【知识点】契税的税率及计税依据，你知道吗？

来源：网络整理 2022-06-23 15:00:58

契税是一般是办理房产证时交付的。但《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:“契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得房屋权属转移合同性质凭证的当天。”第九条规定:“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。” 第十一条规定:“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料,依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关房屋的权属变更登记手续。”

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滞纳金的计算是2001年5月1日以后发生的,统一按照《税收征管法》规定,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。一般很少这样的情况,因为你不交契税你是拿不到房产证的，要领取房产证明必须持契税完税证明才可以领取房产证书。

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一、契税纳税人及征收范围

契税的纳税人是承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人。契税的征收对象是发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋。契税的征收范围是国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括土地使用权出售、赠与和交换）；房屋买卖、赠与和交换。

二、契税的税率及计税依据

契税税率为3%，个人购买普通商品住房按成交价格的1.5%征收契税，购买商办楼、单位购买普通商品住房按成交价格的3%征收契税。

凡同时满足以下条件的可以享受优惠政策的普通住房：

（一）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；

（二）单套建筑面积在140平方米以下；

（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

依据计税：1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖其计税依据为成交价格；2、土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定；3、土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋所有权价格的差额。

《契税暂行条例》规定，对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，其计税依据由征收机关按评估价或参照当地市场价格核定。

三、契税征收程序

办理程序：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签定土地、房屋权属转移合同（包括预售合同）的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应到财政局契税征收窗口办理纳税申报，填写“上海市契税纳税申报表”，经征收人员审核后开具“契税缴款书”，在纳税人缴纳税款后核发“上海市契税完税贴花”。

纳税人必须携带的有关材料：

1、纳税人的身份证明（单位应提供营业执照及法人代表身份证明）；

2、土地、房屋权属转移的合同；

3、土地、房屋权属转移发票（预售房提供收据）；

4、在建工程转让还必须提供房地产估价书、建房许可证或批文。

5、征收机关要求纳税人提供的其他有关证件、资料。

四、动拆迁退税抵扣税相关政策：

1、被拆迁人重新承受土地、房屋权属必须在拆迁人取得拆迁证书或相关证明之后。

2、退税应提交的资料：

（1）已交契税完税证（原件及复印件）；

（2）上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（原件及复印件）；

（3）购房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（4）户籍或权籍证明（原件及复印件）；

（5）拆迁证书或相关拆迁证明；

（6）购房人的身份证明（原件及复印件）；

（7）填写《契税退还税款申请表》；

（8）征收机关需要的其他凭证。

3、抵扣税应提交的资料：

（1）上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（原件及复印件）；

（2）购房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（3）户籍或权籍证明（原件及复印件）；

（4）拆迁证书或相关拆迁证明；

（5）购房人的身份证明（原件及复印件）；

（6）征收机关需要的其他凭证。

五、售后公房上市出售退税抵扣税相关政策：

1、新购住房与出售售后公房应在一年之内方可享受契税优惠。

2、退税应提交的资料：

（1）已交契税完税证（原件及复印件）；

（2）新购住房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（3）上海市公有住房出售合同（原件及复印件）；

（4）上海市公有住房出售收入专用票据（原件）；

（5）旧公房买卖合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（6）户籍或权籍证明（原件及复印件）；

（7）购房人的身份证明（原件及复印件）；

（8）填写《契税退还税款申请表》；

（9）征收机关需要的其他凭证。

3、抵扣税应提交的资料：

（1）新购住房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（2）上海市公有住房出售合同（原件及复印件）；

（3）上海市公有住房出售收入专用票据（原件）；

（4）旧公房买卖合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（5）户籍或权籍证明（原件及复印件）；

（6）购房人的身份证明（原件及复印件）；

（7）征收机关需要的其他凭证。

五、有土地使用权出让计税依据

土地使用权出让的成交价格为计税依据。土地使用权出让的成交价格为土地出让费用房产契税滞纳金，土地出让费用包括土地出让金、补偿费、安置费以及国家规定的其他费用。

六、契税征收管理

契税征收管理参照《中华人民共和国税收征收管理办法》的有关规定执行，2001年5月1日以后发生的税收滞纳行为统一按照《税收征管法》规定房产契税滞纳金，按日加收滞纳税收万分之五的滞纳金。

七、办事依据

《关于契税征收管理参照〈中华人民共和国税收征收管理法〉执行的通知》

《中华人民共和国契税暂行条例》

《中华人民共和国契税暂行条例细则》

《关于转发〈国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》

《关于动拆迁后重新承受土地、房屋权属征免契税问题的通知》

《关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》