融资收紧对房地产市场影响「楼市回暖会有什么」

新京报贝壳财经记者近日从金融管理部门和多家银行了解到，6月房地产贷款新增规模较5月明显提升，连续两月环比多增。预计6月房地产贷款新增超1500亿元，较5月环比多增2500亿元，其中房地产开发贷款多增1000亿元，个人住房贷款多增1500亿元，房地产融资呈现回暖趋势。

与融资环境同步回暖的，还有房地产销售数据。根据国家统计局7月15日公布的数据显示，1—6月，商品房销售面积和销售金额同比降幅分别收窄1.4、2.6个百分点，出现积极信号。单月来看，6月商品房销售面积和销售金额环比分别增长65.8%、68.1%，延续了5月回暖趋势。

展望下半年，有业内人士认为，年初以来，房地产“需求端”利好政策持续加码，后续政策对房企“融资端”的支持有望加强，随着房企经营端、融资端的逐步修复，房地产市场有望于三季度企稳。

多地持续房贷“宽松”效果有所显现

“现在贷款购房，只要走完相关流程，银行就能直接放款。”北京地区某股份制银行信贷经理告诉新京报贝壳财经记者，今年以来，银行房贷整体处于“宽松”状态，往年房贷头寸季节性收紧的情况在今年从未出现过。

据新京报贝壳财经记者了解，多地多银行的房贷均保持了“宽松”状态。华南地区某银行个贷部相关负责人表示，当前各家银行都加大了个人房贷力度，虽然从总体上看个人房贷业务相比往年仍然较少，但交易量已经有回升迹象。

实际上，今年以来，促进楼市发展的政策层出不穷。央行今年以来两次下调5年期以上的贷款市场报价利率（LPR）后，在5月份联合银保监会下调房贷利率下限，首套不低于LPR利率减20个基点。多地今年更是将首套房首付比例下调至20%，并多次下调首套房贷利率，苏州、南京等城市首套房贷利率均从去年最高时的6%以上，降至当前最低限4.25%。

不少已将首套房贷利率下调至最低4.25%的城市，交易量已经有所回升。苏州地区一位中介人士表示，自从疫情解封、银行将首套房贷利率下调之后，来看房的人就已经开始增多，目前已有客户购房成交。

不过，亦有部分一线城市的市场人士指出，虽然市场已经出现些许躁动，但实际成交量并不大，购房者观望情绪依然浓厚。

诸葛找房近期发布的《重点50城市场情绪指数研究报告》亦指出，在疫情阴霾消退，宽松政策效应逐步显现的背景下，市场情绪指数实现三连升，其中，二线城市继续加速修复，中部省会城市及长珠三角部分城市市场情绪修复明显，但是由于疫情等不确定性因素仍然存在，市场情绪整体恢复进程相对缓慢，预计接下来的7、8月份修复将会加速推进。

中银研究分析师叶银丹认为，尽管近期5年期LPR下调15个基点，带动了房贷利率下降。但较之于企业贷、消费贷等其他贷款利率，当前中国房贷利率依然较高。在当前居民对未来收入预期较为悲观的情况下，进一步通过降低加点、调降LPR等方式降低房贷利率，有利于降低居民长期贷款负担，刺激居民需求释放。

此外，招联金融首席研究员董希淼认为，当前城市中改善性住房需求仍未得到充分满足。因此建议可以适当放松重点城市改善性住房的相关购房政策，以释放更多购房需求。

房企融资仍需加大力度

今年上半年，央行等金融主管部门曾多次发声，要求银行等金融机构应满足房地产企业的融资需求，保持房地产融资平稳有序发展。同时，银行、资产管理公司（AMC）等金融机构通过为房企优质项目并购提供资金，推动房地产企业纾困。

据新京报贝壳财经记者了解，上半年多家银行已经加大了针对房地产企业的贷款力度，并发放了针对房地产优质项目并购的金融专项债券。多家AMC亦积极对接各类房企着力为房地产企业补充资金。

同时，房地产行业信用债融资已在5月份出现明显的回暖趋势，中指研究院统计数据显示，今年5月，房地产行业信用债融资同比上升33.5%，环比上升3.3%。而在4月份，这一数据大幅下滑。不过，亦有金融人士直言，尽管融资面逐渐向好，但是房企面临的资金压力仍然很大。

“金融机构和债券投资人的风险偏好降低，整体融资端仍处于缓慢修复中。”一位银行人士表示，当前部分银行针对开发贷的贷款意愿不强，上报后不审批、审批后不放款等问题仍然存在。与此同时，房地产企业通过债券市场融资的总体规模恢复缓慢。而资金是房地产企业复工复产、助力行业回归健康发展的重要因素之一。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，针对当前房地产市场存在的问题与风险，有必要进一步采取有针对性的政策举措。

他建议，加大力度创造宽松的房企金融环境，商业银行应加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求。同时，加快步伐增加房企非银金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等工具，引入资产管理公司，缓释房企现金流和债务压力。

下半年楼市能否持续向好？

随着各项“稳楼市”的政策效力不断显现，业内人士普遍预计，房地产市场在下半年有望出现好转。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，下半年楼市有望稳步复苏。从目前情况来看，下半年中国经济复苏前景较为明确，同时各地因城施策稳楼市政策效果将逐步显现，楼市销售回暖，房企融资条件改善，有望推动房地产投资复苏。

连平预计，大城市住房销售将率先于三季度企稳回升，并带动房价摆脱下行通道，因此四季度楼市值得期盼。由于受到宏观经济下行和疫情反复等因素影响，部分购房者存在较为浓重的观望情绪，但疫情因素导致的前期积压的刚性和改善性需求可能会在三季度后逐步释放。

他认为，经济恢复和预期改善会推动这种需求较快释放。由于重点城市人口流入较多和收入增长较快以及需求累积较多，这些城市较有可能出现一定程度的“金九银十”现象。若房企竣工及预售加快，楼市可能在国庆前后在重点城市率先较快转暖。

新京报贝壳财经记者 姜樊

编辑 孙文轩 校对 卢茜