公租房直接买下「公租房到底可不可以买」

公租房如何“即租即买”？

长江周刊记者专访相关部门，为市民答疑解惑

本报记者 吴凤思 /文 刘家/摄

九江公租房可以上市交易了？

近日，我市中心城区公租房及其配套经营性服务用房出售政策出台，首期在怡和苑、怡居苑、怡景苑三个公租房小区，实行“即租即买”试点。三个小区基准售价分别为怡和苑4700元/㎡，怡居苑4650元/㎡，怡景苑5100元/㎡。

该消息一出，即受到广大市民关注。“之前不是就可以购买公租房了吗？为什么有地方说这是政府首次对外公布公租房售价？”“九江公租房涨价了吗？此前不是只要2000多元/㎡吗？怎么变贵这么多？”“公租房的购买有哪些条件？哪些人可以购买？如何购买？”“‘即租即买’是什么意思？”“购买公租房完全产权后，上市交易等同于普通商品房，那么它们在限购范围吗？”连日来，长江周刊新闻热线（07928506309）接到市民反映的一连串问题。

为此，长江周刊记者专访了市住房保障和房产管理局工作人员，为大家答疑解惑。

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疑惑一：这是我市首次允许购买公租房？

近日，为充分发挥市中心城区公租房及配套服务用房使用效益，适当增加中低收入住房困难群体财产性收入，保证住房保障工作可持续发展，市政府出台了《关于进一步做好九江市中心城区公租房及配套经营性服务用房出售工作的实施意见》，但这并非我市首次出台政策允许购买公租房。

其实早在2012年初，市政府就出台了《九江市公共租赁住房管理办法》，在全省率先提出“租售并举”的思路，明确“符合公共租赁住房申请条件并已承租3年以上，且无违反公共租赁住房管理办法行为的，住户可申请购买承租的公共租赁住房，取得产权”。2013年3月，我市又出台了《九江市公共租赁住房出售管理办法》，创造性地提出了“先租后售，产权分类，先购有限产权，再购完全产权”的出售模式，明确提出购买公租房实行“有限产权”和“完全产权”两种方式，并将公租房产权购买时限缩短至承租满6个月。2015年9月，市政府公布了各公租房小区的有限产权售价，并正式启动有限产权出售工作。

此次出台的《实施意见》，是对上述政策的再次明确和细化，在不改变此前公租房小区租赁价格和有限产权售价基础上，并对购买公租房必须“先购买有限产权、再购买完全产权”的“分步走”方式进行了适当调整，对市民关注较高的怡和苑、怡居苑、怡景苑3个公租房小区，公布完全产权出售均价的同时，实行“即租即买”试点。

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疑惑二：我市的公租房售价上涨了吗？

该《实施意见》出台后，市民普遍认为公租房售价涨了，真的是这样的吗？

“这其实是对出售政策的误读。”市住房保障和房产管理局工作人员告诉记者，政策出台后，并未改变公租房的有限产权售价，只是增加了公租房的完全产权售价。根据省市相关文件规定，政府可每年调整一次公租房有限产权出售价格。近年来，九江市中心城区商品房价格上涨，市政府仍然维持2015年9月公布的2030~2700元/平方米的有限产权出售价格，并未进行任何调整。此次《实施意见》只是在所公布的3个公租房小区试点实行“即租即买”，即入住时便可直接购买完全产权，而有限产权价格并未进行调整，不存在涨价的问题。如目前没有将承租公租房出售的打算，可继续租赁或购买有限产权，待需出售该房屋时再补交相关差价上市交易。

据悉，公租房是具有保障性质的房屋，应以自住需求为主。继续租赁公租房或为免予支付租金而购买公租房有限产权，即可满足自住需求。但为避免部分不法分子利用这一公租房出售政策借机牟利，出现虚报骗取公租房，挤占公租房资源，甚至哄抬炒卖公租房等情况，因此，《实施意见》公布了3个小区的完全产权售价。在定价时，市物价部门是基于目前各小区周边商品房出售均价进行核算测定，并报政府批准的，更加侧重于“市场”，压缩了出售牟利的空间，以达到使保障房真正保障需要保障的群体的目的。实际上，公布的完全产权出售价格还是明显低于周边商品房成交均价的，且会根据房屋所在的楼层、朝向等进行设定，实行一房一价。

