎡成交。随着创世纪交付，预期又往上拔了一截。

勾庄、三墩北，标杆二手房价格已经携手冲上4万……

南星桥更是不断冲击着杭州房价的天花板，10万、11万、13万......壹品、候潮府、翡翠海岸，逐渐超越武林豪宅们。

杭州二手房价格体系全面重塑的背后，是这座城市发展格局的变化：以前杭州以武林为尊，能住在西湖边是多少有钱人的梦想啊。

我们本文要讨论的黄龙文教板块，当年也算贵胄之地，直至今天，城西依然住着很多old money。

但残忍的是，这一轮行情的领跑者已经全面换成了新兴板块。就连申花、桥西都被打压得不行，眼看着要被奥体、未科超过。遑论更为传统的黄龙、文教区等板块了，在市场上逐步丧失话题性、话语权。

当人人都想摇号买房赚钱的时候，黄龙文教的「人间烟火气，最暖凡人心」，就显得不值钱。只有等这座城市哪天没那么浮躁了，才会真正重拾传统市中心的价值。

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文教卖不过申花，放到几年前，谁能想得到？

申花今年已经站上了7万元/㎡，以锦绣之城为代表的一些品质楼盘，价格甚至能够超过8万元/㎡。

而杭州楼市当年公认的几个黄龙文教区的豪宅盘，在二手房单价上已经落后给了周边申花等板块。

就拿枫华府第来说，目前二手房参考均价只有约47000元/㎡。即使剔除小区里48、58、78㎡的迷你户型，大户型的挂牌价格也普遍在54000-57000元/㎡，极少有房源的挂牌能够突破6万元/㎡。

枫华府第可以算是当年的经典楼盘了，头顶着“2004年地王”的光环出道，是国都引以为豪的经典项目。

小区里水系环绕，甚至还有假山，住的也都不是一般人。我有个朋友就住在这个小区，家里经营珠宝生意。

枫华府第新房打折卖的时候，也要卖一万五六，二手房刚交付立马就冲到了2万6-2万8。当时东方润园的新房价格，也不过刚刚3万元/㎡。

而现在，枫华府第二手房滞涨已经非常明显。

金都城市芯宇要稍微好一些，但目前的二手房参考均价也不过约67000元/㎡。

这可是行知小学 十三中本部的学区房啊！

早在2008年，城市芯宇就打出了“精装绿色科技大宅”的目标，还有全国首个绿色建筑住宅标识。可以说，这真的是杭州最早打出科技住宅概念的项目了。

不止是文教区，更靠近黄龙商务区的二手房虽然价格更高一些，但也并不理想。

我有个朋友前段时间想要从黄龙雅苑置换到申花，这才发现自己家小区的二手房参考价也不过只有68000元/㎡，剔除40㎡左右的小户型，大户型的挂牌均价也才刚刚超过7万元/㎡。

当年，黄龙雅苑可是打着“杭州龙脉贵胄”的slogan出道的，毕竟隔壁就是黄龙体育中心，到西湖的直线距离只有不过1.5公里。

不单是价格，在成交量上，黄龙文教区的二手房活跃度也明显逊色于申花。

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不光卖不过申花板块的次新房，黄龙文教区的二手房也被当年同场竞技的钱江新城远远甩在身后。

再往前倒个几年，黄龙文教区还是和武林、钱江新城并列的三大豪宅板块之一。

当年融信杭州公馆和金隅学府几乎同期入市，价格也基本相当。但如今，文教区的楼盘，却在二手房市场上被钱江新城秒杀。

2015年的杭州公馆毛坯首开均价为高层37000元/㎡，洋房42000元/㎡，2017年最后一张预售证时，高层均价已经达到了6万元/㎡，洋房均价直逼7万元/㎡。

同期的金隅学府，精装首开均价约43000-45000元/㎡，装标从5000-7000元/㎡不等。2017年尾盘的清盘价约6万元/㎡。

当年精装还不是开发商用来创造利润的利器，相对来说水分不大。折算下来，金隅学府与杭州公馆首开毛坯的价格基本上持平。

但如今，金隅学府的二手房价格参考均价约95000元/㎡，大把房源的挂牌单价甚至超过了10万元/㎡。

而融信杭州公馆的二手房均价仍然停留到69000元/㎡，和当年新房尾房售价相差并不大。

与之相对的则是价格飞涨的融信蓝孔雀和学院府。

这两个楼盘2015年时的单价还停留1字头，尚不到2万元/㎡。目前这两个小区的二手房参考价在57000元/㎡-59000元/㎡不等。

同为融信旗下的楼盘，它们和杭州公馆在二手房市场上的价差只剩下1万元/㎡。

如果要算涨幅，同样的时间段里，黄龙文教区要明显比钱江新城、滨江、申花等区域弱一些。

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其实，最初申花板块的出现，就是作为黄龙文教区的外溢出现的。但如今的楼市舞台上，两者之间主角与配角的关系已然对调。

