南京城区土地出让问题逐步成为热门的研究课题……(图)

论文２６２江苏省土地学会２００４ 年度学术年会论文集南京城区土地出让价格时空变异研究冯昌中陆跃进陈敬雄（ 南京市土地储备中心、 南京市地产发展中心， 南京２１０００８）改革开放以来， 随着我国土地有偿使用制度的推行， 城市地价问题逐步成为热门的研究课题…。研究地价的目的之一是为了利用地价来调控和完善土地市场。 我国土地的一级市场完全由政府垄断，地价在城市土地管理、 城市建设、 城市经营中起着相当重要的作用， 利用地价的杠杆作用可以促进城市的土地资产管理、 土地市场调控、 土地资源优化配置和土地资本良好运作。 为了更好地发挥地价的作用， 政府必须制定合理而有效的地价政策。 这要求对已发生的土地交易进行全面深入的分析研究。 本研究通过对大量的地价样点数据的分析， 揭示出南京城区土地出让价格的时空变化规律， 并对规律形成原因进行了探讨， 从而为政府制定合理而有效的地价政策提供建议和参考。１研究区概况南京市位于长江下游， 江苏省西南部， 现为江苏省省会， 辖玄武、 白下、 秦淮、 建邺、 鼓楼、 下关６个城区， 雨花、 栖霞、 浦口、 六合、 江宁５个郊区以及溧水、 高淳２个县。 １９ ９ １年南京市在全国较早地开展了城区土地的定级和估价工作， 建立了包括商业、 住宅、 工业和综合用地等的基准地价体系， 并于１９ ９ ７年根据城市建设和土地市场的发展与变化，在野外补充调查的基础上进行了修正南京土地出让， 修正后的基准地价共分为八级， 以鼓楼、 新街口、 大行宫， 山西路和夫子庙地段为中心， 向四周级别逐渐降低旧Ｊ。

定级、 估价工作的进行为南京城市土地市场的形成、 完善和发展发挥了巨大作用。 经过十多年的发展， 当前南京城区土地市场已较为完善， 并积累了大量的土地交易案例， 为开展城区地价时空变异研究提供了足够的基础数据。南京市于１９ ９ ７ 年规定了城市土地出让价格确定方法， 明确出让地价按照“委托评估、 集体会审、 评审分开、 公开定价” 的原则， 由市国土局指定具有地价评估资质的评估机构， 根据国家地价评估的规程与技术规范， 以本市基准地价和主城区土地级别为依据， 综合评定待让地块的用地条件， 在此基础上评估土地出让单价后， 交由市国土局地价审核小组集体会审， 确定土地出让价格。 本研究的地价样点即为南京市国土局登记的１９ ９ ７ —２００１年的城区土地出让案例。２材料与方法地价内涵地价不同于一般的商品价格， 它不是对商品实体的购买价格， 而是对预期收益的购买价格。 因此，地价的实质是地租的资本化， 用公式表示为： 地价＝ 地租／利息率” １。我国实行的是土地公有制， 土地所有权归国家或集体所有， 土地所有权转移只发生在农村集体所有土地转变为国家所有， 准人市场交易的只是土地使用权。 因此， 在我国， 一般意义上的地价是指受到一定年期限制的土地使用权价格Ｍ摘要： 本文利用ｆ ｌｅＣ ｅ８８和ｍ ａ ｐ ｉｎ ｆ ｏ 软件对１９ ９ ７ —２００１年南京城区土地出让地价样点地价数据进行属性和空间处理， 形成地价样点分布图和各类专题图； 在此基础上， 分析南京城区土地出让价格的时空变异， 得出各类型用地地价空间和时间上的变化规律， 并对规律形成原因进了探讨。

