福州杨廷水库片区全面评析 世茂五四理想城——北峰山脚的刚需盘

杨廷水库片区，还是一个让人觉得比较陌生的名词，只是在2018年的几场土拍中映入人们的眼帘，杨廷水库也不过是壮阔北峰山脉脚下的一个小水库，库容还不到八一水库的六分之一。但是如果换一个名词新店泉头农场，应该就有不少人知道。

福州今年1月18日的土拍，让很多人知道了福州这个“养在深闺人未识”的片区，一口气出让杨廷水库南侧泉头旧屋区改造项目的四幅地块，总面积达276亩，分别被龙湖、绿城、世茂三家瓜分。尤其是世茂两幅地块，定名五四理想城（世茂云图），配建80%的安置型商品房，可售商品房部分仅有3万方，近期已经放出广告将以2.2万的毛坯备案价开盘。4月19日，保利以33.12亿竞得该片区当前最大的一幅地块（2018-01号），占地158.13亩。那么现在这些地块开发情况如何呢？经过两天的实地走访，本文对该片区进行一个整体的评析。

从卫星图上可以看出杨廷水库片区依山面湖，已经到了福州市区的东北部边陲，北峰山脉的脚下，几条道路的尽头，青山环抱之地，已经无处可以拓展。目前有两条道路可以通达，一条是杨廷路，一条是西凤路。

从山北路尽头与杨廷路交叉处的“埔党路口”公交首末站门口出发。

向南沿着杨廷路往里走，一路上路况不佳，颠簸泥泞，道路狭窄，没有分车道，四个轮子小心翼翼，两轮电动战战兢兢，共享单车建议别骑。

路程约1.2公里，步行15分钟可达。

左侧绿城地块，右侧世茂五四理想城一期。

绿城地块

龙湖地块（璟宸苑）

世茂五四理想城。

世茂地块与杨廷水库之间隔着龙湖地块，很难看到湖。该片区周边目前交通设施只有一个埔党路口公交首末站，步行15分钟可达，停靠17路、52路、166路、527路公交车，除527路城乡小巴士外，其他三路均为始发站。除步行至公交站距离稍远路况不佳外，公交车次尚可接受。早至5：30、晚至22：30都有公交。但是离地铁站就远得多了，至象峰站路程约3.5公里，步行需要40分钟。想坐地铁回家还得转一次公交。

未来规划分析：

考虑到杨廷水库片区周边缺乏配套，且该片区属于新开发片区，许多资源需要自身后续建设进行弥补。根据土拍出让文件，目前规划已有的是，2017-55号绿城地块出让时规定商业面积不少于15000m²，2018-01号保利地块规定要配建15000m²商业建筑由政府回购，2017-56号龙湖地块配建幼儿园用地4521m²。

根据福州市规划局2017年11月23日发布的《泉头旧屋区改造项目地块一、四、五规划调整公示》，该地块当前的用地调整如下：

把图片放大看。

教育配套：

除龙湖地块规划配建一所幼儿园外，上图中世茂五四理想城西南侧地块规划土地用途为中小学用地，今后可能会建设一所小学。但除此外最近的公立中学无论是秀山中学、福州七中、教院二附中等都在好几公里开外，离得最近的是埔党路口公交首末站旁的福州中加国际学校，这是一所设有幼儿园、小学、初中、高中的私立校，福州市物价局2017年10月核定的学费标准为：小学46500元/年生、初中48000元/年生、高中57500元/年生、住宿费4000元/年生。

交通配套：

关于当前该片区交通状况，上文已经详细阐述过了，但未来随着各项目建设的推进，该片区内部路网肯定会逐渐完善，交通状况会得到改善。尤其是在西凤路改造好之后，可以迅速通达西园、火车站北广场，并经由站东路快速到达华林路，车程进一步缩短，不再单单依靠一条狭窄的杨廷路出入。

当然，理想很丰满，现实很骨感，目前的西凤路泉头段是这样的：

不过以前坑坑洼洼，下暴雨必被淹的西凤路南段已经建设成了这样。

说明杨廷水库片区未来路网的建设完善还是可期的。而且西凤路全线改造建好后，公交线路一定也会随之增加。不过在交通上该片区还有一大痛点，就是位于山脚边陲之地，恐怕要与轨道交通绝缘了，目前附近没有地铁建设规划，将来也很可能不会有地铁站设置。

优劣势分析：

这是一个优点和缺点都十分明显的片区。

优点：片区位置先天优势，距离市中心很近，驱车十公里可达五四路，四公里可达福州火车站，周边青山绿水，建成后环境宜居。

缺点：当前交通不便，路况很差，离公交站不近，离地铁站过远，没有车或者不会开车日常出行会很不便。周围皆是山，已经没有发展空间。周围配套落后，附近没有大型商超，购物得到秀峰路、山北路。附近也没有学校，不管上小学上初中都很远。附近没有医院，哪怕是找个诊所都要跑老远。由于该片区原为村庄，大拆大建之后要在一片荒野中建设新城，片区内部自有的生活配套大约需要3-5年时间才能逐步完善。尤其是世茂五四理想城，本身是纯住宅地块，没有商业配套，目前预计2020年6月交房，该项目交房后还需等待龙湖、保利、绿城等项目建设完善后提供的幼儿园、商业等设施。

项目分析：

在福州严格执行调控政策后，该片区当前推出楼盘也打消了捆绑销售的念头。但是由于处于三环外，如果没有人提出也不会被列入公证摇号。当前第一个准备开盘入市的项目是世茂五四理想城，该项目两地块均为80%安置型商品房（主要用于安置周边村庄拆迁户）、20%可售商品房（约3万㎡），虽分一二期但是两块地同时建设，将于8月6日通过摇号方式抽取普通商品房和安置型商品房楼号及单元号。小区沿山体向南抬升。

目前的销售口径是按2.2万元毛坯备案价销售，无捆绑，户型只有两种，面积都是77m²，两房半。按2.2万均价计算，价格在170万左右。

户型设计较好，紧凑、方正，缺点是一楼层2梯6户，但是考虑到楼层只有15-17层，仅有2梯尚可接受。

总结点评：

世茂五四理想城跟整个杨廷水库片区一样，是一个优缺点都很明显的项目。除了杨廷水库片区拥有的区位优点外，最大的优点就是价格相对较低，总价便宜，购买首套房30%首付在50万左右。是许多刚需能承受得起的价格，单价低于周边二手房和三盛国际公园，甚至与闽侯一些楼盘价格相当。离市区较近，在鼓台晋上班的刚需可以免于长途奔波。但是也不得不指出，当前该片区的开发水平，存在的上述缺点，缺少好的教育配套，且大部分为安置型商品房，该楼盘现在也就值这个价。而且已到北峰山脚、东北边陲，没有进一步的发展空间，潜力十分有限。

至此，本文已经就整个杨廷水库片区现状及远景做了一番全面评析，尤其是世茂五四理想城这个盘，目前售楼部并不在项目现场，而在万科金域榕郡楼下，也无现房可看。因此看完本文的全面评析，已经可以进行综合判断考量，没有必要再去售楼部现场，你从我这儿看到的是最真实可靠的信息，无任何夸大。还想了解或咨询更多内幕消息的可以后台私信，字数已经很多，本文就不多写下去了。