这次“体检” 麻涌楼市确诊为“虚胖症”
来源： 2022-12-28 10:16:01
上期关于茶山楼市的“体检”，收到很多粉丝朋友的私信，只能说尽力追求更好的选择，而不是合适的选择。
今天主要从麻涌楼市的供需和存量分析区域房价态势，进而让投资期望值偏高的朋友产生思考，做出超前的选择。
首先麻涌主要次新二手挂牌均价2.22万/㎡，部分户型挂牌价在2万/㎡左右，房价的天花板低于全市5月新房住宅网签均价“2.4万/㎡”。
其次是持续大体量新房供应，例如在售新房有珠江万科城和景福花园，待售项目有南太集团的南太·珑玺花园、珑远·印象翠珑湾、深圳南山麻涌项目以及万科·公园里（原臻园），典型的新房市场为主体的区域，投资属性一般。
接着就是目前麻涌二手房（售罄新房）楼盘的情况，例如万科珠江东岸系列、碧桂园十里江湾、信鸿熙岸、恒大滨江左岸、碧桂园信鸿嘉誉系列、招商雍华府、碧桂园信鸿铜雀台系列、华阳湖一号、保利滨湖堂悦等。
最后麻涌区域基本每年都有住宅用地入市，7月22日有一宗占地面积约6.71万/㎡的住宅用地出让，其是麻涌今年第二宗住宅用地出让，后续麻涌区域的住宅用地出让体量大概率还会继续保持。
现在你会发现麻涌二手房市场的竞争压力有多大，特别是以中小户型集中的楼盘，市场碾压效应会在平静期表现的更为明显。
麻涌新城区域
今天房叔简要统计麻涌次新二手房楼盘情况，让你的决策不止步于安居，也兼顾投资。
万科珠江东岸
项目占地面积约30.38万㎡，总建面约54.29万㎡，规划住户达5200户，车位数约5000个，现挂牌房源数约800套，挂牌价在2-2.4万/㎡。
碧桂园铜雀台三期
项目占地面积约5.58万㎡，总建面约14.44万㎡，规划住户达1060户，车位数约1117个，售罄新房楼盘。还有碧桂园信鸿铜雀台一二期系列（2000多户）。
碧桂园十里江湾
项目占地面积约13.13万㎡，总建面约33.51万㎡，规划住户达2238户，车位数约1700个，现挂牌房源数约300套，挂牌价在1.9-2.2万/㎡。
招商雍华府
项目占地面积约3.46万㎡，总建面约9.85万㎡，规划住户达578户，车位数约564个，售罄楼盘。
上述楼盘是集中在麻涌新城区域，被网友俗称为“万户侯”区域，意思就是该区域存量房源超过“1万套”。
接着新房供应情况简要情况，例如南太·珑玺花园、珑远·印象翠珑湾以及珠江万科城等系列。
南太·珑玺花园
项目占地面积约3.37万/㎡，总建面约11.45万㎡，预计规划住户超600户。
珑远·印象翠珑湾
项目占地面积约7.24万㎡，总建面约24.65万㎡，规划住户达1196户。
珠江万科城
项目占地面积约8万㎡，总建面约24万㎡，规划住户达2700户。
后续深圳南山项目和万科公园里等系列新盘入市，麻涌楼市的新房市场会更“内卷”。
麻涌区域的供应量对于调节东莞供需矛盾起到了关键性的作用，同时麻涌可能用供应量在冲抵东莞房价的向上压力。
可预估麻涌区域庞大的存量房源，而水乡区域的人口和产业短期难以支撑区域住房需求，主要依靠投资客和刚需群体，由此造成房价的“地基不牢固”。
房叔个人认为，一个区域的楼市价值除了外在因素，其中不能忽视供需关系，这也是为什么惠州和佛山部分区域房价乏力关键原因之一。
正所谓，自由市场商品的价格主要是供需关系决定，其次才是成本；而新房市场的定价策略不同于二手房市场，二手房市场的自由度更高。
治疗麻涌楼市“虚胖症”的最好方式可能是东莞一千多万常住人口中的你我他（她）。
相关文章
猜你喜欢
今日头条
图文推荐