徐州市《徐州市住宅专项维修资金管理办法》11月1日实施

9月24日上午，徐州市召开《徐州市住宅专项维修资金管理办法》（下简称《办法》）实施新闻发布会，新法规将于11月1日正式实施，届时市民申请维修资金将更为方便。现将《办法》解读如下：

《办法》出台原因

住宅专项维修资金是房屋的“医疗和养老保险金”，是群众居住环境水平提升的“保障金”，资金归集和使用可以有效保障群众住宅安全，延长房屋的使用寿命。在2002年11月，徐州市颁布实施了《徐州市物业维修基金管理办法》（市政府令第81号，下简称《81号令》），之后颁布施行的《中华人民共和国物权法》和《江苏省物业管理条例》，又对住宅专项维修资金的缴存、管理和使用等规定作出了较大调整。

由于《81号令》规定的缴存维修资金的标准10多年来未进行调整徐州住房维修基金上调，而这期间的房屋价格、物业维修成本则大幅上升，现有的缴存标准越来越不能满足住宅、物业公共部位、共用设施设备维修、更新、改造的需要，资金短缺的矛盾逐渐显现。

另外，《81号令》主要侧重于维修基金的归集，而对维修资金的使用、管理规定得较为原则，缺乏具体的操作程序。

随着房屋进入维修高发期，维修资金使用申请大幅增加，为合理使用住宅维修资金，维护广大业主的合法权益，保障维修资金更规范、便捷地申请和使用，促进住宅物业的健康发展，市政府制订了《徐州市住宅专项维修资金管理办法》，将徐州市住宅专项维修资金的管理纳入法制化轨道。

缴存有哪些新变化？

目前，维修资金的来源仅仅是业主缴存部分，新《办法》根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省住宅专项维修资金管理办法》增加了两项。一是建设单位缴存的电梯、消防设施设备专项维修资金；二是统筹维修资金。

1、没有电梯的房屋60元/㎡，有电梯的90元/㎡

按照建设部、财政部2008年颁布施行的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）的规定，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。徐州市在参考省内其他城市标准的基础上，将首期住宅专项维修资金的缴存标准调整为：未设电梯的房屋每平方米60元，设有电梯的房屋每平方米90元。

2、电梯消防专项维修资金20元/㎡

电梯、消防专项维修资金和统筹维修资金的变化。根据《江苏省物业管理条例》规定，开发建设单位应当在住宅物业交付前按照建筑安装总费用百分之一的比例缴存电梯、消防专项维修资金。为明确标准，便于实际操作，《办法》第九条规定徐州市缴存标准为每平米20元。

《办法》参照省有关文件的规定，设立维修资金统筹分账，第十条规定了统筹维修资金的五种筹集渠道，第十九条规定了主要用途和使用方式，第二十五条规定了维修资金“按照银行活期利率结息转入业主分户账，剩余增值部分转入统筹维修资金。”统筹维修资金主要用于物业区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或无法界定受益人时的维修。

3、建设单位来收取缴存住宅专项维修资金

缴存方式的变化。以前《81号令》规定，购房人、售房单位应当在合同中约定维修基金的缴纳责任，在办理房屋权属登记前一次性缴存财政专户，这样规定一是过于原则不便操作，二是容易造成维修资金收缴不完整。

《办法》第八条对此进行了完善，维修资金缴存方式主要以业主上房时由建设单位代收、未售出的空置房建设单位在办理房屋初始登记时一次性代缴，房屋售出后再向新业主收取，以确保资金归集的及时性和完整性。

4、缴足住宅专项维修资金后，才能办理房屋产权转移

维修资金的续交。《办法》第十二条、第二十六条规定，业主未缴存住宅专项维修资金或者分户账住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时补缴或者续缴；补缴或者续缴后的住宅专项维修资金余额，应当不少于首期住宅专项维修资金的缴存金额。住宅专项维修资金应当足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记。

维修资金的使用时有哪些新变化？

按照《物权法》、国务院《物业管理条例》等法律法规规定，小区内维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意。但目前许多业主民主参与小区事务的意识不够强、房屋出租、业主流动性较大，申请资金使用时，常面临难以征集到区域内2/3以上业主同意使用维修资金的表决票的问题。新《办法》在充分尊重业主自治的基础上徐州住房维修基金上调，在业主管理规约中约定提高表决效率的相关内容。比如对“未参与表决的业主，其投票权数可以计入已表决的多数票”。这在很大程度上解决了因为房屋租赁等业主不投票、导致无法申请等问题。

新《办法》还规定，可以由申请人或者受委托的物业服务企业制订年度住宅专项维修资金使用计划，将业主意见表决前置，出现于预案内的维修事项只需告知业主便可直接维修不需要再次表决。

而对于出现屋面防水损坏、电梯应急维修等情况，对不同楼层的业主生活影响差别很大，要征集2/3以上业主同意难度很大、时间也不允许。为此，必须建立应急快速通道，针对需要特事特办的紧急情况，经物管机构确认后，可直接使用维修资金。

维修资金的管理

为了加强对维修资金的管理，保证维修资金的安全，增强维修资金使用的透明度，保障业主对其缴存维修资金使用情况的知情权和监督权，《办法》第五条明确市房管局会同财政局负责维修资金的指导和监管工作，由维修资金代管机构具体负责维修资金的缴存、使用等日常管理工作。第二十八条规定：“物管机构应当建立住宅专项维修资金对账电子查询平台。业主、业主委员会对账户中维修资金状况有异议的，可以要求物管机构复核。”