老静安区域图「静安区旁边是什么区」

01.静安区概况

静安区得名于千年古刹——静安寺，由苏州河以南的老静安区与苏州河以北的老闸北区合并而成。老静安区与黄浦区相邻，地处上海的正中心，老闸北区大部分区域也在中环线以内，静安区的交通四通八达，商业氛围浓厚且国际化程度高，医疗和教育资源顶尖，涉外经济发达。

静安区是一个历史悠久的行政区，根据国务院制定的2035上海城市总体规划，静安区有南京西路、愚园路两个区域被列为上海市域历史文化保护区。

南京西路上的静安寺相传始建于三国时期的公元247年，比上海的历史要久远地多。目前与一群现代化的摩天楼融为一体，体现出静安区尊重历史的同时又兼容并包的气度。

中苏友好大厦，也就是现在的上海展览中心，这幢建于上世纪五十年代的俄罗斯古典主义风格的建筑，在上了一点年纪的上海人心里，至今依然有着不可替代的位置。

静安区不光有丰富的历史记忆，根据上海2035总体规划，静安区的苏州河以南全境以及不夜城、苏河湾两个板块都处在中央活动区内，是上海城市发展的重心。

静安确定了以”国际静安、圆梦福地”为奋斗目标，实施“一轴三带”城区发展战略。“一轴”，就是打造一条贯通南北、共享互融的复合发展轴。“三带“指的是南京西路、苏河湾和市北工业园区三个重点发展区域。

事实上，静安区不仅仅有着美好的愿景，作为世界一流城市的核心区域已初见雏形，南京西路直至上海火车站一带可类比东京中央区。

图：东京站&日本桥区域

南京西路与不夜城构成了跨国公司总部CBD与世界级购物天堂，对标东京银座与日本桥区域。上海火车站是上海中心城区内唯一的高铁站，从功能性上类似于东京站。

02.静安区的交通

静安区南部的轨道交通极其发达，有静安寺（2/7/14）、南京西路（2/12/13）、汉中路（1/12/13）三个三轨交汇的地铁站， 且都是运能最大的1号线和2号线站点。静安区也是唯一一个主城区有三座三轨交汇（静安寺、南京西、火车站）轨交枢纽的行政区，上海地铁仿佛专为静安区所建设。

静安区北部则依赖于地铁1号线，未来横向的20号线会在大宁公园附近的上海马戏城站与1号线交汇。上海火车站，也就是老上海所熟悉的“新客站”，是上海核心城区唯一的高铁站点。

静安区的高架线路也很发达，上海纵横大动脉的南北高架和延安路高架在静安区南部交错，通过延安路高架的华山路匝道出口、南北高架的新闸路匝道出口和威海路匝道出口都可以很便利地到达南京西路CBD区域。此外，南北高架贯穿整个静安区的南北，在北部与内环高架和中环高架路交汇，驾车出行十分便捷。

03.静安区的产业和商业

静安区产业结构健康，最强的要数专业服务业，金融业和高端制造业也很发达。“国际静安”名副其实，根据区政府的最新数据，静安区涉外经济税收占全区比重52.9%，是上海唯一涉外税收超五成的行政区。另外一个特点是楼宇经济，办公楼税收占比60.7%。

静安区皇冠上的明珠无疑是南京西路CBD，恒隆广场、香港兴业中心、嘉里中心、越洋广场、会德丰广场等都在上海租金最贵写字楼之列。

大量的外资企业的中国区总部，如摩根大通、通用电气、雅诗兰黛、贝恩咨询等都集中在此地。不光是外企，国泰君安、光大证券、背景深厚的博裕资本也把总部设立在南京西路CBD。更甚者，上海地方国资委的大BOSS——浦发银行、太平洋保险、上汽集团的大股东上海国际集团总部就设立在南京西路。

此外，南京西路CBD压过了陆家嘴，是上海超五星级酒店最密集的地区，目前拥有静安瑞吉、璞丽、四季、波特曼丽思卡尔顿、香格里拉、镛舍和素凯泰7家奢华级五星级酒店，是上海最顶级的商旅区域。

离南京西路不远处，苏河对岸的不夜城板块，经过20年的开发，也已经金蝉脱壳，从火车站脏乱差的腹地摇身一变成为高档CBD。

不夜城区域延续了南京西路的风格，外企总部林立，细分行业有所不同，公关公司和广告业尤其发达，WPP达邦协作广场是上海著名的“加班楼”。由于不夜城的写字楼较新，品质也很高，租金水平已经超过徐家汇和人民广场，跻身上海一梯队的商务区。

