二零零八年十一月中央国家机关住宅专项维修资金管理办法(图)

根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），结合中央国家机关实际，经商财政部同意，我们制定了《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》。现印发给你们，请按照执行。

二零零八年十一月二十二日

中央国家机关住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条 为加强中央国家机关住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护职工的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），结合中央国家机关实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于中央国家机关已售公有住房、职工住宅以及参照经济适用住房价格出售的旧有住房住宅专项维修资金的管理。

本办法所称中央国家机关，包括全国人大机关，国务院各部门和直属事业单位，全国政协机关，最高人民法院、最高人民检察院，以及各人民团体。

中央国家机关所属企业事业单位及中央在京企业按照本办法执行。

第三条 本办法所称中央国家机关住宅专项维修资金，是指由售房单位按一定比例提取和职工按规定交存，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第四条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五条 国务院机关事务管理局作为中央国家机关住宅专项维修资金的管理部门（以下称主管部门），负责中央国家机关住宅专项维修资金的管理和监督工作。

第六条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、主管部门监管的原则。

第二章 交存

第七条 下列住宅或非住宅的业主按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）中央国家机关已售公有住房、职工住宅以及参照经济适用住房价格出售的旧有住房；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与住宅小区内住宅结构相连的非住宅。

前款已售公有住房的售房单位，应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第八条 出售公有住房的住宅专项维修资金，按照下列规定交存：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅竣工10年以下25％、竣工10年（含）以上35％，高层住宅竣工10年以下35％、竣工10年（含）以上40％的比例，从其售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

主管部门可根据房屋的实际状况及维修资金的使用情况，调整售房单位从售房款中提取住宅专项维修资金的比例。

第九条 职工住宅、参照经济适用住房价格出售的旧有住房和非住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为北京地区住宅每平方米建筑面积建筑安装工程造价的7%。售房单位代为收取的住宅专项维修资金不计入住宅销售收入。

每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，依据北京市人民政府建设主管部门公布的北京地区每平方米建筑面积住宅建筑安装工程造价计算确定；北京市人民政府建设主管部门未公布建筑安装工程造价时，由主管部门对中央国家机关职工住宅建筑安装工程的造价进行调查测算，按照中央国家机关职工住宅建筑安装工程的平均造价进行确定，并适时调整。

第十条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十一条 已按《中央国家机关公有住房共用部位共用设施设备维修基金归集使用管理暂行办法》（国管房改字〔2000〕66号）和北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字〔1999〕第1088号）规定的交存标准足额交存住宅专项维修资金的业主，不再进行调整；已部分交存住宅专项维修资金的业主，按照原规定补交；尚未交存住宅专项维修资金的业主，按照本办法补交。

参照经济适用住房价格出售已售公有住房时，原有住宅专项维修资金分户账中的结余资金高于应交存数额的，受让人不再交纳；分户账中的结余资金低于应交存数额的，受让人须补交不足部分。

第十二条 业主在办理房屋入住手续前，应将首期住宅专项维修资金交售房单位。售房单位在收到住宅专项维修资金起30日内，将其存入住宅专项维修资金专户。以房改成本价出售公有住房的售房单位，同时将从售房款中提取的住宅专项维修资金由售房款专户划转到住宅专项维修资金专户。

第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条 代收住宅专项维修资金的单位，须出具由财政部统一监制的住宅专项维修资金专用票据。专用票据的购领、使用、保存、核销按照财政部的有关规定执行。

第十五条 业主住宅专项维修资金分户账面余额不足首期交存额30%的，或维修项目所需金额较大、住宅专项维修资金余额不敷使用时，须及时续交。续交后的住宅专项维修资金不得低于首期住宅专项维修资金应交存数额。

成立业主大会的，住宅专项维修资金续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，住宅专项维修资金续交方案由售房单位或物业服务单位制定，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论同意后实施。

第三章 使用

第十六条 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十七条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）职工住宅之间或者职工住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）已售公有住房、职工住宅及参照经济适用住房价格出售的旧有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，已售公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第十八条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未建立、补交或续交住宅专项维修资金的住宅、非住宅的，相关业主、开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未建立、补交或续交住宅专项维修资金的物业建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十九条 业主大会成立前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）相关业主、售房单位或物业服务单位提出维修和更新、改造项目的使用意见，售房单位或物业服务单位将维修和更新、改造项目的内容、范围、费用、时间等向涉及物业的业主公告；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

