“业主”上千业主投诉开发商摆烂 律师：要让开发商看到躺平的代价

今天，很高兴为大家分享来自乐居买房的上千业主投诉开发商摆烂 律师：要让开发商看到躺平的代价，如果您对上千业主投诉开发商摆烂 律师：要让开发商看到躺平的代价感兴趣，请往下看。

「有专家预测未来十年房价：北京、深圳房价将涨到27万/平方米，上海25万/平方米，诸多热门城市上榜，其中武汉、成都等城市也将涨到7万/平方米。」

这是我2020年11月刷到的一条新闻。

“妈，我要买房！”

在家里人的帮助下，我于2020年12月在武汉洪山区购置了我人生中的第一套房产。

我的网名叫醋溜小白菜，是一个东北银儿，由于工作原因，过去的五年一直在中国各地奔走，还记得初到武汉的时候，刚坐上车就被这座城市的面貌深深吸引，沿江两岸的摩天大楼拔地而起，夜景更是美的出奇。在住建部“限高令”发布之前，武汉的超高层建筑就已经位列全球第三，因此武汉看起来更加繁华，更加现代化。

于是，我就产生了落户武汉，在这里安家的想法。

就在我签完合同以为马上就有家的时候，没想到家没等到，维权倒是等来了。买房没多久，就听到了楼盘停工的消息。于是，我在网络上找到了组织，加进业主群，开始时刻关注楼盘复工的信息。日复一日，看着业主群里大家发的楼盘照片，去年如此，今年还是如此，岁月是一点也没在我们小区里留下风霜。没想到感情里没受过什么伤，倒是让开发商给我伤的透透的。

自从买完房，我整个人的生活和心态都发生了很大变化。原本风平浪静中带着一些憧憬的生活，如今因为烂尾的房子我时不时感到无力和苦恼。早知道掏空了6个钱包，换来一个没有盼头的现在，我真的后悔当初买房的决定。

和大多数买房朋友一样，我现在一边要还房贷，一边要掏房租，比别人更闹心的是，我的房子不知道什么时候能复工，叠加疫情带来的种种影响，每一天都很丧。时间过了1年多，房子仍然立在坑里，并无进展。我的邻居们也因为房子停工，各有各的难处：有业主离婚自己带孩子的，有家里父母有慢性病的，有孩子明年就要上小学的…更不用提因为这个烂尾的房子天天晚上失眠掉头发的，夫妻吵架影响感情和睦的。

作为一个楼盘处于半停工状态的业主，我体验到了维权的心酸和不容易。希望各方各环节都不要躺平，摆烂更不可取，不能韭菜割完了，留下一地鸡毛。这一年多，维权的工作，我们一直都在进行。今天想把我们上千业主的诉求和疑惑讲出来，也呼吁所有的开发商能把“保交房”的口号放在心上，你们的背后是千千万万个家庭。工地上的一粒灰，吹落在我们每个普通身上，就成了压在肩膀上的一座山。

买房至今，恍若一场噩梦，赌上了未来30年的收入来买房，至今我也没有想清楚自己走错了哪一步，我只想有个家，为什么这么难？

收到网友维权投稿，乐居特邀北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣为上千名业主提出的9个问题进行解答，并从法律角度给出业主维权建议。

1、假设部分业主购买房产为A地块所售，但开发商违规诱导业主将购房款打入B地块监管账户，开发商、银行和政府相关部门是否涉嫌违规操作？如果涉嫌违规，业主应从哪些方面收集有效证据？

答：开发商违规诱导业主将购房款打入B地块监管账户，显然属于挪用了A项目的预售资金，属于违规行为。根据相关规定，预售资金只能用于该项目的开发建设，不得挪作他用，除非项目彻底完工了，才能用于它处。即使是同一开发商，也不能转移到其它项目。

如果政府相关部门及银行也参与其中，也属于违规操作，如果涉嫌违规，业主可以从以下两个方面收集有效证据。第一，调取自己首付款的银行流水，核实收款账户。第二，到贷款银行调取放贷记录，核实银行放贷时，开发商的收款账户。必要的时候，还可以直接采取一些法律手段申请监管账户的相关记录。

