优资海外买房2018.03.2109:34关注确定不再关注此人吗

干货 | 澳洲买房必看攻略：一分钟读懂悉尼、墨尔本房价地图！

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近些年，随着海外置业投资成为一种新的投资渠道，澳洲房产市场以其安全稳定的投资环境，诱人的回报率吸引了无数海外买家。

1、悉 尼

▼▼种族分布（红色代表中国）

▼▼学区分布（越红的区域越好）

▼▼手机坚起来看悉尼房价地图（单位澳币）

均价300万以上用红色标注

均价200万以上用紫色标准

均价200万以下用蓝色标注

划重点：

1、东比西好

2、北比南好

3、CITY西南是塌陷区，也就是越南、黎巴嫩聚集区

4、重点其实是这个房价地图，花了两个小时才划好的图，一目了然

2、墨尔本

▼▼种族分布（红色是中国）

▼▼学区势力图（越红的区域越好）

▼▼手机坚起来看墨尔本房价地图（单位澳币）

只有一个区域均价在300万以上，用红色加红线标注。

少量不多的地方在均价200万-300万之间，有8个，用红色标注。

均价200万以下的区域蓝色标注。

划重点：

1、东南最好

2、东比西好

3、北比西好

4、华人区都是好区

5、CITY正西、正北是塌陷区

6、重点是这个房价地图，花了两个小时对照着房价一个一个划出来

3、房子怎么买？

对于悉尼、墨尔本这样的成熟城市来说，买房其实很简单。

1、房价越贵的区域一定是好区域。

2、华人聚集区一定都是好学区。

对于购房来说。

1、华人区+学区重叠的区域一定是保值的，安全的。

2、富人区的房子一定是保值的，安全的。

3、不想挤在华人区可以买华人区周边区域，购物生活也方便。

4、住在富人区周边也不错，学区环境治安配套都不会太差。

4、澳洲房产投资存在的隐形风险

既然是投资，那么就存在着一定程度的风险。那么笔者今天就来给大家分享一下在澳洲买房置业的隐形风险。

1、银行贷款比例（LVR-Loan to Value Ratio）的风险

在澳洲买房投资的人为了发挥杠杆原理，绝大多数都向银行贷款。一般银行可贷80%，有些楼盘和职业（如医生、律师等）可借90%。但随着房市和供需的变化，有时银行可能会下调贷款比率LVR。有些房型如酒店式公寓和学生公寓的贷款比例略低，有时银行只贷70%甚至60%。只要有闲余的钱，只要房子好，万一银行下调lLVR也未必是坏事。少借一些，将来就可以少还一些，因为毕竟日后要把银行的贷款都还上。

2、估价的风险

有时在不同的澳洲城市澳洲买房贷款规定，根据银行对房市及楼盘地点和质量的看法，根据估价师对房市的态度（乐观或悲观），有时估价比购买的合同价低一些。如果投资者没有其他房子作抵押，要用现金成交，那么遇到估价略低的情况，就要自己往里多放些钱。只要房子地点、质量都好，购买的价格合理，即使银行的估价略低，也不用惊慌，更不用担心。如果说商业地产的估价是按照租金回报有一个固定的估值公式，住宅地产的估价基本上只反映估价师的个人观点，并不代表市价。只要有钱成交，少借一些也未必是件坏事。

澳洲的五大首府城市的房产周期各有不同。一般在处于上升期的城市里（比如目前的悉尼），银行估价有可能会相同于甚至高于买价。在处于低谷或价格回落的城市里澳洲买房贷款规定，估价有时相同于或略低于买价。其实目前在悉尼的某些区由于房市过热、价位太高已开始出现一些估价低的情况。

如何控制这种风险呢？首先不要惊慌，也不要抱怨。投资时手头的现金留些余地。只要地点好、楼盘好，其长期的升值潜力照样很大。

3、空租的风险

澳洲住宅地产的空租率一般在3%左右。只要地点好，房子都可以很快租出。有时新楼盘交割时因同时上市出租的房子需要几周陆续租出，都住满后，在任何时间同时上市的房子就只有一、两套，再出租时就轻而易举，加之前一个租客搬离之前至少要给三周通知。房子长期出租及高租金的最大保证是房子本身的地点和设计、质量。

4、个人现金流的风险

由于澳洲房产投资是个长线投资，在一个较长的时期内人的境况可能会发生变化，生意有好有坏，工薪阶层有时会暂时丢工。但不要因此而不投资。在澳洲，只要愿意工作，即使暂时丢工，再找一份工作并不难。当一个人有需求有理由时（比如养投资房），找工就更容易些。

5、信心的风险

这可能是几种风险中最大的风险。这个风险控制不好，投资者就可能前功尽弃。这一风险在很大程度上受前四个风险的影响。当房价不升，当贷款、估价、出租遇到点挑战的时候，如果投资者目标不明确，缺乏心理准备，身边多消极的人，他就有可能对投资失去信心，从而选择放弃。克服这个风险的最好办法是明确投资目标，坚定对借房产投资实现财务自由的信念，提高自己的心理素质，只听有成功经验和投资结果的人的建议。

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