碧桂园「碧桂园发展方向」

来源： 2023-01-02 16:17:46

近日，工信部下属机构赛迪顾问城市经济研究中心发布了2021年全国百强市、百强区、百强县、百强镇排行榜。作为经济大省，山东11城跻身百强市，13县位列百强县，6个区入围百强区，表现突出。

在市场跌宕起伏、行业加速洗牌的背景下，碧桂园坚持深耕三四线，长期看好中国城镇化发展的战略无疑展现了优势。

在县域经济发展大省山东，碧桂园的机会在哪里？值得探究。

经济大省县域发展潜力突出

在赛迪顾问公布的百强县中，江苏、浙江、山东霸榜，三省合计占比接近6成，成为中国县域经济最闪亮的地带。山东省表现抢眼，百强县占了13席，其中龙口市位居百强县第10名。13个经济实力雄厚的县市，构成了山东县域经济的骨干，也让山东与江苏、浙江一同，常年位居全国百强县数量的第一阵营。

百强县里看山东，或许能窥得我国县域经济的发展路径。

赛迪顾问发布的2021年中国县域经济百强榜单

作为国家“两纵三横”城镇化战略布局中的重点城市群，山东半岛城市群覆盖山东全域16市136个县级行政区，对内承接南北、横贯东西，拱卫京畿、驻防海空，对外毗邻日韩、面向东北亚、联通“一带一路”，2020年地区生产总值超过7.3万亿元，占全国的7%以上。与此同时，省内80%以上的人口生活在县域，85%以上的经济总量在县域，96%以上的国土面积集中在县域，77.9%的一般公共预算收入在县域。这使得山东在全国县域经济发展大局中具有独特而重要的战略地位。

在国家城镇化战略布局的背景下，山东省形成构建了“一群两心三圈”区域协调发展的政策体系：具有全球影响力的山东半岛城市群；济南建设国家中心城市、青岛建设全球海洋中心城市；省会、胶东、鲁南三大经济圈一体化发展。

经济圈一体化发展，是山东省的战略规划。而通过构建一体化经济圈，县域之间组CP，打破行政区划分割，打通产业链条，抱团发展，正成为山东县域经济发展的新趋势，并取得了实质性成果。

今年上榜百强县的山东13个县市中，胶东经济圈是山东县域发展的高地，此次上榜数量高达9席。鲁南和省会经济圈，均分余下四席。

赛迪县域经济研究中心指出，“十四五”时期，我国县域经济发展呈现出从孤立封闭发展向区域协同一体化发展加速转变的趋势。

国家发改委国地所国土经济室主任、研究员黄征学教授认为，部分县域之所以“不经济”，主要是人口规模和市场规模“不经济”，因此，“融合”至关重要。如果县域地处大型城市群，应该主动融入，借势发展，积极推动便捷交通圈、高效经济圈、美丽生活圈建设。

山东省三大经济圈分部图

除了在市场规模上进行“融合”，山东也一直致力于人口的“融合”。今年4月，山东省发改委在《新型城镇化建设2022年行动计划》中提出，促进农业转移人口全面融入城市，加快城乡融合发展，力争全省常住人口城镇化率提高1个百分点，达到65%左右。完善城市住房体系，引导产城人融合、人房地钱联动，促进职住平衡。建立住房和土地联动机制，支持合理自住需求。

山东省住房和城乡建设厅房地产市场监管处副处长李晓认为，根据十四五规划，到2025年，山东省常住人口城镇化率达到68％左右；到2035年，城镇化实现高质量发展，常住人口城镇化率达到75%，每年大概要新增100万城镇人口，房地产业发展的基础牢固，长期稳定发展是有支撑的。

无论是在现有发展格局，还是中长期政策导向上，山东省县域经济的潜能都十分明显。这也意味着，省内房地产市场，尤其是县域市场仍有较大发展空间。

机会进入深度布局稳健发展

在山东省经济一体化、人口导流的政策带动下，围绕县域经济发展所带来的利好，也为长期看好中国城镇化发展战略的碧桂园，带来更多机会。

8月3日，《财富》杂志发布最新世界500强榜单，碧桂园位列第138位，排名创下新高，这是碧桂园自2017年首次登榜以来连续第6年入选榜单，展现出良好的发展韧性与稳健的经营能力，这一“企业基因”在山东市场有着明显体现。

2021年，山东房地产市场呈现理性平稳的运行态势。据山东省统计局数据显示，2021年，山东全年商品房销售面积14272.8万平方米，比上年增长7.5%，商品房销售额12155.6亿元，增长9.9%。全年房屋施工面积突破8亿平方米，达8.3亿平方米，比上年增长3.7%。项目建设进度加快，带动开发投资稳定增长。全年完成开发投资9819.7亿元，增长3.9%，其中济南、淄博、济宁、临沂4市增速超过10%，枣庄、潍坊、泰安、聊城、菏泽5市增速超过5%。

上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭认为，在绝大多数情况下，居住和购房需求，是由产业带来的劳动力需求和人口的定居带来的衍生需求。

