上海房产过户费用 豆瓣、知乎的一二攻略，少走点弯路~~

买房和结婚一样，需要精心考量，亦需要那一瞬间的冲动。而我，在同一天内把两件大事都干完了。

为了感谢豆瓣、知乎的攻略，决定也把自己买房的经历和大家分享一二，少走点弯路~~

坐标：上海

需求：二手房（穷）

一．确定自己的预算

预算是选房过程中的自变量，它决定了其他许多买房过程中重要的影响因素，比如地段、环境、小区品质、甚至楼层等等。作为一个小白，之前以为买房的预算就是首付能承担的数额，因此前期看房的时候并没有考虑太多，中介也一直忽悠看价高的房子，导致眼高手低，错失良机。

事实上，预算的构成应该是房屋首付、契税、个税、增值税、还贷能力、是否装修、是否涉及车位税费的综合考量。一般而言，上海首套房，面积在90平以内，税费是固定的1个点，而个税就看房子是满五唯一、满五不唯一、满二等等差异，增值税则和房子上次交易买入价有关，有套复杂的公式，一般看房前可咨询中介告知税费（中介一般算税费会忽略契税，需留心）。其次，如买房涉及车位买卖，车位费不能贷款，且税费按商业收税标准(这条在后续仍有坑，会细讲)，买房前需提前预留足够预算。

二. 明晰自身的需求

除却预算这块几乎是确定的外，其他影响因素地段、环境等等都是重点考虑的因素。以我为例，作为朝八晚五的上班族来说，通勤时间以及出行方便是我首先考虑的因素。其次，对生活还是有些许期待，不愿缩居于破小的老公房。最好房龄是较新的电梯房。再者，无论小区怎么样上海房产过户费用，对于绿化还是有较大的期待，就是窗户望出去最好是空旷的绿色，当然这一条在上海并不轻易满足，但是会尽量考虑。总之当时把自己想要的在一张白纸上胡乱写满，后续在看花眼额度过程中再回过头看看倒真的是能发现自己最初想要的~~

三.合理使用工具

不得不说绿家的平台确实好用上海房产过户费用，尽管绿家被其他小中介各种diss，但不得不说我是绿家的受益者，尽管最后并没有选择他做交易，这里必须好好感谢下，以致歉意。相对于某居等其他选购平台，绿家上价格基本和市场价初入不大，并且功能齐全。因为不想买老破小且又在乎通勤时间，我以工作地点为核心,用绿家的软件“地图找房”功能画圈，然后根据房价、房龄、通勤等综合因素进行判断来锁定大致的区域。按照通勤以及房价、房龄为大原则，我们当时锁定了两块大致的区域进行实地探查。实地到访后，以现有条件而言，两地通勤时间、房价、甚至环境都不相上下。

那就需要考虑预期5-10年的规划，此时需善用政府官方网，比如交通规划、城市规划等等，我们查看了2035城市总体规划、以及上海轨道交通2018-2013总体规划等，最后选择了我们目前购房区域。当然，许多简单未来规划的事，也可咨询当地中介，但要考虑其中水分含量。（这个多关注政府相关新闻资料即可，上海的实在找不到可以私我）

大致锁定区域后可多选择某居、大房丫等多个不同平台对比房源以及价格，说到这里不得不提下大房丫，在没有认识小中介的情况下感觉是中介费最低性价比最高的平台，做的攻略显示真实可靠，但因为自己没有亲身试用，所以不敢百分百保证。

四．实地看房

实地看房于我而言首要考虑的是小区环境。对我而言，一走进小区，我大体就能感知这个小区是否是我要的；因此，第一步实地看房的时候我几乎看了这个区域所有的小区，实体看的房源倒是在少数。

第二步看房，主要看小区的户型。还好我选择区域的小区并不是特别多，合适的小区大致就2-3个，并且每个小区以我的预算为基准的房型大致户型在2-3个，所以我到锁定小区把所有房型先看了一遍，大致敲定想要的房型后，集中看现有的空房。

第三步看房的时候，基本内心已经很明确自己想要的户型，然后再根据现有房源具体考虑小区位置、楼层、是否正南、房子保修程度等具体细节。

第四步看房的时候，基本上对于自己想要户型的楼栋位置、楼层等有了大致的判断，然后就在等房源，一有房源，果断出手。

五．网签and过户

正式签约前是付定金。这一步我们做的真的是险中取胜。因为加班看完房结束晚上8点左右，第二天又是双休，按照我们对此地市场价的预估，如果双休看房人一多或者议价者一多，价格必定难谈，所以当机立断晚上就粗手。

这里除了敲定房价之外，还需要注意的是： 1.产调，上海目前透明化管理，随申办现场可以出具产调信息，并且房产公司会在房东收取定金后将房东产证收回做抵押；2.关于物业等细碎费用商定，一般房东已支付整年的物业费，签订合约时要商定好是赠送，还是需补足，并且最好将此条写入合约。我们当时就是房东承诺交房反悔，还好中介靠谱；3.在这一步之前最好不要在中介面前表露非此房不可得的态度，一方面可以先谈中介费，另一方面中介也会帮你压价（我是绿家看好后找认识的小中介买的，所以中介费较低，大家也可以选择小中介，但是不熟可能会存在一点风险）；4.最好预留部分尾款保证细碎款项事宜。

网签其实主要是带全材料以及约好银行贷款一起，这样后续审批落户进度可以较快进行。这里需要注意的一点是，车位和房价是分开算的，但是车位按商业用途收费，因此车位价格越低越好，但是也要保证能过核价。最好的方法是找当地行情比较熟的中介打听一个最低价（因为中介走得多，大概知道多少核价能过），我就属于比较傻，车位填高了一点，税费有点多了。算是整个过程中最坑的一个环节了。其他税费都买房前能预估进可接受的预算之中~~

过户其实就还好，按照中介说的材料带带好，只要房东配合的话几乎4-5个工作日可以交税拿证啦~~~

六．交房

交房过程中也遇到一些小插曲。

一是房东反悔前期答应物业费不计算事宜；必须要求补足物业费；只能说还好中介靠谱帮忙解决了；不然至少有些拖沓。所以有啥和房东提前约定等一定要白纸黑字写在合同上。

二是水电煤过户事宜。目前上海都是水电煤过户一件事（微信搜索【随申办】小程序，里面搜水电气过户一件事即可线上办理），但是审批有时间差。我们当时交接的时候，房东说租客都交清，并且将天然气充气卡等相关都移交给我们，并且现场我们也致电给相关公司查询没有欠费就算顺利交接了。结果等过户审核时才知道租客偷气，16年开始就未曾缴费，还好房东相对人品还算可靠，直接他和租客处理纠纷，及时缴清欠款成功过户。最好的做法是在等待银行放款期间，问房东要下户号，先走过户流程，这样可以避免拖延，尾款的时候也可以有保证金避免房东违约。再多说下，电费是这个月交上个月的费用，因此当月账单出来的实际是上月电费，如果已过月中，注意和房东谈好当月的电费问题。

大致就这些啦~~希望大家都能顺利买到自己喜欢的房子哟~~~

最后立个Flag，现在已经在准备装修啦，我们装修这一块也从小白一点点学习，大家有兴趣，我们后面也同步更新下我们房子找装修公司/选材/施工等日记！