房价一夜回到2年前！杭州楼市要崩盘了吗？（图）

原创 雪莲柳下 环沪淘房记 今天

正文共：2844字 17图；预计阅读时间：18分钟

降了！上周，杭州挂出一住宅地块，与周边楼盘相比，大降4000元/㎡。

不但一分没涨，反而大幅回落！房价一夜回到2年前！

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大降4000元/㎡！

杭州楼市要崩盘了吗？

这个新出地块位于杭州萧山宁围，靠近地铁2号线振宁路站和机场高速，紧邻钱江世纪城和奥体中心，板块位置也算不错的了。

地块现状

但值得一提的，受“双限”政策影响，该地块房价精装限价3.35万/㎡，但一路之隔的滨江碧桂园翡翠江南，2年前首开时，高层精装均价恰巧也是3.33万/㎡，几乎不相上下！

而旁边的项目拥潮府，同是精装高层在去年均价就卖到了3.75万/㎡！新出地块与之相比大降4000元/㎡！

也就是说，杭州宁围板块房价直接回到2年前！

无独有偶，杭州地王江河汇，旁边挂出的一块住宅用地，房价限价6.85万/㎡，相比江河汇也是降价1300元/㎡。

再看网红板块滨江，去年11月的一次土拍西兴单元地块，楼面地价25466元/㎡，与周边楼盘时代滨江丹枫四季2018年7月的拿地价32638元/㎡相比，足足跌了7172元/㎡。

这样的例子已经数不胜数，降幅非常夸张。

2

溢价率从150%降到30%

“万人摇”从16个变为1个

锁死短线未来空间，杭州楼市已去

去年6月，杭州首次出台了土拍双限新政，“限房价、限地价”，板块房价天花板初定。

这也导致了“新政”后的土拍地价均出现了大幅回调，新盘与老盘相比降价明显。

图源：中指院

从2016年的溢价率150%，到2017年的70%，再到2018年的50%，2019年的30%，杭州土拍市场降温明显，房企利润空间持续收窄。

政府推地规模不减，房企“降价”“底价”拿地成常态，所以今年成了拿地好时机。

就像萧山宁围板块一样，房企有机会以优势价格“捡漏”宝地，获地难度较低。

相应地，限价的存在使各个板块分化加剧，“万人摇”和“流摇”并存。

杭州2019年诞生16个“万人摇”，但今年上半年已接近尾声，却仅仅出现了唯一一个“万人摇”（融创城），从16个减为1个，数量大幅下降。

这些“万人摇”多为低单价、低总价刚需盘，与周边二手房倒挂基本在5000-10000元/m²，且所处板块不算偏远，兼具自住与投资属性。

但随着杨柳郡、城北万象城等倒挂项目的清盘，“限价红利盘”或将告别，未来“万人摇”现象将会逐渐减少，会变得稀缺。

双限政策效应下，相当于政府指导价，锁死了短线的未来空间，极大程度打击了投机行为。

3

双限=政府指导价

杭州二手房1个月猛增6000套

成交曾“七连跌”，房价“十二连降”！

109890套！这是截止4月7日好找房显示的杭州二手房挂牌量。

继去年11月5日首次突破10万套以后，如今杭州二手房挂牌量又将突破11万，一直维持在高位抛压。

今年疫情期间，受防控影响，杭州新房、二手房都被按下暂停键，二手房市场更是一度出现“0签约”的状况。

在3月份，二手房成交量虽然探底回升，但1个月下来二手房挂牌量再次激增6000套，快突破11万了，二手房去化速度赶不上挂牌增长速度。

突破10万！去年10、11月份杭州二手房挂牌量大幅攀升

将破11万！今年二手房挂牌再次激增（图源：贝壳指数）

自去年3月份成交量冲顶达到8920套后，杭州二手房成交迎来“七连跌”。与此同时，自2月份贝壳指数达成交均价达到最高31213元/㎡后，全年持续走跌，并在今年3月降为29041元/㎡。