关键词： 地价时间变异南京城区２． １Ｊ。 在城镇规划区内的出让地价有两个概念： 毛地地价和净地地价。 毛地出让， 是征地或拆迁、 安置由论文经济篇２６３开发者完成， 并支付相关费用。 因此， 毛地地价主要指基准地价中的土地所有权收益” １。 净地出让， 是拆迁、 安置或征地由政府完成， 并由政府支付相关费用。 因此， 净地地价除了包括土地所有权收益外，还包括征地或拆迁、 安置费， 配套费及开发费， 利润、 利息以及管理费等。 毛地地价反映的是政府作为土地所有者应得的收益， 本研究的地价为毛地出让价格。２． ２材料与方法２． ２． １数据的建立与处理本研究收集了１９ ９ ７ —２００１年南京城区地价样点１０５３个， 用ａ ｃｃｅｓｓ软件建立地价样点数据库， 将所有的样点数据资料输入到数据库中， 以方便对数据进行处理、 查询和分析。 为使地价之间具有可比性，需对样点地价进行如下修正、 取舍：（ １）将净地地价转换为毛地地价。 地价样点中有部分是净地地价， 需要转换为毛地地价， 按照以下公式处理：毛地地价＝ 净地地价一征地拆迁安置补偿费一土地开发费一利息一利润一管理费式中， 征地拆迁安置补偿费、 土地开发费（ 含城市综合配套费和地块内开发费）、 利息、 利润和管理费按南京市各年各级别土地相应标准计算得到。

（ ２）最高出让年期修正。 有部分样点的地价不是最高出让年期， 需修正到最高出让年期， 修正公式：Ｋ ＝ Ｖ ｏ × ＫＫ ＝ ［ １—１／（ １＋ ｒ）“］／［ １—１／（ １＋ ｒ）” ］式中， Ｖ 。 为年期修正后地价； Ｖ 。 为年期修正前地价； Ｋ 为年期修正系数； ｒ为土地还原利率； ｍ 为最高出让年期； ｎ 为实际出让年期或剩余出让年期。 其中， 土地还原利率ｒ根据南京市的实际情况， １９ ９ ７和１９ ９ ８年取０． １０， １９ ９ ９ 年取Ｏ ． ０８， ２０００和２００１年取０． ０６； 最高出让年期ｍ ， 商业用地取４ ０年， 住宅用地取７ ０年， 工业用地取５０年。（ ３）容积率修正。 容积率对地价尤其是住宅地价影响很大， 需要进行容积率修正。 由于同一区域内不同地块容积率不同， 要根据不同容积率地块的分布， 制定一个区域平均容积率。 本研究以同一级别的土地为相同区域， 根据不同级别内地价样点的容积率测算不同土地级别用地的容积率修正系数。本研究住宅用地地价容积率修正公式如下：一级地： Ｙ ＝ Ｘ ／（ Ｏ ． ５９ ４ ＋ ０． １３８Ｒ ）（ ２． ０≤Ｒ ≤４ ． ０）；Ｙ ＝ Ｘ ／Ｏ ． ８３（ Ｒ ＜ ２． ０）；Ｙ ＝ Ｘ ／１． ２２（ Ｒ ＞ ４ ． ０）。

二级地： Ｙ ＝ ｘ ／（ ｏ ． ６２６＋ ０． １３６Ｒ ）（ ２． ０≤Ｒ ≤３． ８）；Ｙ ＝ Ｘ ／０． ８５（ Ｒ ＜ ２． ０）；Ｙ ＝ Ｘ ／１． ２０（ Ｒ ＞ ３． ８）。三级地： Ｙ ＝ ． ∥ （ ０． ７ １６＋ ０． １３２Ｒ ）（ １． ５≤Ｒ ≤３． ０）；Ｙ ＝ Ｘ ／Ｏ ． ８６（ Ｒ ＜ １． ５）；Ｙ ＝ Ｘ ／１． １８（ Ｒ ＞ ３． ０）。四级地： Ｙ ＝ 肜（ ０． ７ ６３＋ ０． １３６Ｒ ）（ １． ０≤Ｒ ≤２． ５）；（ Ｒ ＜ １． ０）；（ Ｒ ＞ ２． ５）。五级地： ｙ ＝ 肜（ ０． ７ ８１＋ ０． １６２Ｒ ）（ Ｏ ． ８≤Ｒ ≤２． ０）；（ Ｒ ＜ ０． ８）；（ Ｒ ＞ ２． ０）六级地： Ｙ ＝ ∥ （ ０． ８５７ ＋ ０． １３１Ｒ ）（ ０． ６≤Ｒ ≤１． ８）；（ Ｒ ＜ ０． ６）：Ｙ ＝ Ｘ ／Ｏ ． ８４Ｙ ＝ Ｘ ／Ｉ． １８Ｙ ＝ Ｘ ／Ｏ ． ８８Ｙ ＝ Ｘ ／Ｉ． １６Ｙ ＝ Ｘ ／Ｏ ． ９ ０论文２６４江苏省土地学会２００４ 年度学术年会论文集Ｙ ＝ Ｘ ／１． １５（ Ｒ ＞ １． ８）七级地： Ｙ ＝ 肜（ ０． ８７ ９ ＋ ０． １３６Ｒ ）（ Ｏ ． ５≤Ｒ ≤１． ６）；Ｙ ＝ 兄／０． ８９（ Ｒ ＜ ０． ５）；（ Ｒ ＞ １． ６）式中， Ｙ 为修正后地价； Ｘ 为修正前地价； Ｒ 为容积率。

