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soho夫妇「soho地产老总」

来源： 2023-01-02 10:16:04

这是熊猫贝贝的第1285篇原创文章

#潘石屹辞去SOHO中国董事会主席#

沉寂已久的地产大亨潘石屹，又出现在舆论视野了。这次又跟「退」有关。

9月7日，SOHO中国发布公告，潘石屹、潘张欣分别辞去董事会主席、CEO职务，专注于支持艺术和慈善事业。

图片来源：SOHO中国官网

看上去，SOHO中国是要「去潘石屹化」。

接任的是公司此前的两位副总裁——徐晋及钱霆，都是房地产业的“老将”，有超过20年的从业经验。

有意思的是，潘氏夫妻双双把家还的消息一出，SOHO中国股价直线拉升，一度涨超17%。

受潘氏夫妇辞任消息影响，9月7日午后，SOHO中国股价快速拉升，一度涨超17%，截至当日收盘，SOHO中国股价涨11.03%，报1.51港元/股，市值78.51亿港元。

这就很现实：潘张的辞任在很大程度上可以降低舆论环境和监管部门的关注，有利于改善SOHO中国的经营环境，这与市场对此事件的超涨15%以上的反应是一致的。

这侧面印证了一点：潘石屹当下的外部形象，已成SOHO中国的「负资产」。

负资产切割，资本市场加分，就是这么简单粗暴。现实由不得这夫妻俩不切割。

上一次潘石屹露面，是想通过零售的形式，分拆一些物业单位进行甩卖，大概就2022年3月份左右的样子，当时不管业内还是市场分析，都不看好这次甩卖。

图片来源：网络

果不其然，甩卖失败，准备拆分销售的物业单位即使给出中介和渠道很高的居中提成，摆上货架大半年，无人问津。

实际上，素有跑跑美称，价值观长期饱受争议的潘石屹夫妇，这次选择隐退，本质上还是一种甩摊子的跑路行为。

不仅如此，留下的，还是一个充满问题和风险的烂摊子。

这篇文章，就和各位读者朋友们，聊一聊这位中国房地产历程中具有代表性的争议人物。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1SOHO中国和潘石屹，长期以来的“跑路标签”

在潘石屹辞去SOHO中国董事会主席的新闻下面，有两条跟帖很热。

一条是质问：专注于哪国的慈善事业？

另一条则是疾呼：千万不能让潘石屹跑了。

没有任何的祝福，更多的，是充满质疑和负面情绪的拷问。

何至于此？今日之果，其实都和长期贴在潘石屹夫妻身上的“热衷跑路”标签，密不可分：

很多人不知道的是，早在李嘉诚大规模甩卖的那年（2014年），潘石屹就紧跟步伐卖起来了。

2014年至2017年，SOHO中国大卖的节奏就没停过：上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场都在2014年早早被卖出。

2017年万达出售酒店和文旅项目时，潘石屹还为王健林199亿元卖掉77家高端酒店给富力而惊愕，「我以为我看错了」——同年6月，他整售上海虹口SOHO的价格就高达35.73亿元。

到了2018年，潘石屹手中的主要资产包，就只剩下上海北京的「八大金刚」（包括北京的望京SOHO、光华路SOHO2期，上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场等）了。

