小镇上的事，说清与土地有关的所有税种
来源：网络整理 2022-08-05 16:04:51
用小镇上的事，说清与土地有关的所有税种。
与土地紧密相关的税种有5个：房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、耕地占用税。
一、这五个税是什么？
（一）耕地占用税
一切还要从隔壁小王家的土地被征用说起。
镇上要搞开发，某天专门做土地储备整理的公司拿着一份文件，占了小王家的二亩地。由于是耕地，所以这属于占用耕地的行为，要缴纳耕地占用税。同时，小王得到补偿款若干。
假设当地的耕地占用税税率是10元/㎡契税什么时候交二手房，该土地整理公司就需要缴纳耕地占用税2*666.67*10=13333.4元。
这片耕地摇身一变成了建设用地。
（二）城镇土地使用税
一年后，政府对整理好的土地进行拍卖，大亨地产公司拍得一块1万平米的土地，缴纳土地出让金5000万元（暂不考虑相关税费）。政府次月就把土地交付给地产公司，并办理了土地使用权证。这时候地产公司就要开始缴纳城镇土地使用税。
假设当地税率是6元/㎡，地产公司一年需要缴纳6*1万=6万元城镇土地使用税。
其实“城镇土地使用税”非常好理解，看这个税种名称这么长，把该说的都说了。
“城镇”是征税的范围，只对市、县、建制镇等范围内征税，农村不征税。“土地使用”是对使用土地的行为征税。
（三）房产税
大亨地产公司修了2万平米（建筑面积）的商业广场，其中1万平米自己办公使用。从自用开始地产公司就需要缴纳房产税。
假设建房子一共花了4000万，当地规定的扣除比例是30%，则地产公司一年要交房产税（5000+4000）*0.5*（1-30%）*1.2%=37.8万元。
0.5是自用部分的比例，（1-30%）是扣除比例，由各省自行规定。
房产税和城镇土地使用税就像一对孪生兄弟，通常都是在一起的，除非地上还没修房子。
这两个税有很多共同点：比如征税范围都只到建制镇；比如都是按年计算、分期缴纳，通常都是一起申报；比如很多税收优惠都是一起享受减免的。所以我们经常说“房土两税”，只要有经营性的房产，通常都要交“房土两税”。
（四）土地增值税
大亨地产公司将剩余的1万平米商业用房卖给天天百货公司，卖了6000万（不含税），同时发生了税费65万。
该商业用房的成本是（5000+4000）*0.5+65=4565万元，收入是6000万，明显是发生了增值，因此需要缴纳土地增值税。
其实“土地增值税”的名称有一定的迷惑性：明明是卖房子取得了增值，怎么会叫土地增值税呢？
我们通常认为，房子的增值主要来源于所在地块的增值，比如周边配套变好了，有学校、有医院等带来的地块升值契税什么时候交二手房，而跟那堆钢筋混凝土的房子没有太大关系。同样是这堆钢筋混凝土，挪到其他地方去可能就不会增值了。
土地增值税的计算过程较为复杂，①算收入、②算扣除项目、③算增值率、④找适用税率、⑤计算税额。这里主要是通俗地讲一下原理，就不细说计算过程了。
（五）契税
古代常有房契、地契一说，这种说法有助于我们理解契税。
契税就是对取得房屋、土地征收的税，是唯一的仅由买方缴纳的税，通常在过户的环节征税。
比如上述例子中，大亨地产买了一块地，需要办理国有土地使用证，这时候就要缴纳契税。
契税税率是3%~5%，假设该地的税率是3%，大亨公司拿地后要缴纳契税5000*3%=150万。
再比如天天百货买了商业用房，需要办理不动产权证书，办证时就需要缴纳契税。
天天百货需缴纳契税6000*3%=180万。
都是可爱的红本本二、怎么交税？
耕地占用税、土地增值税、契税都是在占用或交易的环节一次征收；房产税、城镇土地使用税是在持有期间持续征收。
具体征税对象、特点和税率以思维导图的形式帮大家整理出来了，欢迎大家评论交流。
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