北京房价回落「北京房价真降了」

来源： 2023-02-05 18:15:50

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总，您好！刚加入会员就迫不及待来提问。具体情况如下：目前一家5口住在东城永外地区98平三居次新房，我和夫人在德胜门和大望路上班，孩子开学上一年级，学区问题已解决，未来至少九年还会居住生活在现有房子，准备长期持有。近期打算出手购买二套房，预算首付上限650万，家庭年收入100万左右，主要是把手上资金换成资产，目的是保值增值，投资属性更大一些。考虑到新房的交易成本低一些，且户型、环境较二手房有一些优势，收房后对外出租或作为家庭的第二居所，如能升值则根据需要再考虑卖掉置换，最近看了一些在售楼盘：

1.西红门橡树湾，东区122平四居，总价800万内，预算能满足，小区整体偏刚需刚改一些，离现居住地开车交通也比较方便。橡树湾品牌不错，但本楼盘物业为联合体中铁旗下物业公司，有点担心后续是否能保持小区品质;2.和锦诚园，130平四居，预算能满足，产品品质感觉还不错，应该属于改善盘，边上是南海子公园，目前周边配套还比较匮乏，估计购买之后也不好出租

3.中海兴叁号，咬咬牙勉强能够上117三居，小区品质还不错，定位中海高端藏峰系，精装标准比较高，但周边配套比较拉胯也没什么产业，买了舍不得出租，估计也不好出租，不太考虑了。4.其他还看了西山金茂府、绿城沁园，因为地段和户型等原因，基本不考虑了。问题1.目前出手购买二套房时机是否合适？

对于西红门橡树湾，看过您之前关于此楼盘的点评，目前位置确实有些偏，离地铁4号线较远。但7月初，北京地铁三期环评中提到19号线南延线西红门东站就在本楼盘东区东南角。西红门东板块未来承载金融街、丽泽上班人员居住通勤，近期也释放了教育的利好信息，因此，橡树湾是否值得投资？和锦诚园是否可以PASS了？由于生活圈在南城，对南城的环境比较熟悉，所以目前主要看的是南城的新房，根据本人的需求，是否建议进一步打开思路，看看别的区域的新房（如北清橡树湾）或者转为重点选择二手房？请京总指教！

A:回答:您好,感谢信任!1、目前出手购买二套房时机是否合适？首先建议认真阅读08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;货币不是真正意义上的财富,资产才是,所谓财富,就是我们占有了社会上稀缺的资源,并以此为筹码与社会做交易,货币不属于稀缺资源,因为通胀永远存在,房产是人类最大的财富载体;通胀会持续加剧贫富、阶层分化的速度，因为富人有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，普通人的资产很少，获取新钱的机会同样更少;

作为普通的个体，利用一切渠道和资源购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;早买早享受红利,晚买将继续遭受通胀的洗劫;稍微了解房产上涨逻辑的人都会认为房产长期看大概率会持续上涨;只有一部分人认为楼市会崩盘,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考虑末来的消费和房价水平;房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比，看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高反而是太低，尤其是北京这样的城市;

2、关于选筹上,旧宫、瀛海都属于次级板块,超过800以上的预算买这两个板块都属于资源错配;旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难;

旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右;从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌;瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;

兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年;这两个区域涨幅的背后是购买力接受不了这么高的价格,和锦诚园、中海兴叁号这两个盘溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段,西红门橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;

3、650现金,年入100,我觉得可以把目标放的广泛一些;可以关注下望京、朝青、双井这一带;我一直鼓励大家买优质板块优质楼盘,并不是说其他地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;不如看好趋势坚定持有优质盘,

新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱;二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.

如果是纯投资,800-1000的预算可以关注下朝阳的热点板块,整体比较稳健一些,不存在不确性因素,现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,空间最大既是所谓的潜力区域潜力地段,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;

稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;对持有套数不多的家庭,我一直推荐的是稳健打法,这样更有利于前期家庭的财富成长;建议认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!

