光大|中海锦榕湾广州的“河南”，你知道吗？

光大 | 中海锦榕湾

广州的“河南”，是自古以来以珠江主航道为界，河北的城内、西关对彼岸区域的称呼。狭义的河南是指南华路、同福路一带，广义的河南指现在整个海珠区。

直到20世纪50年代，海珠区都叫做河南区，甚至还有它专有的英文译名“HoNam”，早在1860年左右的地图上都可以看到这个名字。

作为上世纪承载广州第二产业发展的河南，可谓劳苦功高。盘踞在工业大道上的30多家中大型工厂，在此提供了天量的就业机会，也成为了广州经济的重要支柱。

工业大道北

前两次我们写过工业大道四大金刚之中的金碧和保利，今天也不例外，咱们唠唠同为四大金刚的光大花园。

话不多说，我们马上开始。

一、楼盘印象

都说光大是海珠西的扛把子，甚至在海珠有这样一句话——“不看光大，不算看尽海珠的楼。”老铁第一次听到这个说法时还没去过光大，自然心生疑惑“好家伙，这么狂的吗？？”直到实地踩盘后，我发现这个说法名副其实，而光大的5期——中海锦榕湾，更是扛把子中的扛把子，我海珠老铁愿称之为最强。

小区正面

光大花园原址为广州重型机器厂用地。早年在厂房拆除的同时，很多老榕树得以妥善地保留。你可以看到在光大花园，绝大多数道路、小区都被冠以“榕”字，踩盘时老铁和同事开玩笑，说光大这是跟榕过不去了。

光大平面图

1999年起，光大地产在工业大道北前后开发了9个小区，直至2009年，中海通过收购蚝壳电器，曲线入住光大地产，光大最后的5、6期就是如此诞生的中海+光大的混血儿。

类似万科欧泊，锦榕湾作为半成品，在建成后由中海发售，标准地名“水榕苑”不变，“光大·榕誉”变身为“中海锦榕湾”。所以在附近居民的认知里，锦榕湾仍然是属于光大花园组团的。2010年开售前，吹风价就已经1.7~2.5w，都快赶上同年珠江新城某些楼盘了。

车库

原本整个光大花园在整体规划时，各组团内有两条种满榕树的“绿轴”横贯其中，形成一个整体的生态。在锦榕湾建成交楼后，其中一条绿轴被一套大铁门截断。

在2011年国庆前，光大二期和三期的业主希望借道锦榕湾内部以达到自己接送小孩安全便捷的需求，更以两区应该合并为由要求物业取消铁门，甚至有几位业主用暴力手段推倒了铁门，这遭到了锦榕湾业主的强烈反对。半年后有二期业主冒充四期业主，阻碍锦榕湾业主用门禁卡通行四期送孩子上学，导致双方冲突升级。

实际上很早以前该事件已由多部门参与协调，包括海珠区房管局、规划局、维稳办、公安局、居委会，但调解难度相当大，直至今天那扇铁门仍然矗立在锦榕湾西侧，好像也就不了了之了。感兴趣的读者们可以自行搜索。

引起纠纷的大铁门

最后说说中海，相信大部分人和老铁有一样的感受：看楼越久，就越喜欢中海的物业。中海的稳扎稳打和精工品质让你能感受到它是在帮你设计生活而不是单纯的拿地卖楼。

在交付后的维护管理上，中海物业也是下足了功夫，管理是出了名的好，说它排在广州物业TOP3，在座的各位应该没人反对吧？

当然也有例外——光大6期中海橡园国际，交楼不到3年就出现了奥的斯电梯跳楼机事件，16部电梯在7个月内困人18次停机63次，闹得沸沸扬扬。

我们作为消费者，当然不能迷信开发商和物业，这是个概率问题，只能说选一些口碑好的开发商你可以更安心，但不代表百分百没问题，这一点大家辩证着看待吧。

小区东门

二、小区缺点

1、部分楼栋噪音较大：J6/7/8部分南向户型，高层望鹤洞大桥会被车流的低频噪音吵到；低层望幼儿园、小学，又会被广播声、人声的高频噪音干扰。老铁建议选这些楼栋的朋友们，尽量把窗户升级到双层以上的夹胶玻璃。都花大几百万买锦榕湾了，咱就不要省这点小钱了，对提高生活品质、促进家庭和谐大有益处。

