南京买房板块分析「南京买房建议」

来源： 2023-01-16 12:18:02

此篇文章为微友来信，作者是买家讲坛的老学员@兽不了，这篇来信简单谈了自己这一年对楼市的心得体会，也算是年底交的“作业”了。能看出作者非常有心，一定要给你点个赞！
2016年，孟教授希望继续通过买家讲坛培养出更多的专业买家，也欢迎大家踊跃给我们来信谈谈你对南京楼市的看法。

根据国家统计局公布的2015年12月70个大中城市房价变动情况，其中，南京房价环比再涨1.2%，同比上涨7.9%，已经连续上涨十个月，而且实际上的涨幅应该还不止于此。

统计局的数据重在反映趋势性，具体到个体楼盘的涨价并没有及时反映，而且从目前的态势来看，大的趋势没有改变，上半年房价应该还在上升通道。这个涨幅在全国来说也是非常抢眼，仅次于深圳等少数几个一线城市，领跑二线城市，这两年南京房价一路稳定向上，与此前房价遭到调整的杭州差距已经明显缩小，已经有人将南京定义为1.5线城市，甚至还有喊出南京将会是第五个一线城市的激进提法。

2015年南京GDP排全国第11位，为9600亿元，同比增长9.2%，常住人口数量为821万，南京人口数也低于前十位的任何一个城市，外来人口数排名20位后，每年人口增量也不过3万人，拿这样的数据来做分析，显然无法解释为何南京楼市如此火爆，2015年全年新房加二手房约二十万套的成交量，所以单以人口和经济的宏观数据来解释楼市并非那么理所当然。南京楼市如此火爆，其背后的原因究竟何在？是谁在买南京的房子？本文试图从一个业余楼市观察者的角度来做一些不同的解读：
图南京市最近15年的人口、城镇化和新婚数据
首先来看一下全国货币供应量，广义货币M2在1996年仅为7.6万亿，2015年接近150万亿，2019年预计200万亿，这么大的货币供应量，无论是流向哪个领域，再姜你军，蒜你狠，也无法吸纳，不是房地产这个大海棉在吸水，想想都怕。这也是周小川说过的，我们要设计好蓄水池的话意所指，看到这是不是有种在南京赶紧买套房压压惊的感觉。
我觉得除了在货币供应量、经济、人口等规模因素外，还要关注结构与其内部关系因素。南京楼市一个很重要的买家因素在于其中产阶级稳定并且数量可观，而且一个大规模、稳定并且富裕的中产阶级对于公民社会很重要，多数有见识的观察人士普遍认为，它为社会包容性、宽容、民主以及很多其他优良品质公共产品的供应提供了支撑。理解了这一点，也许能更好的理解南京楼市热销的背后原因，开发商也能做出更好的适合南京的产品出来。那么问题来了，南京的中产阶级到底是哪些人呢，规模到底有多大，他们有怎样的支付能力，又喜欢买什么样的房子呢？
我本人在电力行业工作，属于垄断国企，由于工作的原因，上下游企业都比较熟悉，就先从这里说起，驻宁的省级垄断国企规模就不小，省电力、省移动、省电信、省烟草…每家背后都是上千人的潜在购房人数，就拿电力来说，南京的电力自动化设备制造企业，尤其是以南瑞继保、国电南自等上市公司为代表，其无论是薪酬还是技术，南京的自动化电力行业水平在全国是遥遥领先的第一。这几个巨头再加上省级机关公务员，高校总的数量、211高校数量全国均排在四、五位的位置，稳定并且庞大的教师，军官阶层，看看自己身边人都是什么行业的，收入如何就知道了。南京的特点在于行业发展全面，统计数据上看，南京平均收入不高，但是高收入的也不少。
再说现在最在风口浪尖的互联网行业，这个南京应该是不如杭州，但是南京也有house365，焦点科技，途牛，苏宁三个半上市公司，已经是全国第六了，按软件行业收入来看，这个每年国家都有统计的，南京全国第四，次于北上深，高于广杭，看看宁南片区的几个楼盘就知道了，大批的码农啊。
南京的外贸行业也发达啊，上市公司好几家，自己独立做的外贸个体户一大把，大概全国第五第六的样子，次于北上深，和广杭差不多。不过这两年外贸行业总体不景气，从朋友圈银行朋友偶发的破产拍卖的房产消息也能看出点端倪。
南京的人均本外币存款余额低于北上深，和广杭差不多，南京银行和华泰证券在主板上市，并且南京证券是全行业唯一从没亏损过的，这也透露了南京人稳健踏实的风格。
医药化工行业也是南京的传统优势行业，比如先声药业等。南化、南钢、扬子等大型国企的中层及以上高管，他们的实力也是不容小觑，比如五台花园就是早期扬子石化公司的福利分房。
还有房地产行业，南京本土的开发商上市公司也不少，苏宁环球，栖霞建设，朗诗，高科，不过现在比不上福建的开发商，也比不上杭州，也许南京的房子太好卖了，买家还不够挑剔，导致缺少精品楼盘。
南京传媒行业也比较发达，凤凰传媒，国内最大的图书发行集团，上市公司，扬子晚报的发行量在全国都是前几位的，电视、广播一大批名牌栏目，这后面全是一大批的精英购房人群。
最后感叹一下，不要说在深圳或者上海买过房子，就是在南京卖套房，再去三四线城市都可以横着走，但是三四线城市的想要移民到南京，还是家里要有一定的财力才行，这可不是一个可逆的过程，这就是差距，多的选择权才是王道。有钱不一定幸福，但是没钱确实很难幸福。有更多的经济实力，才有更多的选择权，否则只能被选择，尤其是对于我们的下一代来说，当然你也可以说，挣再多的钱，不见得他生活就很好，一家人平安健康就好，但我认为，在可以奋斗的日子，还是应该摈弃这种鸵鸟思维，努力不一定都有回报，不努力你的选择面只会越来越窄，买房也日益是一门技术活，2016来了，我们做好功课，选好房，买好房。有时间多听听孟教授的买家讲坛，最好面对面交流，一定会很有收获，也可以加教授的私人微信mjjt2015。