2、根据《关于应对新冠肺炎疫情做好商品房交付有关工作的指导意见》（武房发【2020】5号），房屋延期不适用不可抗力，但目前开发商依旧准备以不可抗力因素（疫情）楼盘将整体延期3个月交付，且态度强硬。事实为开发商因违规挪用监管资金，导致楼盘无法正常施工交付，针对这一情况，业主应如何维护自身权益？如果需起诉开发商及有关部门，应从哪些方面收集有效证据？

答：首先，尽快通过上述方式核实是否存在开发商转移预售资金的情况，并做好相关取证。其次，尽快结合核实的具体情况及掌握的证据提起相关违法查处，要求相关主管部门对于存在的违法违规行为依法进行调查处理。第三，如果相关部门不作为或作为违法，还可以提起相关的查处之诉，进而督促相关部门履行其法定职责。第四，必要的时候，还可以提起相关的延期交房违约金之诉。第五，谈判，在上述法律手段的基础上，和开发商、相关部门等进行谈判，进而推动问题解决。

直接起诉开发商属于民事诉讼，往往需要构成延期后才能起诉，需要收集开发商挪用预售资金的证据及延期的证据。针对这一情况起诉相关部门，往往需要先提起相关的违法查处，做好提起查处的取证。如果相关部门没有依法作为，就可以提起诉讼了。

3、针对开发商故意“躺平”，业主群体已通过多种渠道维权，政府部门也已经介入，并帮助开发商申请了纾困资金贷款，但楼盘施工进度依旧缓慢。面对这种情况，业主群体还能通过怎样的方式或渠道维护自身权益，督促开发商尽快赶工完成交付？

答：遇到这种情况一定要让开发商看到他的躺平是有成本有代价的，一定要充分使用法律赋予咱们业主的权利。一方面可以把手头现在掌握的证据和信息用好，比如针对已经发现的逃避资金监管提起相关违法查处或诉讼。另一方面还可以通过政府信息公开等方式对这个项目做全面的调查和了解，进一步挖掘开发商的违法违规点。进而通过法律手段将这些违法违规点和相关的职能部门联系在一起，要求相关部门去依法履职，依法推动问题解决。如果这些部门不作为或乱作为，还可以视情况对这些部门提起相关诉讼。

4、目前开发商已书面明确楼盘将延期三个月交付，并罗列施工计划，但并未按期实施，经常找借口拖延，业主是否有权要求开发商定期组织工地开放日，了解所购房产的施工质量和进度？必要时，应如何利用法律手段？

答：业主可以提出相关的监督要求，同时可以申请相关部门对施工进展进行监督。可以结合上述法律手段搭建一个对话平台，通过这个平台来实施业主监督。

5、虽然政府及开发商均承诺延期3个月之后可保证交付，但从目前施工进度来看，到交付时间完成整体施工难度极大，若未按期交付，业主可否申请延期还贷，需要走怎么法律流程？

答：业主和开发商之间是商品房买卖关系，和银行之间是银行按揭贷款关系，两者虽然密切相关，但是又是相对独立的。一般而言，如果银行没有违法违规或违约行为，恐怕无法实现延期还贷。所以，如果想实现延期还贷，首先需要核实银行是否存在违规放贷问题。比如银行放贷的时候楼栋主体是否已经封顶，如果主体没有封顶，说明银行的放贷是有问题的，可以进而提起相关的违法查处，并可以视情况提起相关后续诉讼。

6、为保证楼盘正常交付，在政府部门的介入下，楼盘成立了共管账户，账户设在债权方旗下控股银行，由政府相关部门、开发商及债权方共同监管，且账户内汇款需支付一半用于还款，这种情况是否合法？如果违法，相关资金可否追回？应如何追回？

答：一般而言，存放预售房款（包括银行按揭贷款放款在内）的专用账户不应该由债权方来共管，账户中收取的购房款更不能用于偿还开发商的其它债务。在项目没有完工之前，预售房款只能用于这个项目的开发建设，不能挪作它用。在现实生活中，追回是比较难的。但是如果相关部门好好履行监管职责，以往还是有追回先例的。

