9个月豪掷745亿拿地 中海伺机超车

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记者丨钟黛 编辑丨谭璐

毫不意外，房企的“金九银十”没有出现。

10月第一周，中指重点监测城市的新房销售，同比降幅超三成。据克而瑞统计，百强房企的9月销售操盘金额为5709.6亿元，环比增长10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅较前几月有所收窄。

仅三成百强房企在9月实现了业绩同比增长，中海即是其中一员。

9月，中海的合约物业销售金额约为228.26亿元，按年上升12.0%。而在今年前9个月，累计合约物业销售金额约2013.03亿元，按年下跌26.9%。在多个1至9月的销售榜单中，中海位列第四。

可资对比的是，据信达证券统计，TO5房企前九月销售额同比下跌42%。

多年来，中海的发展偏保守。在新任董事长颜建国的掌舵之下，中海在销售规模和拿地上更有进取心，并寻找弯道超车的机会。

盈利承压

今年上半年，中海的销售金额为1385.01亿元，同比减少33%。这一降幅远低于行业平均水平，甚至低于部分标杆房企。

行业下行期，中海的销售业绩展现韧性，源于其聚焦布局核心区域和高能级城市。

2022年上半年，北部大区为中海贡献了近三成的销售金额；其次为南部大区，销售金额占比为18%；东部大区和中海宏洋分别贡献了15%。

从城市的维度来看，中海在北京、天津、广州和香港地区的销售金额均超过了100亿元。

2021年，中海的销售额为3695亿元。其中，北上广深和香港地区的合约销售额超1000亿元，其中在北京的销售合约额超过450亿元。

然而，中海的盈利能力逐年承压。

2022上半年，中海营业收入为1037.89亿元，同比下降3.8%；毛利润为243.46亿元，同比下降20.9%；净利润为175.94亿元，净利率同比下降了3.41个百分点至16.95%。

2021年，其归母净利润的指标已出现拐点，为401.6亿元，同比减少8.54%，为20年来的首次负增长。

“未来，如何平衡质量与规模发展，依旧是中海要面对的主要问题，若严格恪守拿地标准或导致无地可拿，若一味加大拿地力度又将对利率水平造成影响。”克而瑞如此评价。

押注北京

今年以来，中海保持了在北京等主流城市拿地的节奏。

上半年，中海的投资拿地总金额约为531亿元，累计新增27宗地块，合计规划建筑面积约459万平方米，截至2022年6月30日，合计土地储备达7439万平方米。

进入下半年，中海继续保持强劲势头。根据公开数据，2022年前9月，中海收购的土地，累计应付土地出让金达745.22亿元。

截至第三批次集中供地落幕，北京今年已出让49宗住宅用地，总出让额1480亿元，而中海一共拿下6宗地块，总价259.55亿元，是今年年在北京摘地数量和总价最高的房企。

不同于业内流行的联合开发，中海经常独资拿地、独自开发与销售，展现出不俗的资金实力。

9月23日，北京第三批土拍收官，中海成为最大买家，豪掷147亿拿下三宗地块。

本场土拍中，海淀永丰3宗地块为大热门。其中，013地块吸引了7个主体参拍。最终，中海以41.975亿元摘得该宗地块。

015和016地块，同样吸引了7个主体参与竞拍，最终中海以55.77亿元摘得。上述地块的溢价率都达到15%。

从中海官微发布的土拍捷报来看，上述两宗地块将打造成拾光系产品，而在此次土拍中拿下的另一宗丰台区大红门004地块，中海将打造成藏峰系产品。

全面撒网

当多数民企暂缓拿地，中海在土拍市场保持着稳定的投资强度。同时，在行业洗牌的机会窗口下，中海也择优进行项目收并购。

“上半年并购投入超过100亿元。”中海管理层在今年年中期业绩会上透露，在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权。

公开信息显示，1月，中海从雅居乐与世茂集团手中获得广州亚运城项目的部分股权，以约37亿元的总代价，收购了共计53.33%的股权。

3月，中海又以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目最大股东。

此外，中海宏洋以约合计10亿元的总代价，收购了雅居乐旗下三家公司股权，扩大了在三宗地块中的持股比例。

中海地产行政总裁张智超在年中业绩会上称，公司的并购原则为“三个主流”（主流城市、主流地段、主流产品），已筛选了400-500个项目，在集团层面推进研判，但符合“三个主流”的项目相对较少。

“并购方面我们会继续捕捉机会，未来几个月会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。”颜建国在年中业绩会上表态。

颜建国

在今年的中期业绩报告中，颜建国写道，“行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛。一大批企业已经退出赛场，仍然在前进的企业分散成几个梯队，一批企业在咬牙坚持，一批企业在第一梯队领跑。”

他称，中海身处第一梯队，粮草充足，“我们的目标是夺取胜利”。