（三）售房单位持有关材料，向主管部门申请列支；

（四）主管部门审核同意后，向有关专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（五）有关专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至售房单位；

（六）售房单位、物业服务单位或者相关业主组织实施。

第二十条 业主大会成立后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）业主委员会根据相关业主、售房单位或物业服务单位的意见制定使用方案。使用方案包括维修和更新、改造项目的内容、范围、费用、时间，发生危及房屋安全等情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金情况的处置办法等；

（二）使用方案提交业主大会讨论，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

（三）经业主大会授权的单位或相关业主制定使用方案；

（四）经业主大会授权的单位或相关业主持有关材料向业主委员会提出使用住宅专项维修资金的申请。其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，由售房单位向主管部门申请列支；

（五）业主委员会批准同意，并报主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，须经主管部门审核同意。对不符合有关法律、法规、规章的，责令其改正；

（六）业主委员会、主管部门向有关专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）有关专户管理银行将所需的住宅专项维修资金划转至申请单位。

第二十一条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，物业服务单位应当制定住宅专项维修资金应急支取预案，预案经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后实施。出现紧急情况时，应按照预案先行处置，再按照本办法第十九条第三项、第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，主管部门可以组织物业服务单位或售房单位代修，所需费用按照本办法第十七条确定的分摊办法从相关业主住宅专项维修资金中列支。

第二十二条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，明确由物业服务单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

（五）按照国家规定，应当由单位和个人承担的其他费用。

第四章 账户管理

第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,由主管部门负责管理。主管部门委托商业银行作为中央国家机关住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢和房屋户门号设分户账。

第二十四条 业主大会成立后，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意自主管理的，按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会委托所在地一家商业银行为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行。候选专户管理银行由主管部门通过招标方式确定。

（二）业主大会在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（三）业主委员会通知主管部门。

（四）主管部门在收到通知之日起30日内，通知售房单位和专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第二十五条 业主大会可委托业主委员会、会计师事务所等组织或单位，管理账户开户后的账目管理业务。业主大会须建立住宅专项维修资金管理制度。

专户管理银行、账目管理单位和业主大会开立的资金账户接受主管部门的监督。

第二十六条 房屋所有权转让时，业主须向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明哈尔滨住宅专项维修资金管理办法，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人持住宅专项维修资金过户协议、房屋权属证书、身份证明等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十七条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位。售房单位不存在而有上级单位的，返还其上级单位；售房单位不存在且无上级单位的，收缴国库。

第二十八条 专户管理银行每年至少一次向主管部门、售房单位及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

主管部门、售房单位及业主委员会对资金账户变化情况持有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行须建立住宅专项维修资金查询制度哈尔滨住宅专项维修资金管理办法，接受业主、售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十九条 主管部门、业主委员会每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理情况。

业主、售房单位对公布的上述情况持有异议的，可以要求复核。

第三十条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算执行财政部门的有关规定。

第五章 保值增值

第三十一条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，业主大会、售房单位或主管部门可以按照国家有关规定，制定住宅专项维修资金组合存储和购买国债的计划，实现住宅专项维修资金保值增值。

第三十二条 利用住宅专项维修资金购买国债，须在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十三条 划转业主大会管理的住宅专项维修资金，须保证住宅专项维修资金的正常使用。在此前提下，业主大会可制定住宅专项维修资金保值增值计划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后实施。

第三十四条 对代管的住宅专项维修资金，业主或售房单位已制定保值增值计划的，由主管部门根据保值增值计划组织实施；业主或售房单位未制定保值增值计划的，可由主管部门制定该计划并组织实施。

第三十五条 住宅专项维修资金的存储利息和购买国债的增值收益，全部转入住宅专项维修资金滚存使用。

利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，以及住宅共用设施设备报废后回收的残值，转入住宅专项维修资金滚存使用，但业主大会另有决定的除外。

第六章 附则

第三十六条 建设、财政、审计等部门对住宅专项维修资金的管理和使用，依法实施监督检查。

第三十七条 业主、业主大会、开发建设单位、售房单位、物业服务单位以及相关人员违反住宅专项维修资金管理规定的，按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定处理。

第三十八条 本办法由国务院机关事务管理局负责解释。

第三十九条 本办法自2009年1月1日起施行。2000年4月11日印发的《中央国家机关公有住房共用部位共用设施设备维修基金归集使用管理暂行办法》（国管房改字〔2000〕66号）同时废止。其他有关中央国家机关住宅专项维修资金的管理规定与本办法不一致的，以本办法为准。