7、政府、开发商经常以保密条款为由不对共管账户情况进行公示，共管账户的相关情况业主是否有知情权？是否有权参与共管账户监管？如果可以，应如何申请参与？

答：既然共管账户都是收取的预售房款，那么业主是有知情权的。目前没有明确规定，业主可以直接参与到账户的监管工作，但是作为业主可以依法申请相关监管部门履行监管职责，通过一些间接的方式来实现监管。也可以通过一些法律手段，尝试搭建监管平台，参与其中。

8、如果开发商破产或楼盘烂尾，业主群体属于第几债权人？应通过何种法律手段有效维护自身权益，保障能拿到自己的房子？

答：一般而言，对于住宅的业主，应该属于优先债权。在破产流程中，债权一般分为优先债权和普通债权，对于购买住宅的业主，常规归为优先债权的居多。如果开发商破产了，业主一定要积极参与到破产流程当中，一定要积极申报优先债权。同时业主尽量团结起来，推选出强有力的代表，在债权人会议上代表业主的利益去发声。而且务必关注好破产流程的每一个环节，不能被动随着流程走，而是要积极参与其中，积极审查、表决重整相关草案或清算相关草案，任何一个流程都不能掉以轻心。

如果房屋烂尾了，烂尾楼案件是公认的商品房纠纷中最难做的一类案件，往往很难通过常规的民事诉讼实现诉求。在我们所做的烂尾楼案件中，几乎所有实现诉求的项目都是综合运用了民事、行政、信息公开、违法查处等多种手段，而不仅仅是靠单一方式。

遇到烂尾楼，首先，咱们业主需要认清一个基本现实：业主往往是最后知后觉，最容易房钱两空的，主要原因一般有三个：

一是一般开发商资金链断裂，民间资本和各大银行会会第一时间出手，第一时间起诉，第一时间查封能查封的所有财产。其中就包括很多业主购买的房屋。而相关判决一旦生效，这些民间资本和银行会第一时间去申请法院执行，拍卖查封的房产，尽可能划走开发商名下所有的钱。

二是开发商也往往会主动转移财产。在民间资本和银行动手之前，开发商已经先行一步。利用施工单位虚报工程款，利用员工虚报工资已经不是秘密的秘密。

三是在先天上，业主就属于弱势群体，得到信息的时间往往是最晚的，反应也是最慢的。做过不少烂尾楼的案子，接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主，有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。该出手的时候不出手，坐等开发商或者别的业主去折腾，梦想打顺风车，等到最后房钱两空。

所以，一旦发现自己买的房子要烂尾了，必须立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段，具体操作方式：

第一、尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等方式查清楚这个项目的预售房款监管情况，查看监管账户上是否还有预售资金，以往收取的预售资金究竟用到哪里了？几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管有关系。

第二、尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理。

第三、视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其烂尾是有代价的。

第四、强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。

第五、优秀的业主代表至关重要。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

第六、一定要有保密机制和反搭便车机制。

第七、如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。比如一个项目主体已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为第一目标。

最后，如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。

9、目前楼盘尚未交付，业主群体能否成立类似业主委员会的合法组织进行维权？如果可以，应通过何种合法途径和手段？

答：尚未交付不能成立业委会，但是可以成立业主维权组织，还可以推选出业主代表组成维权小组。

1、民事诉讼。如果已经构成延期交房交房，可以直接起诉开发商，要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果违约责任约定的比较低，还可以要求按照在外租金和违约金的差额去主张损失。这种方案是最简单直接的，但是往往没法直接实现交房的目的，只能通过追究违约金或损失督促开发商尽快交房。

2、尽快通过信息公开调查等方式核实这个项目的建设手续，注意核实是否存在一些违法违规点。

3、针对挪用预售资金的情况，视情况提起相关的违法查处申请。

4、如果通过信息公开或者其他方式发现了这个项目存在违法违规问题，可以视情况提起相关违法查处，要求相关部门履行职责。

5、如果发了相关违法查处申请以后，相关部门没有在2个月内履行自己的职责，可以依法提起相关诉讼，督促相关部门去履行职责。

6、谈判。谈判可能会出现在上述任何一个维权过程中，上述法律手段也可以转化为谈判筹码。

好了，关于上千业主投诉开发商摆烂 律师：要让开发商看到躺平的代价就讲到这。