星叔好，买二手房还是靠时间换发展买一手房？

提问：本人福建宁德人，在上海重固镇有一套89坪的万科尚源房产，有总价贷款，这么多年涨幅有限，不温不火的，最近疫情手头也紧，欠了点钱，而宁德当地的房产这两年，从16/年的开盘价六千多到现在的一万八或两万，宜居的南岸二手房 上东 国宝都要一万八，近商业区泰禾红树林 万达都要一万五六，一手房看中建发，楼盘已经卖得差不多了，建发位置偏远 剩下的两幢楼精装修九月开盘，13500/坪，现在出手置换还是？买二手房还是靠时间换发展买一手房？或者有什么别的建议？

回答：上海和宁德城市完全不在一个等级，房价基数也更是相差甚远，没有可比性。所以如果你有上海房票，投资更应该放在上海置换，而不是出手上海置换到宁德。

宁德属于三线城市，在福建省也属于经济比较落后的市， 非省会三四五线小城市一般都是人口流出性城市，目前价格纷纷破万，总的来说是以下几个原因：

1.zf去库存目前走到了三四线

2.整体货币放水通胀的外溢效果

3.三四线的棚改拆迁推动

但这些城市简单来说会有两个大的问题：

1.价格表现为一手房价格，整体价格筑基不稳。

2.基本上没有二手市场，退出机制有问题。变现基本上靠撞大运。所以职业短抄抄家短期可能有赚，大部分都是接盘侠交智商税。

3.未来不会再有15-17年全国普涨行情。

如果考虑上海，重固区位不看好，可以出手置换，上海作为一线城市，未来还是领涨作用，投资价值一定是最大的，不要轻易放弃。

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提问：星叔好，买二手房已经签了合同之后才发现所买房屋已经被抵押了，怎么办？

回答：1、对于有抵押的房屋，买卖双方签署的房屋买卖合同是有效的期房和二手房哪个好，但是不能办理过户。

2、房屋有抵押的，需要卖方明确还清该房屋剩余贷款的具体时间，以及办理解除抵押登记手续的具体时间。

3、卖方解押所需的资金，可以是自筹，也可以是买方提供的首付款。对于买房提供首付款用于解押的，其首付款资金应专款专用或者担保支付。这种方式是比较保险的。

4、不要直接把钱给卖方，会非常被动。

5、对于已抵押房屋剩余贷款金额超过房屋成交价80%的，要特别防范交易风险，对于大额定金以及首付款应进行资金监管。

提问: 我和我老婆年收入一起有40万，在浏阳市经开区有一套143平的房，这套房打算自己住，正在装修中。上半年我老婆考了宁乡那边的教师编制，所以在长沙岳麓区阳光城溪山悦订购了一套房，126平，四房，8层，精装交付，单价10500。现在我老婆又考回了浏阳那边的编制，所以又回去住工业园那套房。阳光城这套房我是想作为投资，以后小孩长大后在长沙也有落脚的地方，现在我的疑问就是：阳光城溪山悦的房产后期增值空间怎么样？交付后我考虑出租，后期卖房精装房是否好卖？如果投资不合适现在长沙哪个楼盘适合投资？手上可用资金大概50万左右。

回答：长沙是我比较看好的二线城市，房价比较扁平，只不过目前限购各方面比较严格，房票比较难弄。

但是投资来说，长沙是万元GDP中，房价最低的一个城市，不能说长沙是目前最值得投资的城市，但是完全可以说长沙是全国当前买房投资最安全的一个城市，有名额，有资金的可以放心买长沙，买对区域，时间会给你最好的回报。

阳光城你这套房我认为可以长持配合出租，这个项目算是区域内的大盘，楼盘本身的规划是可以的，只不过离着附近有点远，交通不算那么方面，学校的话是有引进小学品牌。

如果你们属于激进一点的，长沙又是你们的主场，子弹50 还可以继续加仓，守长线。具体投资价值高的楼盘，知识星球内部有分享。

房产投资，时间就是最好的回报！

提问：从外地跑长沙，2天看了10套左右，看了约6个新盘8个二手。

把筛选后的拿出来，请您帮评一下这两天就准备定

1.达美D6，二手，精装119平单价1.4，5楼B单元，稍微有点吵

2.旭辉雨花郡，新房精装带地暖，单价1.4-1.5

3.正荣滨江紫阙台，新房高层的5楼期房和二手房哪个好，单价1.35毛坯

4.天骄福邸，二手，毛坯126平单价1.3，说明：二手价格可谈

回答：先分别说下这四个盘的情况。

1.达美这个盘的位置和配套都还可以，精装如果是1.4万的单价，算是性价比还可以的，就看精装的水准如何，噪音影响是否大。

2.旭辉雨花郡是主城区的新盘，双地铁口，交通是优势，精装这个就看个人喜好，据说是一般。然后，就是学校这方面，看是否重视，还需要多多考察。

3.正荣1.35万的毛坯，如果是5楼的话，相对价格算一般，这个盘主要是地铁和地段优势，教育算一般。

4.天骄福邸在观沙岭地铁口附近，交通很便捷，毛坯的价格还算可以，主要是小区档次算一般，价格还可以往下谈一点。

综合来说，如果是急着住，然后二手价格可以谈，可以优先两个二手房，然后是旭辉，最后是正荣。