双限新政后的杭州楼市，不仅导致地价下降，二手房挂牌量也大幅攀升，成交却迎来冰点。

尤其是2019下半年，土地市场新出的“双限”政策让杭州的二手房市场“秋意浓”。

土地拍卖双限。双限相当于政府指导价，如果全面实施，会在极大程度上打击投资信心。杭州的二手房挂牌量持续大幅增加，预期还会持续增加。成交价回归太仓房产供应量，成交活跃度下降。板块新房的政府指导价天花板。假如预期这个政策实施三五年，相当于锁死了短线的未来空间。

杭州卖地连续3年领跑全国，如果再从这方面考虑，大量的土地出让，后续的新房供应量会对二手市场造成最为直接的影响，今年将有150盘入市，总体供过于求。

且不论新房品质下降和精装维权难点，市场活跃度的下降肯定会导致逐步走冷。

4

环杭走向没落，环沪四翼齐飞

临安闪跌，德清大回调，大江东普降

青山湖的房价已经被看跌，地铁开通在即，利好出尽变利空。不少楼盘开始打出优惠，车位降5万，房价降1000-2000元/㎡，退潮现象明显。

青山湖科技城尚需依靠东边的未来科技城外溢。但多少年过去，未来科技城依然只有阿里一家。如果阿里一家能够撑得起会更好，如果撑不起，西部的青山湖科技城也会跟着玩完。

钱塘新区的大江东，能否起来尚要看政府的动作。大江东很大，已经发展了多年，部分企业工厂在此建设了十几年仍未投入使用，如果是房地产项目早就烂尾了。限价严重，多盘出现2000元/㎡的回调，地广人稀，地铁交汇处才是核心，远郊成为坑。

同是城际铁路效应，杭德轻轨才招标，房价却已经“折损”严重。环杭的多个地区楼市出现衰败。

德清土地市场降温，2万楼盘不复存在

德清比较火的城南科技城板块，18年单价2万全款抢，如今均价却降为1万6、7，多盘普降1500-3000元/平米。

莫干山下小县城，德清已至高位，回落现象明显。

同是以主城为中心，环杭楼市危机已现，而环沪却正在崛起。

北至南通，西至嘉善，南到杭州湾，东到临港自贸新片区，让环沪四翼齐飞，足以见证近2年的楼市奇迹。

南通新机场、北沿江高铁、沪通城际、如通苏湖城际……长三角一体化的2019年，南通房价上涨了12.87%，均价达到了15478元/㎡，涨幅在长三角城市中，仅次于宁波，略高于苏州。

长三角一体化示范区（唯一不限购）+县域科学发展示范点、沪嘉城际+上海地铁17号线延伸、G60科创走廊等，嘉善在2019年房价涨超三分之一，过去五年看昆山，未来五年看嘉善，楼市表现强劲。

通苏嘉甬铁路、杭州湾跨海大桥/二通道、浙江四大新区、区域城际铁路（至上海、宁波、杭州）、悬轨小火车、浙沪合作示范区，作为前湾核心的杭州湾，过去一年房价上涨3000元/㎡，沪杭甬几何中心区位，未来之城未来大于想像。上海临港在2019年刮来2个“台风”太仓房产供应量，一个是“玛莉亚”台风，一个是“临港抢房风”，“五年收割三年”，如今低总价房已经买不到。自贸新片区+3条国铁（沪通铁路、沪乍杭铁路和沪舟甬铁路）+6条市域铁（两港快线、轨道交通16号线、轨道交通21号线、曹奉线、奉贤线和南枫线）+中运量交通，临港成全国超级热门板块。

很明显，环杭已去，环沪即将接力，而且刚刚开始。还有处在底部的太仓、盘整到位的花桥，诸多利好加持下，都将迎来补涨。

长三角一体化更是钦定上海为龙头带动核心，选择青、嘉、吴为示范区，环沪未来远远大于环杭。

欢迎对环杭、环沪等长三角地区感兴趣的朋友

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编辑 | 雪莲柳下 编审 | 江上明君