在我们的认知里，新房市场上如果出现了黄龙文教区的楼盘：那就应该无脑抢啊！这个地段再不买都没有了！

但事实上，黄龙文教区的新房热度也不如奥体、未来科技城等板块。

黄龙云起7次开盘一共推出了416套住宅，可以说是挤牙膏式开盘了，平均每次开盘只推60套房子。最低中签率也有17.61%，那次还只推出了31套房子。最高中签率有70.23%。

有滨江品牌加持的古翠蓝庭，按道理应该会被抢的很厉害吧？去年年底，它其实是你唯一有机会捡漏的滨江楼盘，首开中签率87.33%。

不光是住宅上，在写字楼市场，黄龙文教区也已经不可避免的衰退。

十年之前，黄龙商务区几乎集中了杭州70%以上的世界500强企业，那时候如果能在黄龙办公，谁不说一句高大上？

但企业搬迁之势却已经是不可逆转，如今，钱江新城已经成为了最受世界500强企业青睐的办公地。

不少企业都选择从黄龙搬迁到了钱江新城。

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黄龙文教区的二手房市场究竟为何失落？

首先，黄龙文教区由于受到土地的限制，很难形成集群效应。

过去十多年时间里，黄龙文教区的土地基本上都是高校搬迁得来的，土地供应量不大。

我粗略统计了一下，过去15年时间，这个区域出让的宅地，两只手都数得过来。

同时，一些老的居民区很难进行整拆整建。这也就意味着，许多黄龙文教区的千万豪宅，都是被一群老破小包围的，很难像钱新、申花、滨江一样，形成一整片的豪宅群。

房子老旧，没有空地，意味着基本没有继续更新的可能。

其次，黄龙文教区原本就占据了杭州最为市中心的地段，并不缺少配套，也就很难引起新的话题。

地铁、学校、商业、医院，黄龙文教区什么都不缺，这也就意味着在如今的市场上很难有新的可炒作点。

反观申花，在二手房市场上，从锦绣之城、天阳武林邸到融信公馆ARC、融创宜和园、首开杭州金茂府，申花从不缺少话题度的楼盘。

第三，对于许多现在的年轻人来说，已经失去了老杭州人对地段的执念。

新杭州人更注重板块的前景发展未来规划，谁又会在意当年钱江新城只是一片滩涂呢？黄龙文教区除了学区之外，对他们的吸引力十分有限。

可以说，在新晋精英们的眼里，黄龙文教区已经不再是购房的首选区域了。

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放在任何一个快速发展的城市，老城区的失落都是必然的。但黄龙文教区之所以仍然是许多人心目中的朱砂痣、白月光，自然有其不可取代的原因。

一来，黄龙文教区在地理位置上仍然占据杭州的绝对中心。

即使杭州已经从西湖时代迈向了拥江发展时代，但一手武林，一手西湖，这样的地段永远不可复制。

二来，黄龙文教区仍然集中最强教育资源。

只要杭州的学区政策不发生本质上的改变，就很难撼动传统文教区的地位。所以，像锦绣公馆这样的新盘，一旦稍有学区预期加持，就有大把手握千万的豪宅客户眼巴巴地等待着。

第三，黄龙文教区有难得的城市烟火气。

走在奥体、未科的街头，或许道路都很宽，车辆行人都行色匆匆，那是这座城市蓬勃向上的力量。

但走在黄龙文教区，却是窄街密路，水城相融。转角上或许就是一家老字号，小路里就藏着杭州传统美食，偶尔还会遇到拿着篮子卖白兰花的老婆婆……

在香港，会把城市更新叫做“旧区活化”。我很喜欢活化这个词，它比更新更有生命力，饱含对复苏的期待。

黄龙文教区或许风头不再，但我们仍然可以期待“活化”的力量。