有天、有地有院子，杭州楼市越来越重要的一环

杭州别墅

二十年嬗变

文= 周傲华/版式=K.Li

“有天、有地、有院子。”每个人都曾有个别墅梦，身处江南之地的杭州更有别墅情怀。越是嘈杂快速的现代都市，人们就越容易怀念起儿时墙门里的小生活。作为终极居住产品的——别墅(排屋)在经历大发展之后，也开始拾起这份遗失的院落情节。

十多年的发展，杭州别墅(排屋)从缝隙生存的配角产品，或市场或政策，由独栋别墅到排屋类别墅，“从农村包围城市”，从大而阔到小而美，再到中式院落回归之路，成为杭州楼市越来越重要的一环。

1

追求更高居住性城西别墅萌芽

杭州区域的别墅，最早起源于清末民初，在西湖周边鼎定格局，主要以刘庄、汪庄（现都已改为国宾馆）为代表的中式风格，以北山路宝石山麓别墅为代表的西式风格，两种风格并存，典型的依山临水别墅。

绿城桂花园实景

不过，别墅商品房的概念则发生在20世纪90年代，这一时期江浙经济发展迅速，商品住宅兴起，伴随着人们越来越高的生活品质追求，在城西蒋村一带具有现代意义上的“别墅”萌芽，先是1995年前后的正大花园、南都花园等，后有1998年前后的桂花城、林语别墅等。特别是绿城的桂花园系列别墅，堪称一代典范，一举奠定了绿城在高端住宅市场的地位。

林语别墅实景

除了面积更大，相比普通商品房这一时期的别墅在规划、建筑立面设计、户型以及环境等各全方位领先，着重强调居住性。立面风格一般为东南亚-北美-混合风，规划也比较简单：独立的大房子，加上额外的公共配套，比如说周界安保防御、物管楼、会所以及泳池等。

2

城市近郊聚集 依山傍水为上乘

新世纪交替，杭州房地产开发供需两旺，加之汽车时代的到来，2001年萧山、余杭纳入杭州市区，大杭州格局形成，极大地丰富了杭州别墅用地资源。别墅开发开始向城市外沿展开，不约而同的选择占据优渥的自然资源。

按照区域分布，主要位于城西区域，沿杭富公路、杭徽公路展开。

其中，之江国家旅游度假区因江水与山林之美，发展最早人气最高，涌现了新西湖花园、九溪玫瑰园、东方苑、南都高尔夫、爱都枫丹白露、云栖蝶谷、万安景月湾等诸多典型项目；

九溪玫瑰园实景

往西走到富阳区域，凭借杭州野生动物园、黄公望森林公园、高尔夫球场、富春江等旅游设施，也诞生了伊甸山庄、紫云山庄、金都富春山居、绿城七里香溪、三盛颐景山庄、富春山居和万科公望等代表；

万科公望实景

依托午潮山国家森林公园、小和山森林公园天然绿肺和优美的西溪湿地，形成了以桃花源、浪漫和山、大华西溪风情为代表的西溪板块(包括五常、小和山)，包括绿野春天、九月森林、水木清华、江南春城、西溪山庄等楼盘；

再远一些，10平方公里水域面积的青山湖也是别墅供应量最大的区域之一，从青城山语间、青山湖畔、锦绣钱塘，到观唐骊景、西野风韵、青山湖红枫园、麒麟山庄等，据统计，目前青山湖板块在售别墅项目共有20余个。

麒麟山庄实景

综合来看，这一代别墅产品普遍模仿欧美风格杭州林语别墅，重视建筑设计，在板条运用、立面布局等，有些能达到国际先进水平，比如九溪玫瑰园外立面采用北美风格，每幢别墅又追求不同的个性。当然，大家也存在一些不足，主力户型建筑面积300-600平米，但设计不够科学、不人性化，建筑物业不纯粹(公寓、联排、独栋共存)，人车不分流，甚至缺乏人文环境营造和生态保护等。

3

政策严控 “小、全、低”类别墅兴起

在2003年国土资源部发布了《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，(今后5年内)停止别墅类用地的土地供应。此后，别墅类用地的管控持续升级。

2006年5月，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及town-house等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。

而到了2016年10月，国土资源部召开新闻发布会，表示全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，并且还涉及到“联排别墅、叠拼别墅、墅级洋房”等低密住宅项目的审批也将进一步控制。

