上海最新楼市调控政策「2020楼市拐点」

这次我们聊一聊政策。

昨天刷微博，看到了楼市大V老杨，关于楼市救市的政策建言，简称杨五条。

建言五条尺度都是挺大的，如果放在京沪广深这样的超级一线城市，那么就会有很强的一波上涨预期。

不过毕竟杨五条是针对全国的，所以对于三四线城市来说，杨五条里的内容不是已经在放松，就是在放松的路上。

不过最近，中国最强二线城市，如今的新一线城市苏州的楼市倒是迎来了一波很大规模的放松。

主要有：

1.一手房限售从三年调整为两年；

2.二手房限售全部取消；

3.限购三年内累计24个月社保改为连续六个月；

4.在非限购区域内购买房屋，不计入家庭限购总套数内；

5.限售期间内若家庭内有新出生的人口（二孩以上）售房时，不受转让年限制约；

6.满足人才条件的家庭可享受本市户籍购房资格；

苏州作为上海的兄弟城市，楼市大尺度放松，必然会引起人们对上海楼市放松的猜想和谣言。

“上海首付下降，首套20%，二套50%”；

“上海全面放松三价取低政策”；

“临港放开限购，五大新城放开限购”；

“五大新城全面放松落户，本科学历可以落户”；

“社保满五单身青年可以购买一套”；

等等，太多的猜想了。

在我看来，以上的政策都实在太不靠谱了。我们接下来说说，这些流传的政策中，哪些是靠谱的，哪些是后续可能会实现的。

如果非上海户口，且社保满五的话，可以在上海购买一套住房，那么请问上海社保满五的已婚家庭该如何去放松呢？难道买两套吗？

倘若如果可以买两套的话，那么请问上海家庭又该如何放松呢？可以购买三套吗？我觉得这个政策是很难落地的，虽然这个政策不近人情，要求结婚才可以在上海购买房屋，但是这也是不得不需要执行的一个限购政策。

事实上，有很多客户，都是社保满五，但是只能购买一套住房，导致老人无法随他们一起来上海定居生活，所以很多精英家庭，不得不选择三房及以上房型的家庭。

我是觉得，这件事其实是可以梯度来操作的，例如，上海家庭可以购买两套，外地社保满五已婚家庭可以买一套，满10年可以买二套，这样更加合理，因为对外地10年社保家庭，其实他们已经是上海这个城市中最重要的一员了。至于单身，我坚持依旧是维持现状，先结婚为上海的结婚率做出贡献再说其他的。

关于五大新城落户放松，其实从2021年底，就已经在做了，只不过存在窗口期和针对于硕士学历，同时要求在五大新城工作。这次随着上海抗疫过程中，好多小区老龄化严重，我想政府也一定注意到了这个问题。上海户口对年轻人放松也是可以预见的，不过依旧要设立门槛。

例如：上海本地高校毕业且留沪工作，可以获得上海户口；外地211及以上落户且在上海工作，可以落户等等；

而五大新城放松限购，这个还是有难度的，因为这样会利空市区的楼市，会导致整体的不平衡。所以五大新城主要放松的还是户口，而不是限购政策。

这个政策虽然依旧很难落地，但是我是非常支持的。中华民族之所以在过去的三十年迎来高速发展的时期，正是因为60-70年代的婴儿潮，有年轻人才有希望，所以敢于生育二胎及以上的，都是有担当的家庭。

而上海出生率全国垫底，老龄化十分严重。虽然上海真的生育二孩和以上的家庭很少，但是楼市政策应该对他们进行鼓励，无论是限购资格还是购房税费减免，都应该予以支持。

说到税费，在2021年上海对购房税费进行了调整，现在只有满五年才是差额增值税，其他的都是全额增值税；而原来，只要满两年，就是差额增值税了。

这个政策是可以调整，而且历史上，都有调整税费的先例，这个政策落地的可能性还是较大的，就看上海想后续如何鼓励楼市了。

信贷是接下来上海最有可能放松的政策，同时也是在研究储备之中的政策了。

两方面，一就是三价取低政策；另一个就是贷款利率问题。

首先关于三价取低政策，从去年发布这个政策后，可以说严重影响了首套房刚需的首房首贷。目前如果是贷款首套资质，那么首付在6成左右，二套资质首付在8-8.5成。

而在实际操作中，市区的个别交易中心更是不近人情，例如，550万的房子，交易中心给银行的核验价格在280万左右，但是实际缴税不是按照280万来缴纳，按照350左右来缴纳，明显的双标。

虽然央行上海总部发布了对首套小户型新市民的信贷支持，但是三价取低的政策，依旧不会放松，因为如果放松，是有悖于房住不炒的大旗的。而SH目前正处于风口浪尖，万众瞩目，接下来一年内，都是以稳为主的，枪打出头鸟。

不过从去年年底，三价取低政策就是核验价上，有了大概10%左右的放松。

举个例子，三林新村51平米的一房户型，11月份成交核验价在210万左右，但是2022年1月份时候，相同户型的核验价就在235万了，放松了约10%左右。

所以接下来核验价适当放松上涨，是可以实现的，而且很大概率可以实现。而放松核验价，就等于变相降低了首付，但是回归到原来的首套35成，还是比较困难的，大概率会维持在4.5-5.5成左右的区间。

其次就是利率，对刚需首套利率放松到LPR，也是有可能的，毕竟上海在2021年8月份前，利率都是LPR。

以上是我对后续上海购房政策调整的猜想，不知道大家如何看待后续上海楼市政策的放松，欢迎大家评论区告诉我。