鹤洞大桥

2、初中没有直升且派位结果一般：学生参与海珠区第三组派位（41中本部、南武中学、江南外国语学校、五中、41中东校区、98中、33中），7所初中里，包含了龙头五中和南武中学但数量有限，也有冷门的98中、33中。

据往届家长反馈，摇中41中和98中的人是最多的；有网友认为“光大最大的问题就是初中摇号大概率很差，是很差。宝玉直实验只有3成几率摇进好初中，要把命运握在自己手中，只有高强度鸡娃+拓展校外知识这一条路了。”

对此老铁不便给出主观评价，在此与因初中学位问题踌躇的宝爸宝妈们分享一个不成熟的小观点：等到咱家孩子快上初中时，学位政策是咋样还真不好说。保证短期内可控的小学质量的同时，又满足家庭生活需求，不失为一种新时代的选择。

宝玉直实验小学

3、熟透了，没有想象空间：经过10年的积淀，锦榕湾已经是海珠西的全能冠军了，它的所有配套都已经落地开花，可以说是所见即所得。未来没有太大的预期了。但我们换个角度思考，是不是说明锦榕湾的价值是靠自住而夯实的呢？

榕林大道

4、流通性较低 ：首先要澄清一点，这个流通性不是说不好卖，而是业主都太惜售了。锦榕湾共有1479户，截止老铁撰稿时，贝壳APP只有24套住宅挂盘，这还是在下行行情放盘量大增的情况下。房源价格不太离谱的话，基本10~45天就能成交。

园林绿化

业主对小区认可度和黏性都很高中海锦榕湾，去年老铁团队成交过一套J7栋的，原业主同小区置换，又入手了J4的大平层。

三、小区优点

1、顶流物业，物美价廉：中海物业的口碑怎么样，无需老铁多言。一般管理稍微好点的小区，门卫都会对来访者进行询问登记，这些都是常规操作。而中海锦榕湾的门卫，要和业主通话确认后，才能放行，而且限定在小区内滞留的时间，这对住在这里的居民来说，无疑是安全上的加分项。

分享一个故事：老铁带客户看房时，喜欢请客户上天台，我们可以居高临下，直观地对周边配套的方位有一个低成本的快速认知。全广州我看过的小区也上百了，但只有锦榕湾的楼顶上了电子锁，只有物业的人过来刷卡才能进入，对小区居民的人身安全（尤其是小孩）可谓锦上添花。

小区内诸如此类的细节，处处体现了处于“有管理”的状态，再配上仅2.35元的管理费，真的很香。

要物业刷卡才能上天台

2、低密度大花园，居住品质拉满：上期讲保利花园时，老铁说过市场对保利花园的园林品质评价很高，甚至可以与光大的某些期相媲美。但你要问海珠西哪家最强，那必须是锦榕湾。

小区占地面积4万方，却仅有8栋32~33的高层建筑，容积率更是只有2.5。主城区这种低密度的小区，可谓屈指可数，卖一少一了。

如果你是遛弯狂魔，觉得小区园林不够溜达的，没问题，出门左转550米，太古仓江边随便折腾，甚至还有专业级的沿江塑胶跑道供人免费使用。

太古仓沿江跑道

3、坐拥海珠顶流配套：

教育：省一级的同福幼儿园，分康榕、中海、橡园三个园区，锦榕湾这边是中海园区，三年均在此就读。

重点说下小学——省一级的宝玉直实验小学，属于海珠的第二梯队，其母体是创办于1921年的广州市海珠区宝玉直街小学。原为宝玉直小学光大校区，2011年9月独立办学时更名为海珠区宝玉直实验小学，自此“宝玉直实验”和“宝玉直小学”就不是同一所学校了。2017年9月，该校与南边路小学重组成为了海珠区规模最大的公办小学之一，有光大校区和南边路两个校区。

同福幼儿园

在我们接触的客户里，不少家庭中的男方都不愿为了学位牺牲太多居住体验，700~800的预算，在看不上华景、龙口西，又够不上汇景的时候，光大的中海系列俨然成为了救世主。