最后， 在进行样点平均地价分析时， 需要对有效样点进行筛选。 计算各类用地样点地价的均值ｘ和方差８， 商业用地和住宅用地样点数较多， 且地价的同一性较好， 按照Ｘ ±２８设置样点取舍区间。 工业用地样点较少， 且样点地价水平差异较大， 故直接剔除异常样点。 经过筛选后的最终有效样点９ ８６个。２． ２． ２分析方法（ １）专题地图分析结合宗地的实际位置， 利用ｍ ａ ｐ ｉｎ ｆ ｏ 软件将地价样点的位置标绘于“南京市土地级别图” 上， 对每个样点进行编码， 进而运用ｍ ａ ｐ ｉｎ ｆ ｏ 提供的属性表链接功能， 以样点的编码为匹配数据， 与ａ ｃｃｅｓｓ数据库间建立链接， 这样每个地价样点数据既包含空间位置信息又含有属性信息， 其中空间数据用来表征样点的空间位置， 属性数据用来定义样点的具体内容， 如土地级别、 单价等。 两类数据分开存放， 用ｍ ａ ｐ －ｉｎ ｆ ｏ 管理图形信息， 用ａ ｃｃｅｓｓ管理属性信息， 二者通过标志编码联系到一起。在ｍ ａ ｐ ｉｎ ｆ ｏ 中对样点的分布进行分析， 根据年份、 级别、 用地类型、 单价等建立多种专题地图， 对专题地图上异常区和典型区进行具体的地价时空变化分析。

（ ２）数据分析对于地价资料中同一年、 同一级别、 同一用途的样点归为一类。 这样， 同一类的地价情况相似， 而不同类别的数据存在着地理位置或其它关键因素的差异。用算术平均法计算各类地价样点数据的平均值， 得出各年各类型用地地价——级别表、 图和各级别各类型用地地价——时间表、 图。３结果分析３． １空间分析地价样点分布图分析从地价样点分布图和各类专题地图上可以看出： 南京市的高价位区主要分布在一、 二级高级别地段， 以新街口、 鼓楼、 湖南路、 夫子庙为典型， 随着级别的降低， 地价逐渐下降； 商业、 住宅地价样点基本上各级别都有分布， 但主要分布在五、 六级地区， 而七级和级别外地区则工业地价样点较多， 在高级别为数不多的地价样点中， 商业地价样点最多。 高级别地区， 距市中心近， 交通便利， 基础设施配套齐全，所以地价相应较高。 由于高级别地区多分布在市中心周围， 可供出让的土地日趋减少， 故地价样点较少， 现有的样点也多为旧城改造或企业改制， 补交出让金等。 五、 六级地区地价样点较多， 是因为大多数新开发的项目多位于该地区， 该地区的土地交易最为频繁。根据地价区位理论和地价竞租理论， 区位对城镇土地利用具有重要的作用， 区位条件优越， 单位用地面积产出水平高， 获得的级差收益大， 从而地价水平高； 不同类型的城市土地使用者通过相互竞标形成相应的土地利用模式【６Ｊ。