市北工业园区也是静安区规划的重点，侧重于高新技术产业。目前尚不成熟，汶水路的协信星光广场仍有大面积办公楼空置，倒是大宁公园北侧的多媒体产业园区充满活力，中小型的创业企业扎堆，灵石路更是中国的电竞产业中心。

从商务能级以及产业丰富度角度来看，静安区稳坐浦西头把交椅；在商业领域，静安区在整个上海都没有敌手。

从静安寺地铁站南京西路站短短2公里不到的路程，汇聚了静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货、晶品、上海商城、恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场、兴业太古汇接近十个商业综合体，消费层级定位中产至顶级。

其中任何一个商场放在其他区域都会成为地区标杆。要知道，包含世纪大道的整个大陆家嘴区域也只有国金中心和新开业的陆家嘴中心能媲美上述商场。可见，静安寺-南京西路商圈在上海滩的商业霸主地位在可预见的数十年里都不会改变。

大宁是新晋的市级商圈，目前拥有大宁国际商业广场和大宁音乐广场2个定位中等消费层次的商业广场，而大宁久光在不久后即将开业，将成为北上海唯一的高端商场。

此外，静安区还有西藏北路、不夜城等区级商圈，各自也有大悦城、凯德置地等知名开发商坐镇。

04.静安区的医疗

静安区是老牌的医疗强区。区内有华山医院、华东医院、儿童医院、一妇婴、第十人民医院、同济大学口腔医院等知名三甲综合医院和专科医院。其中，华山医院是全国顶尖的三甲综合医院，根据2018版复旦医学院发布的中国医院综合排行榜，华山医院位列全国前十，此次疫情中名声大噪的张文宏医生就来自华山医院。静安区各三甲医院的专长科室如下：

华山医院：传染感染科、放射科、骨科、皮肤科、神经内科、神经外科、检验医学

第一妇婴保健院：妇产科、麻醉科、消化病、核医学、变态反应

儿童医院：小儿内科、小儿外科

华东医院：老年医学

同济大学口腔医院：口腔科

05.静安区的K12教育

在公民同招、民办摇号的背景下，凸显了初中 小学双学区的价值。静安区除了拥有堪称全市最顶尖的九年一贯制学校——静教附，还有多个初中 小学的优秀双学区，如静安寺地区的一师附小 七一/市西初级和大宁地区的闸北实验小学 风华初中的组合。除此之外，区内另有静安一中心等优质小学。

民办扬波外国语和童园是两所静安区内不错的民办小学。

静安区有市西中学和市北中学两所升学率很不错、一本率在80%以上的高中。另有育才中学一本率在70%左右的高中，接着是新中和风华中学，一本率在55%左右。

因近年有大量生源中考移民黄浦区，静安区接过了黄浦区”中考难度全市最简单“的位置，考入名校的分数线比其他区都低5-10分左右。

06.静安区板块简介

①静安寺板块

静安寺板块，以商业办公为主，住宅较少但梯度明显，从300万的老破小至3000万以上的大平层都有，延安路高架南侧只有老公房，北侧有少量商品房，单价区间在10-14万之间。板块内的商业和交通极其发达，一师附小 市西初级/七一的双学区、华山医院和华东医院都在板块内。

②南京西路板块

南京西路板块是上海市中心老牌的商务和高端居住板块。板块内除了南京西路北侧有一些老大楼外，次新楼盘主力户型在100-150左右，有相当比例的外籍住客。总价区间比较高，两房在1200万左右，三房在1500万以上，单价在12万左右。板块内有儿童医院，华山医院、长征医院等知名三甲医院也在南京西路板块附近。板块内的公立教育一般，没有好的学区，不过让后代接受海外教育的业主较多。

③江宁路板块

江宁路板块实质与南京西路板块享用同等的配套资源，板块内的住宅由少量次新房和比较多的老大楼、老公房组成。两房的总价在1000万左右，三房总价在1300万以上，单价在9-11万之间。对口静教附和静安一中心的学区房都在板块内，部分小面积房源的单价可达15万以上。

④不夜城板块

不夜城板块是苏河北岸逐渐崛起的新兴区域。由于购房者还对火车站的存在造成的人员杂乱存在些许偏见，该区域相对其他中心城区的单价较低，普通商品房单价在6-8万左右，1000万以内可以淘到大三房。板块内的教育资源一般，没有好的学区，有一家二甲的闸北中心医院。轨道交通发达，有三线换乘的汉中路站。