南北西岸实景

别墅产品也不得不从前几年一味地追求大、奢、豪的“独栋”，开始向实用性和空间利用率更高的联排转变。时间进入2008年，在5月份召开的人居展上，发端于欧洲的排屋(TownHouse)突然成为热点，并从我们这个城市的近郊陆续进入城市的腹地，比如运河边的的南北西岸、天阳上河，滨江钱江区域的国信嘉园、华龙碧水豪园、六合源、中海钱塘山水等等。

国信嘉园实景

大家通过“下沉式庭院、可变空间、错层分区和共享空间”等设计手法在加强户型与周边环境的融合和对话上大大提高产品的性价比，甚至通过与高层、小高层的组合，实现城市第一居所，也成为独特的城市排屋产品。

4

高附加值推动“排屋小时代”

此后楼市黄金时代结束，调控措施频出，金字塔尖的别墅类产品受到冲击格外大。市场环境的改变，迫使开发商推出适宜更多购房人群的“小排屋”，独门独户又有低总价优势。

2013年，位于良渚板块的三盛颐景御园就推出过建筑面积约138平米的迷你排屋；

2014年，临平板块的景瑞御华府推出了小面积排屋产品“玲珑墅”，建筑面积为130-160平米，其中室内面积最大可拓展约165平米，还有约201平米庭院面积，总价208万元起，以此奠定了“迷你排屋”在杭州楼市细分市场的地位。

绿城桃李春风建筑面积83平米户型户型图

随后，越来越多“迷你排屋”接连亮相，特别是大品牌开发商纷纷加入，提供了源源不断的独特产品设计，“排屋小时代”来临。2015年5月，青山湖板块的绿城桃李春风以83平米(建筑面积)“极小别墅”，引发全国楼市关注。

万科桂语里效果图

万科也在去年推出的竹径云山和桂语里中杭州林语别墅，创新性的规划180平米以下的排屋及类独栋产品。而且万科产品发展及更新迭代非常迅速，今年万科在未来科技城的第二个项目溪望也规划了小面积排屋产品：3层联排，建筑面积140-185平米。

华元花涧堂效果图

另外，越来越多的板块出现“迷你排屋”的踪迹。比如，临平新城华元花涧堂规划户型面积在138-173方米，户户拥有大花园、大露台。留下的万科坤和玉泉，采用建筑面积140平米的户型空间，带上地下室和私家花园，将主城区的城市排屋门槛拉到500万级。

5

遵循自然与情怀 中式“院落”回归

越是嘈杂快速的现代都市，人们也越多怀念起儿时墙门里的小生活。作为终极居住产品的--别墅(排屋)在经历大发展之后，也开始拾起这份遗失的院落情节。

事实上，早在三年前，位于文一西路的坤和西溪里就打出“现代中式墙门大宅”的招牌，推出二进三院的排屋：私家围合院落、或是屋顶花园，里弄、墙门、院落、天井、具有历史印记的砖墙、一眼水井、满院桂花，西溪里具备原汁原味的老杭州生活场景。

这股别墅“中国风”，不得不提杭州本土大佬--绿城。2015年，绿城云栖玫瑰园就是以一套中式合院网签总价1.21亿元，刷新了杭州单套豪宅价格纪录；再早一点，南宋御街一侧的绿城元福里，采用白墙黛瓦、重檐花窗的老墙门样式，融入门房、街巷等风格元素，每一户都有单独的院子，2013年7月也创造了单价160310/平米记录……

绿城十里风荷样板房实景图

中式院落走入“寻常百姓家”则要归功于绿城十里风荷。青灰瓦顶、灰白院墙、网格窗棂、高挑檐角，更有石、水、树的搭配，完全仿制最为典型的苏式江南园林风格，最为重要的是户型建筑面积仅约137平米，总价400-600/套，入手门槛大大降低。

泰禾杭州院子效果图

当然，中式“院落”情怀回归，也少不了外来大牌的先进经验。近期，又一座中式院落产品--泰禾杭州院子正式发布。据悉，泰禾已在全国缔造了“11城18院”，杭州院子已经是其第四代产品其中杭州院子将以五街八坊设计，糅合南宋坊巷墙门文化符号，纯铜宅门、汉白玉抱鼓石、定制化匾额等。