根据拉特克利夫（ Ｒ ． Ｖ ． Ｒ ａ ｔｃｈ ｌｉｆ ｆ ）的城市土地经济模型： 城市土地利用形态决定于城市土地利率效率， 城市土地利用方式逐步趋于效率最大化是通过城市中各种功能活动相互竞争最优区位的过程达到的； 城市中随着距城市中心距离增大， 一种土地利用类型也将被另一种所取代，因而商业占据市中心区位， 向外围分别是住宅带、 工业带和农业带№Ｊ。 这个模型在一定程度上反映了南京城市土地利用形态的一般特征。 南京市城区土地共分为八级： １一四级地主要分布于主城中心区，是南京市的主要商业区域； 五、 六级地沿主城中心区外围分布， 受主城区中心区辐射， 土地利用以住宅用地为主， 商业服务用地主要为小区内一些配套商服企业用地； 七级地和级别外土地为主城区外围区Ｙ ＝ Ｘ ／１． １５３． １． １论文经济篇２６５域， 主要为工业用地和农地， 住宅用地主要为一些零星的小型住宅区‘引。３． １． ２各类型用地地价空间变化分析在计算各级别样点的平均地价的基础上， 得出南京市１９ ９ ７ —２００１年每年各类型用地地价随级别变化见表Ｉ和图１。 由此可见， 各年地价的变化趋势相似， 但幅度有所不同。

１９ ９ ８年的样点比较多， 而且具有典型性， 下面以１９ ９ ８年为例予以分析。从表１中可以看出， 住宅用地的样点数最多， 说明住宅用地出让最为频繁， 因为近几年来， 政府逐步加入对住宅的投入， 而且由福利分房过渡到个人买房， 也刺激了住宅房地产业的发展；而工业用地的样点较少， 因为新增工业用地出让很少，三、 四级内的样点均是因企业改制、 破产、 合资等而补办手续的出让案例。图１表明， 随着级别的降低， 地价也随之下降。 南京的一、 二、 三级高级别土地主要分布于新街口、 鼓＝ 、斗 表１１９ ９ ８年南京各类型、 各级别土地出让样点数和平均价格土地级别商业用地住宅用地工且！用地平均单价平均单价平均单价样点数样点数样点数（ 衫ｍ ２）（ 影ｍ ２）（ 形ｍ ２）一级四级五级六级七级１９ ９ ８年南京市各类型、 各级别土地出让平均价格折线图楼、 夫子庙、 湖南路、 中央门等地段， 这些地段商服繁华度高， 一般都有市级或区级商服中心； 交通便利，一般都有主干道经过或位于主干道附近， 基础设施完善； 人口密度高； 所以商业用地地价高。 基础设施、 公用设施完善， 居民生活方便， 交通便利， 公交站点多， 商服繁华度高， 所以住宅地地价高。

在同一级别土地中， 商业用地地价＞ 住宅用地地价＞ 工业用地地价， 这是因为地价是对土地预期收益的购买价格¨ １， 而一般来说， 在相似的条件下， 商业用地的收益最高，工业用地的产出最低。 级别越低南京土地出让， 各类型用地的地价差别越小。从图１中分析地价变化的幅度， 商业用地地价变化幅度最大， 住宅用地其次， 工业用地地价变化幅度最小； 并且随着级别的降低， 各类型用地地价变化的幅度越来越小， 各类型用地地价及其变化幅度越来越趋近。 因为商业用地的向心性更强， 对繁华程度、 距市中心远近等区位因子反应最为敏感， 因而商觚蝴觚专｜獬懈蝴鲫州删。量 ． 、８ １８５９５ １３９ ６， ， 二级１６１１５４９ １０５４， ， 三级１５１０３７１７７ ３４２ ５４ ０１１７ ４ ２１６５２０３ ２７ ０２１５９ ０３ｌ３６０５ １８０１９３１０２６２１５１２１１３１２２３６１３１７ １１０８８ 级别外ｌ ２１０５ １３３１４７ ８ 合计１０３， １２２， ４ ６， 土地级别图ｌ＾、 一 § 莹 露论文２６６江苏省土地学会２００４ 年度学术年会论文集业用地地价的变化幅度也就最大； 而随着级别的降低， 区位因子对各类型用地地价的影响越来越小， 所以各类型用地地价及其变化幅度越来越趋近。