⑤西藏北路板块

西藏北路板块是一个内环线内城市界面较差的一个区域，板块北侧清一色都是八九十年代的老公房，不过，重点开发的苏河湾区域在板块的最南端。苏河湾区域有部分顶级豪宅，总价在3000万以上，单价在14万以上。中兴路附近有一批次新高级公寓，三房总价在1300万以上，单价在9万左右。其余多为总价250-600万的老公房，单价在6万左右。板块内有上海中医院、闸北一中心、闸北三中心小学，商业资源尚可，曲阜路站有大悦城。

⑥大宁板块

大宁板块是静安区内环与中环间的板块，也是近20多年来上海进步飞速的一个板块，目前各项配套都逼近市中心水准。商业配套有大宁国际商业广场和即将开业的大宁久光百货，医院有大型综合三甲的第十人民医院和三甲专科的同济口腔医院，板块内还有闸北实验 风华初的优质公办双学区和大型公共绿地，住宅区密度较低，是不可多得的全优板块。板块内次新房总价较高，两房达到800万左右，三房在1000万以上，单价8-9万左右，普通商品房单价6-7万，900万总价以内可以买到学区三房。

07. 静安区代表性楼盘

第一梯队：顶级豪宅。单价在14万以上，总价门槛在3000万以上。静安区是上海发展最成熟的中心城区，豪宅自然也不会缺席，在老静安和新兴的苏河湾区域都有次新大平层。

第二梯队：高级公寓。静安区一直以来都是上海比较高端的住宅区，从新世纪初开始就陆续建设了不少高档的商品住宅，静安区第二梯队的住宅因为有先发优势，地段甚至好于第一梯队的住宅，不过品质相比黄浦区和长宁区05年左右建造的住宅要略次，单价12万左右，房子总价中位数在1500万左右。

第三梯队：普通商品房。静安区有大量2000-2010年间建造的普通商品房，两房在100-110平左右，三房在120平以上，由于大部分都在中环内，其中有些还是学区房，总价也不低，带学区的两房或不带学区的三房一般在800万左右，带学区的三房在1200万左右。

第四梯队：功能性住房。静安区因为学区比较好，对应的学区房也有面积比较小的，所以学区的溢价比较高，老公房或动迁房的单价也可达10万以上。

第五梯队：老破小。静安区仍存在大量城市界面很久的街区，其中八九十年代的不带学区的老公房的一房/两房总价在300-400万之间。

静安区的次新品质住宅集中在几个区域——南京西路、西藏北路的苏河湾和中兴路区域以及大宁。

08.静安区的特色、居住人群特征及静安区的未来规划

静安区是上海目前最成熟的中心城区，南京西路CBD已成为世界顶级商圈。国际化、高端化是人民对静安区的整体印象。老静安向来是高净值人士和外籍人士偏爱的居住地，而大宁、不夜城、西藏北路等新兴区域在日趋完善以及未来的规划下也吸引着不少中产人士入驻。

未来的规划上，静安区的”一轴三带“计划有三大重点发展区域，首当其冲的依旧是打造南京西路两侧高端商务商业集聚带。该区域非常成熟，已经迈入了螺蛳壳里做道场的阶段，张园旧改是目前最大体量的规划。

华润在2019年初在南京西路拍下的地王也将开工，会在南京西路上增添新的超甲级办公楼。

苏河湾在地理位置上是极好的，高区可眺望陆家嘴、俯瞰外滩，与北外滩横向连成一片，是市政府、区政府的重点开发区域。毫无疑问，苏河湾也是静安区未来最有想象空间的区域，根据规划，将打造苏州河两岸人文休闲创业集聚带。

华兴新城、安康苑的旧改动迁已经开启，未来将建成一篇崭新的天际线。

崇邦综合体位于相邻的虹口区，未来将建成大型的商业设施。

静安区“一轴三带”规划的最北侧是市北工业园区，与环境、教育、商业均优质的大宁板块接壤，将补齐大宁板块产业能级不足的短板。地产商对于这片区域的预期是比较高的，仁恒、融创等知名高端开发商已在市北工业园区拿地。

静安区在浦西的几个中心城区（黄浦、徐汇、长宁、静安）中目前发展的最好，静安区最核心的南京西路CBD相对于上海浦西其他高能级规划区域如北外滩、黄浦滨江等在轨交密度上占优，先发优势明显。而且静安区房价并没有明显高于其他区位相似的行政区，所以在静安区买房具有极高的确定性。预算充足的可选择买在静安区，享受成熟的配套和稳健的房产增值。

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