资金链困局：绿地将收购盛高置地(0337.HK)

在绿地集团董事长张玉良表态要在香港借壳上市后，年初至今，盛高置地股价走出了一波明显的上升行情。

4月21日下午盛高置地董事长，上海地产界一位资深人士向新浪乐居透露，绿地集团将通过收购盛高置地(0337.HK)实现在港上市。

盛高置地已于4月19日停牌，停牌前5个交易日股价出现异动，从2.76港元上涨至3.45港元，涨幅高达25%，显示已有资金先知先觉入场买货。

面对新浪乐居的求证，绿地集团一位高管并不否认即将到来的交易，但回避了交易细节：“太敏感了，集团没有对外说，我们也不好说。”

盛高置地执行副总裁颜蓉亦向新浪乐居确认，公司即将有大交易发生，但出于香港联交所的规定，不能透明交易细节。

种种迹象表明，盛高置地已经摆上了货架。在金融海啸后的楼市反转中，这家长三角区域开发商在土地市场挥斥方遒，不料却深陷限购限贷泥淖，流动性危机迟迟无法缓解而被迫委身出售。

资金链困局

盛高置地起家于上海，王伟贤、王煦菱合计持有约60%的股份，2006年港交所上市。目前在上海、无锡、苏州、海口等地拥有开发项目，2012年末权益土地储备约390万平米。

王石曾说过，房地产公司最大的风险就是买地风险，这对盛高置地来说是一语成谶。

2010年2月8日，盛高置地一天之内在无锡制造两个“”。它联合无锡太湖新城建设投资公司(以下简称为“新城建投”)斥资35.3亿拿下太湖新城贡湖大道东侧地块，地盘面积27.2平米，折合楼面价4535元/平米，溢价率高达107%。然后，又以14.2亿元拍得锡山区一幅占地面积26.3万平米的土地。

这两份合计近50亿的购地合同，超过近年来盛高置地购地支出的一半，却成为它噩梦的开始。

锡山区地块在盛高置地手上并未动工，2011年7月，以9.7亿元转售恒大地产，较拍卖成交价缩水4.5亿元。

太湖新城地块更为坎坷。盛高置地和新城建投成立项目公司无锡新都在地块上开发“金匮里”，双方分别持有60%和40%的股份，并承诺按持股比例向无锡新都提供股东借款。

当新城城投25.2亿元借款到位，盛高置地却只提供了11.9亿。双方筹划对无锡新都进行股权重组，重组后盛高置地只持有“金匮里”项目34%股权。对于这一重组计划，盛高置地专门向优先票据持有人征求了债务违约豁免。

令人意外的是，“金匮里”的重组计划并未付诸实行。盛高置地最终作价11亿元，向新城建投出售所持有的无锡新都60%股权，完全退出“金匮里”。

盛高置地2012年报披露，它并没有全身而退。仅仅2012年度，它因撤销土地购买合同支付2.1亿罚金之外，还计提包括“金匮里”在内的物业减值损失3.3亿元。

年报显示，盛高置地12年收入17.7亿，亏损9.4亿，比2011年收入56.8亿、利润9亿有明显的滑坡。

盛高置地也没有受益于2012年的销售旺销，30亿销售额比上年还少了2亿。2012年底，现金和现金等价物只有8.2亿，包括2亿美元优先票据在内的有息债务高达68.4亿盛高置地董事长，净负债权益比率高达120%，年度利息支出多达8.1亿。

有上海代理行人士向新浪乐居表示，盛高置地卖地求生，此前业内都预测它将成为下一个绿城。不过二者的命运却迥乎不同，绿城在项目剥离后加强销售最终迎来了救赎，盛高置地却无奈出售易主。

而资本市场对于盛高置地一步步踏入待售之境，并非毫无预期。自2011年初以来，在穆迪的企业家族评级与优先票据评级中，盛高置地的获授评级从Ba3与B1、展望稳定，一步步滑向B3、Caa1，展望负面，“这一评级反映穆迪关注其疲弱销售及财务状况恶化所产生的流动性风险上升问题”。而在穆迪的评级标准中，Caa1评级意味着“安全性极低，随时有无法还本付息的危险”。

绿地借船出海

在中国房地产行业TOP10排行榜中，只有绿地和万达没有登陆资本市场，被并别称为中国楼市“最后的大佬”。

公开资料显示，绿地2012年营业收入超过2400亿，其中房地产板块销售1050亿，仅屈居万科之后位列全行业第二。

早在今年1月，绿地集团董事长张玉良曾公开表示，目前集团正在运作将海外及酒店资产业务通过借壳的手段在香港上市，最快将在今年上半年完成。

绿地集团上市可谓是“起了个大早，赶了个晚集”。早在2007年，就有消息称，绿地有意IPO整体上市，而且已进入实质性准备阶段，但最后无疾而终。直到现在，绿地都没有向中国证监会提交上市申请。

此前有资本市场人士认为，绿地复杂的股权结构是其上市的最大障碍：上海农委、建委共持股51%；员工持股46%，上市公司天宸集团(600620.SH)和社会公众持股3%。目前，上海农委和建委所持股权已划转上海国资委，但员工持股安排依然构成上市障碍。

同时，除了房地产板块之外，绿地还有金融和能源两大主业，多主业共存的控股公司在A股整体上市有很大的难度。

香港一位投行人士告诉新浪乐居，此次绿地收购盛高置地可以类比万达收购恒力商业地产(0169.HK)：绿地在接手大股东王伟贤、王煦菱控股权的同时，盛高置地把现有的项目和权益出售给后者，将上市公司清理成一个净壳，并伺机注入资产。但是，截止目前，对于这一确定会发生的交易细节，外界尚不知情。

“不过从严格意义上来说，并不能算是绿地集团借壳上市。”该人士最后告诉新浪乐居，绿地整体上市仍需中国证监会点头，最终注入盛高置地的可能只是绿地的一小部分资产，很可能就是张玉良公开表示的海外及酒店资产在香港上市，“如果顺利成行，中国房地产公司TOP10都将至少拥有一个A股或H股融资平台。”