一图即解南京江北老山“叠战” 透彻明白

来源：哥们买房

2016年南京高价地遍野，蛰伏两年，2018年毫无疑问将是这批高价地集中“出水”的时间。其中体现最明显的就是“江北叠战”。

同样两万 的楼面地价，3万元/㎡的新房“限价”，其中最尴尬的莫过于区位相近、产品同类！所以当保利云禧开盘选房时，除了一众买房人“虎视眈眈”，同一区域的高价地更在“审时度势”。自此，“江北叠战”一词应运而生。

那么这些项目就真的雷同吗？

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金隅紫京叠院：（与他们）称不上竞品，我们的对标是金基九月森林

前一段时间我采访金隅紫京叠院的营销总监，他是这样告诉我的：同是江北地价超两万的高价项目，金隅紫京叠院和悦见山、悦风华的产品类型还是不一样。

“我们主打的叠拼产品未来去化可能不会像其他楼盘一样明显，主攻的客群也是纯改善，未来去化预计是持续走量。所以称不上竞品，我们的对标是金基九月森林。”同时在踩盘的时候，项目的置业顾问告诉我，金隅紫京叠院后期的销售价格是会比其他几个项目要高。

为什么？

金隅紫京叠院示意图

置业顾问是这样解释的，金隅紫京叠院靠近老山，因为沿袭老山余脉，地块内高差较大，一般企业通常会推平重建，但金隅则依就地块山势，打造富豪阶层趋之若鹜的台地景观，做到山与墅的完美融合。同时利用从老山顺流而下的山泉活水，打造稀有绝美的叠水景观，“光是这个水景，金隅紫京叠院就已经是独特的了。”

在产品类型上，打造的是新中式院落，1.6超低容积率，山墅叠拼取境新亚洲建筑精髓，打造低密度墅居社区。叠拼的户型面积为230-260㎡，“这个面积几乎是别墅的类双拼模式。”

金隅紫京叠院实景图

同时在客户群体上，置业顾问认为，“我们是纯改善产品，保利云禧等其实是刚改类型，要知道地铁交通等配套其实更偏向于刚需人群。”

确实，从区位上来看，金隅紫京叠院更接近于老山，距离老山森林公园“1.5公里左右”，但项目不远处的银城颐居悦见山，在该盘的置业顾问口中，距离老山也不过“2公里左右”，打造的也同为新中式叠墅和洋房产品，为何两者不是竞品呢？

悦见山项目示意图

就此问题，我咨询了悦见山的置业顾问，得到的答案是产品类型其实不一样。

金隅紫京叠院的置业顾问这样回答，“首先，我们的户型面积、层高不一样，也即根本上的产品类型不一样，所以不能同批次比较，其次，我们所在的是江北老山的低密度住宅群，周边都是低密社区，而其他项目周边都存在高层住宅，所以圈层不一样。”

银城颐居悦见山实景图

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周边地价2万 楼盘：“如果他们卖不好，我们压力也很大。”

按照金隅紫京叠院的置业顾问所说，确实能发现其间的不同，但其他三盘：悦见山、悦风华、保利云禧是否也存在不同呢？

从地理位置上来看，悦风华及保利云禧两者看上去更近一些。相似的产品类型和区位，让两家的置业顾问在介绍时都“省事”了。不过两人的所处的境地看上去也是“一荣俱荣”。

悦风华的置业顾问这样评价，“他们家（保利云禧）先开了，作为后续同类型产品，如果他们卖不好，我们压力也很大。”

但实际上两者作为“竞品”，在蓄客时是必须要比较出自己项目优势才能更有把握留住客人。毕竟但从地图上来看，保利云禧离10号线雨山路地铁站仅50米。

悦风华项目示意图

对此，悦风华的置业顾问这样说道，悦风华在产品上可能与保利云禧相仿，但还是有很大区别，“我们家的下叠一般分为两层，再加上夹层就是4层，在感觉上会比保利云禧的更加大气，最小的下叠有240㎡左右的，我们的地下室有一层也有两层，根据楼栋的位置，地下室的面积也不一样。而且上叠会带有一个15㎡左右的大露台，相对于赠送面积。”

保利云禧项目示意图

看得出来，悦风华和保利云禧着实相似，置业顾问现在也只能从细微处着手比较。

在比较这些项目时，其中最大的不同其实是品牌，金隅紫京叠院是由京企金隅打造，在南京已经有“府上皆人物”的河西金隅紫京府做底，老业主对于项目也是多有赞誉，“我们公开售楼处以来，每天预计将近有10组客户来访。”

银城颐居悦见山，则是由银城&国资联合打造，银城这个本土房企生于南京，从龙江的银城聚锦园、聚泽园，江宁的一方山、蓝溪郡开始，到江心洲的长岛观澜，江北的白马澜山，再到如今城东的颐养地产银城君颐东方，银城Q 社区，银城遍布南京东西南北，产品线丰富多样。作为本土房企，南京人总是会对它有不一样的感情。

再看悦风华，此是由金地集团与保利集团两大实力品牌开发商，强强联合的高端品质项目，保利，央企品牌，顶尖房企，连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名（保利云禧则同是保利打造），河西上一次开盘的保利天悦，1567组买房人要买135套房的抢房场景还历历在目。

悦风华实景图

所以从品牌上来看，几乎不分伯仲。可以看出，“江北叠战”战况焦灼。

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公开样板间：金隅紫京叠院预计8月初、悦见山预计8月中旬公开

那么他们的客群——买房人是怎样的态度？

要知道在江北改善、购买洋房叠墅类产品的买房人，这一类的购房群体本来占据买房大军中的比例就不多，此时大批量的同类型产品上市，这批买房人又是怎么想的？

7月4日保利云禧开盘现场

我在保利云禧开盘选房当天，发现大多数买房人对于江北板块、对于保利产品还是很认可的，只是在心态上发生着一些微妙的变化。

“他们家上叠产品真不错，我一定要买他们家上叠别墅。要是被选完了，那我就不要了”

“你着什么急，这一次买不到他们家上叠，旁边还有好几家新盘，还怕买不到啊。”

“我还想好要不要买，我觉得金隅、银城的房子也挺不错的，想再看看……”

犹豫不决、买不到还有其他选择……这就是我在那天开盘现场听到的最真实的买房人声音。

所以不管是相同还是不同，江北的这批“改善类产品”同时涌现的一年，区域竞争的危机感已然存在。对于开发商、对于销售人员来说，区域的竞争只会更加激烈。

比如公开样板间时间：银城颐居悦见山置业顾问告诉我，项目预计于本周末公开样板间；同时金隅紫京叠院的置业顾问透露到，项目预计会在8月中旬公开样板间。

这几个项目的售楼处公开时间相近，样板间公开时间看似也相近，那么开盘时间，可想而知。