以省会经济圈的重要地级市德州为例，德州距离省会济南127公里，冀鲁交界地区的交通枢纽和经济中心，下辖2区2市7县。2016年9月，德州入选“中国地级市民生发展100强”之一，被列为第一批国家新型城镇化综合试点地区。2021年，德州经济持续稳中向好，全市国民生产总值实现3489亿元，相较于2020年增长8.3%，增长率位列山东省首位。

近年来德州全市GDP走势图

2021年，德州市成立十三个作战指挥部，针对城区基础建设、城市发展、教育建设等方面加大力度。12月，德州天衢新区规划发布，德州城市东部发展再次迈入新的台阶。而德州西端，京杭运河恢复利用进入实质性阶段，片区拆迁工作启动。尽管全国整体行业下行，但德州在政策利好刺激下，房地产行业也保持着相对稳定的态势，2021年，德州全市成交商品房736万平方米，与2020年基本持平；成交金额493.6亿元，同比增速5.2%。

自2017年开始，诸多品牌房企开始关注德州并陆续落地，为德州的房地产行业带来新的增长活力，碧桂园也是其中一员。从2017年到2022年，碧桂园用5年时间14个项目完成了在德州2区2市6县（夏津县未进驻）的深耕覆盖，市占率位列德州首位。仅在去年，碧桂园就在德州德城区、临邑县、宁津县、庆云县精准投资摘得5宗地块，总占地面积约29.14万平方米，总货值约51.47亿。除了在投资端表现抢眼，2021年碧桂园在德州销售面积86.50万平方米，销售金额54.37亿，销售面积和金额均占比全市约11%，位列德州市场第一。在亿翰智库看来，销售业绩是企业收入和利润的先行指标，高体量的业绩也就意味着未来收入和利润的高保障性。

数据来源：2021年德州房地产行业发展报告

2017年-2021年，碧桂园在德州各区县精准投资布局

通过在德州的稳健经营管中窥豹，到目前为止，500强民企碧桂园，已经用183个项目实现了山东全部16地市全面布局，达到了市场全覆盖，也是目前山东省内唯一一家全布局的房企。依托整体平稳的市场，凭借着在山东的稳健经营、均衡布局，2021年碧桂园以网签296.75亿的销售数据连续第三年位列山东省第一。

中国青年报观点认为，碧桂园是行业中下沉颗粒度最细的房企，与百强县覆盖率极高。同时，碧桂园也是行业中，下沉市场份额做得最大的房企——2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比达68%。县城，是碧桂园稳健发展的基本盘。

稳保交付着眼长远聚焦深耕

在行业承压的当下，对于房企来说，高质量的交付有助于展示自身经营实力和稳健状态，增强购房者、业主和市场投资者的信心，是未来长远深耕发展的有力保障。

事实上，“交付”作为维稳和信心修复的关键环节，越来越受到行业重视；消费者住房需求的升级，也潜移默化地对交付提出了更高要求。一定程度上，“交付”二字已经成为房企稳定性、以及产品和服务核心能力的综合体现。在主流机构的房企竞争力评估标准中，交付能力和品质占据越来越重要的位置。

7月28日，中央政治局召开会议，提到要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。据了解，这是“保交楼”首入中央政治局会议内容。

在这一背景下，不少房企都在着力保证项目建设，推动高质量交付，并促进“交房即交证”的落地。“交付即办证”，被视作是对开发商的一项大考，意味着开发商不仅要在房子交付前实现工程验收达标，还要提前完成所有围绕交房交证的服务事项。有观点认为，能落地“交付即办证”的房企无疑是开发商中的佼佼者。

据乐居财经《2022上半年房企交付榜》数据显示，碧桂园以25万套交付量高居榜首。今年上半年，碧桂园在山东的交付量也创下历史新高：完成了全省16地市累计108个批次，28443套、21335户业主的交付工作。其中20个项目、10126套实现“交付即办证”，覆盖济南、临沂、德州、泰安、淄博、枣庄、日照等城市。克而瑞认为，交付成绩体现了碧桂园对交付力的重视，也展现了作为头部企业的担当。碧桂园集团总裁莫斌强调：“今年我们要做得比去年更好，交付标准要进一步提升，对质量的控制要进一步向前端延伸。”

泰安碧桂园时代澜湾项目交付即办证

近年来，碧桂园在山东通过集团的强基行动、工程师文化季、交付评估、工地开放等多种方式，持续提升项目的产品品质。

今年5月，淄博碧桂园凤凰星著项目举办全天候工地开放日活动，这在淄博尚属首次，在山东省也为数不多。活动中，凤凰星著的工程师们向业主详细的介绍了施工过程中的全套钢支撑加固体系、内墙石膏抹灰工艺工法、外墙施工等诸多工艺工法，让业主直观感受房屋品质和质量。项目营销负责人刘少亮说：“我们以诚信、公开、透明的态度，向业主和市场传递信心和底气。”

全天候工地开放，不仅获得碧桂园业主们的认可，也吸引了大量的社会关注。“敢全天候开放，说明项目质量有保障，说明碧桂园的房子信得过。”参与现场活动的业主刘女士肯定地说。