他本来说未来不再出售资产，但1年后就「身体很诚实」地又叫卖起来了：2019年，连「八大金刚」项目也被摆上货架。

▲SOHO中国从2014年就开始卖卖卖。

2021年和黑石清仓大甩卖生意没做成、拟套现上百亿未成功后，潘石屹又使出了整楼散售的法子，但哪怕七折甩卖、开出4%的佣金，效果依旧不佳。

跑是更大的原罪。它连着的经常是割韭菜、两面人定性。

和万达断臂求生收获赞誉的不同，潘石屹甩卖国内资产，是个人都知道，这家伙是要润出去。

2006年至今SOHO中国累计实施分红12次，潘张二人累计取得分红现金约133亿元。这笔收入，流向了潘石屹家族在开曼群岛的家族信托。

跑与不跑，不是关键，重要的是，即使SOHO中国就算遭遇极端情况，潘石屹夫妻二人凭借过往的动作，早已赚的盆满钵满。

此时选择隐退，对于长期无心经营的潘石屹夫妻而言，更像是SOHO中国这艘商业地产大船，风雨飘摇之际的弃船而去，不带一丝眷恋。

图片来源：头条图库

2潘石屹夫妻的此次隐退，留下了一个烂摊子？

近年来，SOHO中国麻烦缠身。

目前，倪葵阳被调查一案仍未有定论，旗下公司因税务、电力价格违法等问题，接连受罚，单是税务罚款，便高达7.09亿元。

据SOHO中国2022年上半年年报，截至今年6月30日，集团的总借款共计167.3亿元，其中，一年内到期的债务约为16.13亿元。

目前，集团约人民币162.22亿元的借贷以投资物业作为抵押。

据了解，截至年中，SOHO中国的净资产负债率约为44%，平均借贷成本约4.7%。这样的负债，在房企中虽处于较低水平，但问题是，SOHO中国的“造血力”并不强。

其现金及现金等价物约4.61亿元，已无法覆盖一年内到期债务。SOHO中国称，鉴于上述情况，管理层在评估公司持续经营能力时，已审慎考虑公司未来流动资金、经营状况以及可用融资来源，并已采取措施及制定计划以减轻资金压力及改善财务状况。

▲SOHO中国的现金储备正逐年走低，图片来自东方财富。

SOHO中国赖以生存的租金收入，正在锐减。

2022年上半年，SOHO中国营业收入约为人民币8.96亿元，全部为租金收入。SOHO中国于公告提及，受新冠疫情的影响，北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年6月30日，集团投资物业平均出租率下降至约80%。相比之下，在2020年之前，SOHO中国平均出租率为90%。

简单来说，就是经营类商业物业的负债，都是被以各种名头和分红，流入了实控人的口袋。

中国的公司就这么点门道，生意就这么多套路，玩法，也就那么几种。

太阳底下没有新鲜事，拆东补西，中饱私囊，哪有什么稀罕套路？

SOHO中国在今年3月宣告，为缓解资金压力，以7折价格销售3.2平方米京沪两地物业，包括银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等９个项目等写字楼、商业和部分商住公寓项目，该公司强调，收入全部用于降负债，不分红。

潘石屹也站出来喊话“欢迎购买”，并表示公司“减负”前行，所处的房地产行业得不到金融机构的支持，如果未来融资环境不改善，还会销售房源。

结果也不是什么秘密，卖不动，别说未来融资环境了，现实连住宅地产这种现金牛模式都钱紧，何况纯商业物业？

拖了半年，选择隐退，怎么看，都像是甩卖不成，债期临近，金蝉脱壳。

图片来源：头条图库

3反思：潘石屹其人，不能代表什么时代，但是属于和他同一类人的时代，已经结束

回顾潘石屹的发家历程，也是有高光时刻的：

千禧年，潘石屹打造的北京首座SOHO项目——SOHO现代城，已连续两年成为北京市单体项目销售冠军。2004年，仅成立9年的SOHO中国纳税就超过了3亿元，成了中国纳税排No.1的房地产企业。2007年，SOHO中国成功在香港上市融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。2010年是SOHO中国的巅峰时刻：伴随着银河SOHO卖出146亿，成为单体项目的全国销售冠军，公司整体销售额达到了历史新高的238亿元。

在那个年代，商业上的成功会为人镀上许多光环，杂志封面轻易收割，「导师」名号予取予求。

潘石屹夫妇其人，身上最大的标签，并不是高光时刻这些成绩，而是“精致利己主义”。

最典型的注脚是：

2015年6月，潘石屹上金星主持的节目，被金星问到为什么给哈佛耶鲁捐那么多钱。

这的确是道送命题，带有些道德绑架意味，潘石屹本来有很多种回应方式，包括说得实在些，可他偏却选择了道义化标榜——

先是说「捐给在哈佛上学的中国贫困生的」，被金星追问「哈佛没有穷人，你怎么不捐给国内学校？」后又自乱阵脚，说「现在中国不是有钱了吗，为什么中国孩子的学费还要让别人给呢？」

就差把鸡贼写在脸上了。这难免在当下时兴的反套路心态面前触礁。

随后的结果是：他的两个儿子，一个去了哈佛，一个念耶鲁，也就是他豪捐的两所名校。潘氏夫妇摘不去「表里不一」的帽子。

而当「精致的利己主义」跟跑路倾向结合，潘石屹注定会被推上舆论烤架，风评垮塌是必然。

舆论水温跟之前的早就不一样了。

在当下，地产大佬的集体形象分，早就在「原罪论」的拉拽中不断下移。

如果说，十年前，潘石屹还能在慕强氛围下，用接地气形象冲淡高房价之下针对房产商的怨怼情绪，那到了今天，他的「潘跑跑」行为只会在原罪论的映衬下显得愈发刺眼。