双钥匙公寓值得投资吗「三钥匙公寓」

上个月南京发布《市政府关于印发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知》，将在7月1日起施行。《新规》最大的变化是酒店式公寓的层高限制从4.8米降到3.6米。买一层送一层将从市场绝迹。同时严厉遏制利用飘窗、阳台、檐廊、挑廊等偷面积的行为。于是，是市场上各种在售的4.8米挑高公寓开始着重宣传其稀缺性，为了体现投资价值，更是有项目把自己的双钥匙、三钥匙产品拿出来说事，挑高公寓的投资价值真的如此好吗？楼市君近期去实际探访了几个该类型的楼盘，将用实际数据和现场产品解析，告诉你他们的投资价值到底有多大?

所谓“双钥匙”要自己装修 4000元/月的租金太理想化

位于江宁大学城核心的龙湖新壹城项目，前两天迎来首次开盘，成交均价23000元/平左右，当天售出八成。从地理位置上来讲龙湖新壹城是个不错的项目，适合青年人。一号线交院站地铁口，出门有自建的龙湖商业，过马路有文鼎广场可以逛街，想健身有江宁体育馆和数不清的大学体育设施，骑自行车几分钟就可到达方山脚下。天然条件不用多说，大家也可以亲身看得见，好！

但从产品上来讲就毫无新意了，4.8米挑高未来是越来越稀缺，但是亲们，公寓成交量就那么大，我买二手房不行吗（当然税比较高），所以商家把4.8米挑高作为亮点来宣传，是欺负老百姓不了解市场，在这里楼市君必须说下！还有就是开发商一直在大肆宣传的双所谓“双钥匙”，我一进门就问的这个，置业顾问也很小心的回答，“我们是毛坯，双钥匙是需要您自己后期装修改造的”，我去！既然是我自己装修搞出来的，怎么是你开发商宣传的亮点了？装修过的人都知道，咱们去一家装修公司找个设计师，分分钟能给你设计出来，龙湖、保利、银城等作为一个全国知名的开发商如此宣传，也是醉人！凭一张装修建议图，就能忽悠购房者，厉害！

此外，龙湖新壹城的售楼处贴出了周边公寓的出租价格地图（我也不知道他们从哪找的），最后把龙湖新壹城的出租标准定为4000多元/月！你一看真的会心动哦，首付个50万，剩下五十万贷款10年，然后每月靠房租就能抵消大部分的月供了！真是划算啊！别急，楼市君给你分析这个地图，大学城三室的租金3000多元/月左右，距离龙湖新壹城最近的天正天御溪岸的租金两室2800元/月，这还没有算租客租房时的还价。一套公寓凭什么租4000多/月？置业顾问给出的解释是，4.8米挑高，可以隔成两层，每层2000，不就是4000吗？乍一听上去还蛮有道理，但是仔细一推敲就会觉得过于理想化。

首先，租到2000元/月/层，前提是买房人要自出成本装修并且提共家电才可以，这也是成本，开发商并没有算进去。其次，同样是4000元/月，为什么租客不去选择一套三是或者四室的住宅呢？从居住体验讲，平层住宅的舒适度肯定要好于小公寓的。4000元/月的租金，看上去很美，操作起来有难度！

链家网新挂大学城几个小区出租价格

house365租房频道挂出的天正天御溪岸的租金

保利堂悦： 做好的双门双钥匙 拎包入住

相比于龙湖新壹城保利堂悦的双钥匙更名副其实一点——精装修、双层已经隔好，双钥匙拎包入住！保利堂悦比龙湖新壹城要贵不少，当然里面有精装的成本，还有地理位置的不同，保利堂悦更靠近主城，房屋出租比更高，配套更加齐全，26000左右的均价相比于周边35000左右的住宅价格很是吸引人。在宣传上，保利堂悦把公寓命名为翡翠公馆，定位“精装小豪”！档次立马上去了。

保利堂悦精装公寓两层已经隔好

保利堂悦翡翠公馆的销售主打的是升值牌，“板块新拍的地价、周边的房价....都预示着将来这里的房价还要涨，买公寓可能升值相比住宅慢，但总价低，投资成本低，也是不错的选择”巴拉巴拉。。。。还算客观。但是保利堂悦有个缺点，南面有高架，虽然有70米的绿化降噪隔离带，不免还是有些影响。

银城KINMA Q 社区： “三钥匙”竟是买两套（捂脸表情）

银城KINMA Q 社区位于城东马群，地铁二、四号线金马路站旁，赛马场南侧。户型面积由37-80㎡组成，包括3m平层、4.8m挑高产品以及4.8m挑高双钥匙产品。主打的4.8m挑高双钥匙产品，当被问及你家楼盘双钥匙、三钥匙的特点时，置业顾问的回答让某不知道该说什么，“买两套挑高的户型，下面打通就可以是三钥匙了”，和龙湖新壹城双钥匙一样，银城Q 社区三钥匙都是购房者自掏腰包改建，比较好的是只要下面打通，但也是成本啊，您这么宣传，我真不想说什么。

此外，银城Q 社区虽然位置、出租条件看上去不错，但也经不起推敲。租给年轻人，北面是赛马场，臭气熏天，估计春夏季不能开窗户。银城宣传的租金，可以在附近的住宅区租到不错的单间，可能对于追求独立空间的年轻人比较有吸引力。

该项目也有比较不错的优势吸引年轻人，就是这个社区的概念还是蛮不错。部分智能家居，送一个聊天机器人（单身狗会喜欢吧），还有一个微信群，据说可以点外卖等等，另外银承自持的商业，能满足熬夜加班狗的夜间各种生理需求。

点评到此为止，说多了得罪人。综合以上三个市场比较火的4.8米挑高公寓项目，楼市君的建议是，1、只考虑价格，即低成本投资，选择顺序是银城Q 、龙湖新壹城、保利堂悦。2、考虑出租方便租金高的话，选择顺序保利堂悦、龙湖新壹城、银城Q 。3、考虑增值快速收回成本，选择顺序龙湖新壹城、保利堂悦、银城Q 。具体原因见前面分析。

个人见解，不足为投资建议。看看多了解也是好的，文止，谢谢阅读！