Q:提问:京总，预算六百多，想买一套居住品质好些的，地铁通勤王府井比较方便的，能保值增值更好，现在完全没有方向，不知道应该往哪看

A:回答:您好，首先建议认真阅读精华栏的文章，81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章对在京购房模糊无方向者有比较大的帮助，我们要对现阶段的房地产场有一个最基本的认知，买房时才不会踩坑，2013年之前整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,

2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;投资客逐渐离场后整个北京值得持有的房子不超过20%，每个区域只有个别的几个盘会涨，有的区域可能全盘结束，未来20%的房子会继续强化金融属性，40%的房子会虚化，剩余的40%会弱化，我们只需要找到20%中的房子持有即可，了解基本市场逻辑后投资很简单，塔城这座城市的经济增长和行业发展，得到确定的回报，一切不确定性的概念全部拒之门外

600多的预算距离王府井比较近的优质板块，双井，大望路，青年路都可，苹果社区南区、风度柏林，青年汇，华纺易城，这些楼盘都比较符合您的需求，祝一切顺利！

Q:提问:您好，手里现金600万，有一套亦庄通泰国际公馆两居，还有150万贷款。现住父母的一套房，东城安交片区，可以给娃上学。目前有三个方案。

方案1: 卖掉亦庄房子，加上手里现金，买一套交东小区两居1100万左右，优势是离现有住房近，老人接送孩子方便。

方案2: 再购置一套东城,亦庄,朝青,奥森等板块的房子，选东城朝青和奥森是因为离现住处近，或者有地铁直达。问题是手里600万可能买不到什么太好的，二套房不知道如何高贷。

方案3: 目前家庭每年能存100w左右，再存两三年，凑够七八百万再买。如果选方案二，亦庄通泰国际公馆的房子，是留着还是卖掉平换一套潜力更大的好？您看哪个方案更好？方案确定后，选哪个板块和楼盘更好？

A:回答:您好,感谢信任!1、亦庄通泰国际公馆有持有价值,北京的主力发展是东南方向,亦庄持续看好,这套房留着即可;即使卖出也没必要全部压在交东;投资最稳健的方式是回避学区,学区房是高位投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的

因为房产价格高出来的部分是学位的价格,学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,这个需要注意

2、您们存款持续能力还可,如果存两三年再买大概率会跑输通胀,最好的方法就是问银行借,用未来的钱去买优质资产,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀都是损人利己的

即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失，我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的抢钱方式，否则我们只能被抢;

真实的通胀，永远是极小一部分人最先拿到新增加的货币，他们用这笔新钱，买走市场上他们偏爱的商品之前，这些商品还没有涨价，比如优质城市核心位置的房产，等他们买完之后，那些在流通当中较晚收到新钞票的人则被迫承担损失

也就是房价与其它商品价格上涨多少，他们必须承担多少，要么就买不到。对于你们的收入来讲有很多种方法加300-400的杠杆问题不大,投资房产是我们普通人抵御通胀的唯一方法，且安全，只要选筹不太烂，总能跑赢通胀;

2、朝青、奥森都是一些不错的优质板块,无论是选哪一个板块对于您们的房产配置都属于优级,安全系数相对较高,朝青可以看看华纺易城、青年汇佳园;奥森可以看看万科星园、京师园

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!

Q:提问:京总您好！我的情况是这样的：爱人于5年前调到在北京工作，北京社保5年，现在刚有资格在北京买房。由于北京户口还没获得，为了孩子教育，目前两地分居，我与孩子在老家新一线城市生活。爱人工作在西单金融街，租房在单位附近（房租单位可报销大部分，如果我与孩子不搬去北京居住的话，爱人就可一直住在租的房子。故而可不用特别考虑爱人的通勤距离）

在北京购房的主要需求就是希望保值增值的同时，也能兼顾将来如果有北京户口，孩子能在北京上学的自住需要。当然，孩子已经初二，也许等不到北京户口去北京高考。但孩子学习成绩不错，很大可能考到北京去上大学。想为孩子在北京留一套房。就算孩子长大以后在别的城市发展，那就把北京的房子卖掉置换成孩子所在城市的房产。所以也需要考虑十年后好出手。

目前首付可以拿出现金700～800万元，房子总价想控制在一千二百万以内。至少需要两房，最好是三房。由于对北京也不是特别熟悉，平时爱人工作忙，我也没时间去北京慢慢看房。就是不知道我这种情况选择在哪个位置购房更合适？目前有人推荐在丰台的“国誉万和城”和首创“天阅山河”；还有开发区的“橡树湾”想您请给到更专业的购房建议。谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、先说下丰台这两个楼盘,天阅山河和国誉万和城目前的售价,未来在二手市场上优势不是很明显,这个区域的万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段;橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;

2、现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,您们现在的购房思路属于第一种,追求潜力最大,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;