医疗：2km范围内有5家三甲医院，南方医科大学珠江医院+广州医科大学附属第二医院应该是最多人选择的，家里有老人小孩看病探病十分方便。

商业：家门口就是乐峰广场，老铁感觉这是海珠西部目前综合实力最强的商场了，吃喝玩乐应有尽有，约会后步行回家简直不能更方便。

乐峰广场

想小资一点就去太古仓边的各种酒吧餐吧+网红打卡点，想平价就去沙园市场。沙园市场可是广州价格最便宜、品类最齐全的肉菜市场之一，当初光大花园开盘时的配套宣传卖点就是沙园市场，让广大师奶们听了眼里都放光。

高晓松曾经在一期节目里说他最喜欢的城市是广州，其中一个录制节拍地就选在沙园市场。在老广眼里，沙园市场可谓顶级，几个组团市场连成一片，各类食材琳琅满目，行走其中颇有旅行节目的既视感，用文字往往难以表达老城区市井气的迷人之处，建议亲自前往感受。

太古仓精酿酒吧

交通：锦榕湾是妥妥的双地铁上盖，沙园站是广佛线和8号线的换乘站，乘客可以一次换乘到达珠城（客村转L3），也可一趟直达琶洲，方便快捷。

沙园地铁站A口

四、板块利好

说实话，整个光大已经熟透了，我想不出什么太大的利好。或许未来琶洲CBD全面开业后，应该会有对东边房价望而却步，有忍受不了中轴线生活品质的互联网大厂员工，沿着L8一路向西来到光大，带来新的购买力？

且正是因为没有预期，不少广州东进的狂粉甚至认为以现在锦榕湾的价格不如去买科学城，在网上和老广们吵得不可开交。虽然老铁也对东进很看好，但对这个说法持保留意见。

志愿者公园

五、产品推荐

中海锦榕湾由8栋32~33层电梯高层住宅组成，共1479户，每户都带入户花园，绝大部分都是双卫生间，坐实改善的定位。因外形结构不同，12~26楼、13~14楼部分房源的飘窗、阳台会有细微差异。

以下是老铁严选：

3房：J1栋的01户型，西南向131㎡，大三房带主套。这一梯腿做到3开间望江的同时，拥有全小区最大的楼间距，视野无遮挡，采光通风一级棒。无论是榕景路、水榕路还是鹤洞大桥的行车噪音都传不到01这一梯腿，下楼步行去乐峰广场又最近，毫不夸张地说，这就是“出则繁华尽揽，入则静谧独享”的典范。

如果不在乎J4栋稍微进入视野的话，可选J2栋的02户型作为平替。适合三代同堂的改善人群。

可惜的是本户型放盘极少，这里就不给参考价了，还请各位看官自行定夺吧，这个户型绝对是有溢价的。

3房

4房：J4栋02户型，南向177㎡，大四房带储物间。楼王单位，四开间朝南，望花园+珠江，公卫的窗户是朝北的，可以做到南北对流，设计挑不出毛病。值得一提的是中海锦榕湾，02的14楼有超级夸张的连通阳台，全小区没几家有这种稀缺的资源。

在小区花园里仰望J4栋的外立面，你会感受到扑面而来的“壕”气。适合不差钱的改善家庭，个人觉得会比J5那种侧出阳台的200㎡户型要更受大众喜爱。

这种户型同样很少放盘成交，目前挂牌1500w左右，单价已经去到8.5w。

4房

总结

中海锦榕湾就是手机届的水桶机型，没有短板，因其便利的交通+江景+不错的教育+海珠最好的商业+宜居性+科学合理的高得房率户型+顶尖的物业管理，坐实了海珠西最强的称号。

别不服，其他的还真没他能打：较之其他老城区学位房，它有舒适宜人生活环境；与滨江一带对比，它有双地铁带来的交通便利；论及近郊小区，它又有大型商圈及平价菜市场的老城烟火气。

全能冠军，当然配得上“不看光大，不算看尽海珠的楼”这种赞美。

水池

老铁对中海锦榕湾的打分是8.5分，屏幕前的你又怎么看呢？欢迎留言打分，倘若你也想现场会会这个海珠西的最强王者，我会带你详细了解。

海珠买房不迷茫，老铁帮你买对房。

我是海珠老铁赵青，熟悉海珠大小楼盘。