房屋租赁要避开“这些坑” 西安市住建局发布住房租赁风险防范指南

近几年，住房租赁市场在快速发展的同时也催生了一些行业乱象，致使部分业主和租客利益受损。西安市住建局提醒广大业主和租客朋友，注意防范住房租赁“五大风险”，租房子的“这些坑”要避开。

风险一：“长收短付”

长收短付指租赁企业收取租客租金周期长于给付业主租金周期。

常见陷阱：利用价格优惠吸引租客一次性支付较长时间的租金。

风险表现：企业利用租客与业主租金支付期限错配建立资金池用于盲目扩张或其他用途，一旦经营受阻，就会出现资金链紧张甚至断裂的状况。此时，租客虽已支付房租给租赁企业，但业主方却无租可收，业主租客双双利益受损。

风险二：“高收低租”

高收低租指租赁企业支付业主的租金高于收取租客的租金。

常见陷阱：与“长收短付”结合，以高于市场价的价格吸引业主快速获取大量房源，与业主签订长期限（一年以上）短支付周期（一般为月付）的房屋收储合同；再以低于市场价的价格吸引租客一次性支付较长时间的租金。

风险表现：通过诱人的租金价格获取房源和租客，快速扩张抢占市场积累资金，一旦资金链断裂，和“长收短付”一样，业主和租客两端利益都会受损。

风险三：“租金贷”

租金贷指租赁企业与银行业金融机构、互联网金融公司、小贷公司等各类金融机构合作，使用租客个人信用向机构申请贷款支付房租的行为。

常见陷阱一：混淆概念诱导签订贷款合同

为使租客放松警惕，租赁企业往往会混淆概念把“租金贷”表述宣传为“租金分期”“租金易”“分期付”“租房消费分期贷款”等，与租客签订包含贷款事项的合同。合同中的贷款事项经常只有语焉不详的一个条款或一句话，致使很多人不明不白地“被贷款”。

常见陷阱二：诱导使用贷款APP

与租客签订租房合同后，业务员诱导租客在手机上下载APP用于支付房租。很多租客误以为此APP是租赁企业的缴纳房租平台，殊不知这个APP很有可能就是贷款APP。租客通过银行卡绑定APP后，租赁企业一次性获取贷款机构放款，租客每月“向APP支付房租”实际就是向贷款APP还款。

风险表现：“租金贷”实质是一种隐性的预付式消费。贷款机构一次性将一年或更长周期的房租以发放贷款的形式打入租赁企业账户，租赁企业却以月付、季付等短周期支付业主租金，造成了租客与业主的资金期限错配，形成资金池用于盲目扩张或其他高风险投资。一旦资金流供给出现短缺，整个资金链就会断裂，企业面临破产。此时，业主已无法按时收到租赁企业的租金，但租客仍需履行合同继续偿还贷款，同时面临贷款合同不易撤销、退租时难以退贷、贷款逾期失信等多重风险。

风险四：不规范的租赁合同

具体表现：合同内容模糊不清或缺少重要内容，使租赁双方在履行合同过程中出现对合同内容理解产生偏差或无合同履行依据等情况，导致租赁纠纷频出。

常见纠纷一：押金的抵扣用途不清晰，租赁到期后出租方以损坏设施等名义，扣押租客押金。

常见纠纷二：租赁期内房屋的附属物品、设施设备损坏的，房东应承担的维修义务或租客应承担的赔偿责任约定不清，维修和赔偿时互相推诿。

常见纠纷三：租赁期限及租赁期满后的租赁期限约定不清，租客想要续租但房屋已租给了其他人。

常见纠纷四：租赁期满后的租金涨幅约定不清，房东随意涨价租客利益受损。

常见纠纷五：水费、电费、燃气费、供暖费、物业管理费等费用应由房东或租客承担约定不明晰。

常见纠纷六：房东或租客有违约行为的，赔偿的方式约定不清，造成另一方权益受损。

风险五：“隔断房”

隔断房指在一套房屋内违规改造建筑结构私建隔断墙，使房屋打破原本设计结构形成的多个“独立单间”。

风险表现：减少人均居住面积，影响采光与通风，堵塞房屋的消防疏散通道，改变用电线路，居住安全性、舒适度无法保障，存在极大的消防安全隐患。

选择住房租赁企业要谨慎

到底该怎样才能租到合适的住房，避免遭遇不必要的租房麻烦？如何选择住房租赁企业？租房时还要注意哪些问题？住建部门给出了租房“防险七招”，提醒想要租房的市民不要上当受骗。

谨慎选择住房租赁企业

业主委托出租房屋、租客承租房屋时，注意核查以下事项：

一查企业工商登记情况，是否已列入经营异常名录。

二看企业是否在西安市住房租赁交易服务平台完成开业信息报备，是否开设住房租赁资金监管专用账户。

三要通过网络等多渠道了解企业市场口碑和客户反映。

四要实地查看企业经营场所和运营情况。

警惕价格诱惑

业主：一要多了解周边同户型房屋出租价格。二要警惕以高租金回报甚至加价收房。三要警惕以装修名义收取装修预付款。

租客：警惕低租金长租期优惠诱惑。

警惕“租金贷”

一要认真阅读合同条款。留意租赁合同中有无“租金贷”相关条款或内容。

二要谨慎下载第三方APP。警惕在不知情的情况下使用个人信用申请“租金贷”。

谨慎选择支付周期

高度警惕一次性预付3个月以上租金或租金大幅优惠的宣传，尽量选择短期支付房租（如月或季度支付），避免一次性预付较大额度的房租，降低自身权益受损风险。

登录西安市租赁服务平台进行租赁合同网签

登录西安市住房租赁交易服务平台，使用《西安市房屋租赁合同》（示范文本）进行租赁合同网签。

签订合同前，务必认真阅读、充分理解合同条款内容，对租金支付、押金退还、违约责任等重要条款的约定要清晰明了，额外签订的补充协议要特别留意，双方作出的口头承诺应在合同中予以明确。

进行住房租赁资金监管

当出租方为“托管式”租赁企业时，要按规定进行租赁交易资金监管。切勿向合同约定之外的企业账户、业务员个人账户或其他个人账户支付款项，应将房租和押金转入由企业在监管银行开立的存量住房租赁交易资金监管专用账户。

拒绝“隔断房”

“隔断房”居住面积狭小，存在重大的消防和安全隐患，危害人身安全，违法违规，应拒绝租赁。

《西安市规范住房租赁市场管理办法》规定出租住房应当遵循以下标准：

最小出租单位标准。出租住房最小单位应当以原房屋设计的房间为最小出租单位，不得违规改变房屋内部结构分割出租，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

最多出租人数标准。出租住房每个房间的租住人数原则不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

最低人均租住面积标准。人均租住住房使用面积不得低于5平方米。但为了满足租赁住房特定需求，集中开发且符合规划、消防、安全等规定的租赁住房集约式产品另有规定的，从其规定。

西安市住房租赁交易服务平台

（http://zfwsbg.xa.gov.cn/HousesRentWeb.WebApp/）

《西安市房屋租赁合同》（示范文本）

（http://zjj.xa.gov.cn/uploadfile/wsbsPic/20200914153946.docx）