您们在京没有购房经验,建议选择稳健成长这种策略,稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;具体到你们的购房事宜上,

1200以内这三个板块、无论是丰台还是大兴,这几区域有个共同的特性就是刚需客户占比较多,1200属于微改善的预算,应该关注城内的热点板块,这些板块房价不会大起大落,也很容易吃到板块红利;家人在金融街上班,如果想买的距离单位近一些,可以看下丽泽的顺驰蓝调、金泰城丽湾;两个楼盘位置和品质都很好,性价比也可,房价也会随着丽泽的兑现慢慢增长,这种方案更适合你们,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问:您好！目前自有北京宣武牛街似海怡家1套80平小两居（估计能卖800个），马上要去孩子小学附近租房，想请教是否有必要置换一套更有升值空间？如果有的话哪里比较合适？青龙湖如何？目前不考虑通勤仅考虑投资

A:回答:您好,感谢信任!似海怡家在牛街还具备一定的成长性,在板块排中上等;可继续持有,青龙湖一带一直处于下跌趋势,去年4月有回升的迹象,持续了小半年,上涨趋势不明显,确实太远了,优势是楼盘的品质高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间;如果是为了改善居住环境,这个地方很漂亮,但大概率会低于大盘涨幅并不适合投资,应该说差距很大,市中涨20个点,这个地方可能不会高于5,随之还会有回落的可能性,建议认真阅读精华栏的文章北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问:京哥好，本人在京工作无房产，我个人落户在海淀区单位集体户口，娃也随我落了海淀集体户，2025年娃可凭集体户对口上甘家口某中等偏上小学，爱人也在甘家口区域工作但户口在外地，本人有SFSD资格，近期考虑生二孩，拟两年内完成。手里现有资金150W，家庭年收入约80W，在南方二线城市共有3套房产，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考虑在京购房，有以下几点疑问请京哥指点迷津，

一是是否应等二孩落集体户对口上学后再买房，还是近期直接买东西海学区房解决问题；二是北京房价未来涨幅如何，等二孩后再上车是否又迎来一波涨幅；三是南方二线城市房产是否应全部售出置换北京房产，以及如何布局房产兼顾学区、自住和投资效率等方面的平衡。鉴于以上实际情况，有以下几个方案可供京哥了解近期购房心路：

方案一：等二孩出生落到集体户口后（落户后即可对应入学）再买房，时间预计在2024年，届时考虑买甘家口附近不带学区属性的房子（兼顾娃上学和自住，又不多付学区溢价），考虑购入总价800至900，贷款300左右，拟处理二线城市一到两套房产加手里资金作为首付，不知京哥对于甘家口附近此类楼盘有何推荐？

方案二：等二孩出生落集体户后，预计在2024年买，从纯投资的角度买朝青、奥森或望京等增值快的板块，二线城市处理2套房产加手上资金购买总价800至900的房子，或所有房产都出售加手上资金，考虑总价1200以内的房产，贷款300左右；买入后换租，一家人在甘家口租房。

方案三：近期直接购买东西海的学区房，二孩出生后户口直接落房子上，总价800至900的二居室（换租或自住）或总价1200以内的三居室（自住），略倾向于买海淀甘家口区域的学区房，爱人上班近，两个娃读书也近。其他更好的方案也均可考虑，不知京总有何推荐？

方案四：现看中且能买到石景山中海寰宇天下天赋一层104平三居（带40平下跃），总价约800W，24年8月交房。但娃在海淀上学无法自住，且二孩出生后户口无法落海淀集体户。可在甘家口附近再买入一套40平左右的学区房，总价在400左右（全款付），作为二个孩子上学用。两套房产购入后，拟全部换租，在甘家口附近租套大一点儿的房子供一家人自住。以上几种方案，或者还有更好的方案，还请京总指点迷津。

A:回答:您好;感谢信任!1、既然你们2025年可凭集体户口上甘家口小学;完全没必要再投资学区房了;学区房就是绑架勒索型的附加价值;关于学区房投资,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,

这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;学区房属于高危投资品,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,

星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬

2、建议你抛售外地的住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。从长期看二线城市的流通性和金融属性以及保值增值性不如北京，我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》已经表明,楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨。

我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

对于你的情况，应该集中资源布局本地优质房产,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;

3、纯投资朝青、望京、奥森都可,主要看资金量,中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,

房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,

鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群;这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,

行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

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03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

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