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疑惑三：有限产权和完全产权一样吗？

公租房有限产权，是指所购公租房性质仍为保障性住房，购房者仅拥有所购房屋所有权中的占有、使用权利，而该房屋所有权中的收益和处分权受到限制，即购买后不能对外出售、出租、出借，仅可用于自住、但可以继承、抵押，且购买后所购部分不再需要支付房屋租金。

公租房的有限产权出售价格侧重于“成本”，以实际建设成本作为核定依据。根据2015年9月市政府相关会议纪要及此次《实施意见》，各公租房小区产权价格具体为：怡濂苑2030元/㎡；怡溪苑2270元/㎡；怡居苑2300元/㎡；怡和苑2350元/㎡；怡景苑2700元/㎡。

市民完全可根据自己的意愿，选择购买有限产权或完全产权，如果中租户表示只愿意租住公租房作为生活的过渡，承租价格不变。

而公租房完全产权，是指所购公租房性质不再是保障性住房，购房者拥有所购房屋所有权的占有、使用、收益、处分权利，即购买后等同于普通商品房，可以上市交易。所以其出售价格更侧重于“市场”，以小区周边商品房售价作为核定依据，明显低于周边普通商品房售价。均由市物价部门测算核定后报政府批准实施。目前，只有先行试点的三个公租房小区出台了完全产权售价，其他公租房小区的租售办法则按照现行政策执行，具体什么时候会出台完全产权售价，将依据试点情况来定。

值得注意的是，有限产权售价实行的是小区统一价，而完全产权售价等同商品房，实行的是一房一价，目前对外公布的是小区出售均价。

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疑惑四：如何买售公租房完全产权？

完全产权的出售流程与有限产权的出售流程基本一致，仍然实行“常年就近申请、集中资格审核、及时缴款签约、按月办理结算、代理产权办证”的方式，申购对象可就近在承租小区管理服务站或物业服务企业进行申请，提供相关材料报市住房保障中心核定资格，通过后发放《准予购买公租房完全产权确认书》，再前往九江市置地投资有限公司售楼部进行缴款签约。为了方便群众，九江市置地投资有限公司将在怡和苑、怡居苑、怡景苑分别设立了售楼部，群众可就近前往办理相关手续。

由于售楼部目前仍在建设之中，正式开始受理的时间以市住房保障部门在我市各大主流媒体及在线报名平台发布的时间为准。

依据《实施意见》，并非任何人都能够购买公租房，公租房的出售对象必须为经公开摇号分配，中签并承租该公租房，且符合公租房其他购买条件的对象，并不面向社会公开出售。那么问题来了，购买完全产权后，可以等同于商品房上市交易，若符合条件的市民购买了怡和苑、怡居苑、怡景苑三个小区的完全产权后，想要出售的话，这些房子在限购范围吗？“目前，这个问题还并不明确，”市住房保障和房产管理局工作人员表示，他们已经向上级部门反应了这个问题。

链接

什么是“即租即买”新政？

公租房“即租即买”方式目前仅在怡和苑、怡居苑、怡景苑3个小区试点实行，其他小区仍按原规定的出售期限和方式进行，即仍然实行“先购买有限产权，再购买完全产权”，并有相应的时间限制，即“符合公共租赁住房申请条件并已承租满6个月，且无违反公共租赁住房管理办法行为的，住户可申请购买承租的公共租赁住房，取得产权”。

“即租即买”是此次《实施意见》发布的公租房出售新政，主要有两层含义：

一是购买公租房产权不再有期限限制，即取消了原来购买公租房有限产权须承租满6个月，购买公租房完全产权须完成有限产权100%份额购买满2年的期限限制，从某种意义上说，对于《实施意见》出台后交付入住的对象进行产权购买的，优惠了6个月的房屋租金；

二是实行公租房有限产权和完全产权“齐步走”。即不再要求先购买有限产权，满2年才能购买完全产权，而是允许自愿选择购买有限产权或直接购买完全产权。

■编辑：张加友 审核：陈修平

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