３． ２时间分析３． ２． １典型区分析从地价样点图及由此得出的各类专题地图上可以明显看出， 城东苜蓿园地区、 城北迈皋桥地区、 河西地区的地价样点较多， 而且每年涨幅较大。近几年来， 南京市政府加大了对上述地区的道路改造和市设施建设， 使得上述地区成为房地产开发商的首选， 逐渐建成了很多有特色的小区， 带动了整个地区的发展， 改善了整个地区的区位条件， 从而地价上升不可避免。以河西地区草场门大街以北区域住宅地价为例分析。 该区域内样点数： １９ ９ ７ 年４ 宗， １９ ９ ８年６宗，１９ ９ ９ 年７ 宗， ２０００年３宗， ２００１年３宗； １９ ９ ７ —２００１年平均地价为分别： ２１０、 ２４ ０、 ２７ ０、 ２９ ０和３２０形ｍ ２， 地价逐年上升。 因为政府、 开发商近几年来对该区域加大投入， 道路得到拓宽， 市政、 公用设施逐步完善， 开发了宁工新寓、 龙江小区等商品房， 建立了龙江农贸市场、 龙江体育馆以及一些大型超市等生活、 服务、 娱乐场所， 大大方便了居民的生活， 因而地价自然而然要上涨。３． ２． ２各类型用地地价时间变化分析随着时间的变化， 各级别各类型用地的地价也会相应地发生变化。

本次研究得出南京市各级别各类型用地地价随时间变化情况。 二级地可以代表高级别地， 四级地可以代表中等级别地， 六级地可以反映低级别地的情况， 所以下面以二级、 四级和六级各类型用地地价随时间的变化为例予以分析（ 表２一表４ ， 图２）。（ 形ｍ ２）（ 影ｍ ２）（ 形ｍ ２）（ 形ｍ ２）（ 形ｍ ２）（ 刀ｍ ２）（ 形ｍ ２）（ 形ｍ ２）（ 衫ｍ ２）（ 形ｍ ： ）（ 形ｍ ２）（ 形ｍ ２）表２二级各类型用地地价的时间变化１９ ９ ７１９ ９ ８１９ ９ ９２０００２００ｌ用地平均单价平均单价平均单价平均单价平均单价类型涨幅涨幅涨幅涨幅涨幅（ ： Ｔ ｒＪｍ ２）商业１０８８， １１５４６． ０７ ％１４ ０８２２． ０％１５３８９ ． ２３％１７ ０７１１． ０％住宅９ ３６， １０５４１２． ６％１２８８２２． ２％１３４ ８４ ． ６６％１４ ９ ３１０． ０８％工业， ， ， ， ？ ， ， ， ， ， 表３四级各类型用地地价的时间变化１９ ９ ７１９ ９ ８１９ ９ ９２０００２００ｌ用地类型平均单价平均单价平均单价平均单价平均单价涨幅涨幅涨幅涨幅涨幅（ ７ ｆ ． ／ｍ ２）（ ： Ｔ Ｌ ／ｍ ２）商业７ ０５， ７ ４ ２５． ２４ ％７ ７ ６４ ． ５８％８２４６． １８％８６０４ ． ３７ ％住宅５０１， ５２０３． ７ ９ ％５４ ０３． ８５％５８２７ ． ７ ８％６２２６． ８６％工业２６０， ２７ ０３． ８４ ％２５８—４ ． ４ ％２７ ０４ ． ６５％？ ， 表４ 六级各类型用地地价的时间变化１９ ９ ７１９ ９ ８１９ ９ ９２０００２００ｌ用地类型平均单价平均单价平均单价平均单价平均单价涨幅涨幅涨幅涨幅涨幅商业...