河北工业大学硕士学位论文姓名曲辉申请学位级别

河北工业大学硕士学位论文天津市城市住宅价格波动分析姓名曲辉申请学位级别硕士专业结构工程指导教师戎贤20091101河北工业大学硕士学位论文 天津市城市住宅价格波动分析 摘 要 严格意义上讲我国城市住宅产业发展是从 98 年住房体制改革开始的。相对于国外发达国家和地区我国城市住宅产业发展时间较为短暂住宅市场的发展存在着很大区别。由于我国幅员辽阔加上住宅商品本身的属性存在着较大的地域性差异。 城市住宅产业涉及建筑、能源、电力、钢材、环境、剩余劳动力等多个方面。其健康发展对于国民经济的促进作用可见一斑。 更重要的是我国大部分地区的人均居住面积仍然比较低。天津是四大直辖市之一在国家宏观调控政策下城市住宅市场逐渐走向成熟但就像全国一样住宅市场还不是非常完善一些问题如价格问题、结构不合理等仍然存在。如何处理好房地产业健康发展让居者有其屋实现经济大发展的同时构建和谐城市成为了当务之急也是天津市需要长期做的一项工作。城市住宅产业也是天津的支柱产业之一其带动经济的作用非常之大如何保持产业稳定健康的发展避免价格波动过大 如何进一步改善民生 逐步提高居民住房质量 完善社会住房保障制度解决拆迁居民的住房问题等成为了亟待解决的问题。

因此本文落脚点定在住宅价格的波动分析上旨在通过分析其波动特点试图建立波动方程找到影响天津住宅价格波动的主要因素进而预测天津住宅价格未来走向并提出政策建议。 本文在前人的研究基础上 通过理论分析找出可能影响天津市城市住宅价格波动的因素 建立了 Panel Data 面板模型通过实证研究得出影响天津市城市住宅住宅价格的主要因素为城市人均可支配收入、常驻人口数、投资额、贷款额等并提出了政策建议进行了对于相关研究的展望。 关键词城市住宅价格波动影响因素实证分析天津i 天津市城市住宅价格波动分析 THE FLUCUATION ANALYSIS OF TIANJIN URBAN HOUSING PRICEABSTRACT housing reform. The development of Chinese urban housing industry is relatively short, compared to foreign developped countries and regions, and there are significant differences in the development of the housing market between our country and others. Because of China’s vast,there are large regional differences天津市各区域普通住房价格标准, coupled with residential properties of the product itself. Urban housing industry is involved in many aspects ,such as construction, energy, electricity, steel, the environment, surplus labor ,and so on. The healthy development is important,who plays an evidently role in promoting the national economy . More importantly, per capita living space in most areas is still relatively low, Tianjin is one of the four municipalities, under the national macro-control policy, Tianjin’s urban housing market matures step by step, but it is not yet well established ,just as the national housing market, a number of issues such as prices, unreasonable structure (etc.) still exist.The task of how to handle the healthy development of Tianjin’s urban housing industry to finish the Home Ownership Scheme, and how to achieve economic development while building a harmonious city becomes a priority. but also need the wholeTianjin’s long-term job. Urban housing industry is one of the pillar industries in Tianjin and its role in driving the economy is very large. How to maintain stable and healthy development of the industry and to avoid price volatility largely, how to improve people's livelihood further and gradually improve the quality of residential housing, improving the social housing security system and how to address the relocation of residents of housing problems (etc.) become the problems to be solved. Therefore, this article will foothold in the volatility analysis of residential price, designed by analyzing its fluctuation characteristics. I will try to establish the wave equation to find major factors of fluctuations in Tianjin’s housing price , and then predict the future direction of housing prices in Tianjin, and make policy recommendations. In this paper,I made theoretical analysis to identify that may affect Tianjin’s urban housing price volatility factor on the basis of previous studies天津市各区域普通住房价格标准, and then established a Panel Data panel model. Through empirical research, I got the main factors that affected Tianjin’s urban residential housing prices.The main factors are Urban per capita disposable income, permanent population, investment, loan amount etc. At last,I put forward policy recommendationsand carried out the outlook from the research. KEY WORDS: urban housing,price fluctuations,empirical analysis,tianjinStrictly speaking, the development of China's urban housing industry began from 98’s ii河北工业大学硕士学位论文 第一章 绪 论 §1-1 概 述 1-1-1 背景及意义 1、背景 近年来在构建和谐社会的大背景下国民经济取得了快速的发展固定资产投资比例不断提高其中房地产投资占固定资产投资比例也不断上升居民消费中住宅消费比例也节节提高。

以住宅开发为主的房地产业不仅关系到国计民生而且渐渐壮大日渐成为我国拉动经济增长的重要一级成为我国经济发展的支柱产业之一。住宅建设步伐不断加快的同时也在提高居民生活水平上发挥了重要作用。 中国老百姓对于住房的认识和理解可以通过一句古话来借以表达居者有其屋。而这种思想根深蒂固刻在了我们的潜意识里和实际生活中。衣食住行中最为基本的要素即住房问题牵动着亿万百姓的心扉不管是旧城改造造成的需求还是婚房引来的需求抑或是迫切需要改善居住条件带来的需求房子成为了重中之重。 伴随着我国改革开放的不断深入和现代化建设的不断推进城市化进程不断向前各地旧城改造和新卫星城建设如火如荼旧的棚户区拆迁和新规划实施使得城市环境得到了较好的改善城市基础设施功能不断完善居住环境大有改观但随之而来房价高企房价与居民收入增长的较大偏离使得购房难成为了改革开放以来我们国家经济和社会发展过程中一个关注热点。而且房价的波动过大对与之息息相关的国民经济而言无疑会产生巨大的影响。例如 2007 年出现的房价上涨速度和幅度远大于居民可支配收入的增长速率房屋空置现象严重房价收入比居高不下保持房城市住宅产业经济稳定发展成为了当前政府的成为了非常重要的任务。

只有住宅产业制度不断完善稳定健康的发展国民经济才可以更稳妥得向前百姓才可以从中得到实惠和好处。 房地产业具有地域性特点在全国范围内某些地区存在着房价偏高、供求结构性失衡等问题。天津作为一线城市在我国的经济发展蓝图中已经作为经济增长第三极的环渤海经济发展中心因此前景一片大好。天津是四大直辖市之一在国家宏观调控政策下房地产市场逐渐走向成熟但就像全国一样房地产市场还不是非常完善一些问题如价格问题、结构不合理等仍然存在。如何处理好房地产业健康发展让居者有其屋实现经济大发展的同时构建和谐城市成为了当务之急也是天津市需要长期做的一项工作。房地产业也是天津的支柱产业之一其带动经济的作用非常之大如何保持房地产业稳定健康的发展避免房价起伏过大如何改善民生逐步提高居民住房质量完善社会住房保障制度解决拆迁居民的住房问题等成为了亟待解决的问题。而这些问题的落脚点在于住宅价格的波动问题 2、意义 住宅建设始终是城市建设的一个重点是关系到国计民生的永恒课题居高不下的房价和人民的住房难始终是作为首要问题摆在我们面前的。天津的房地产业自 1998 年开始取得了长足的发展成为了推动经济增长的重要动力并为拉动天津市 GDP 做出了重要贡献同时在很大程度上改善了百姓的生活环境房地产业对改善城市环境、美化城市形象提高城市居民的居住水平和生活质量满足人的全面发展的需要起到了不可替代的作用。

1天津市城市住宅价格波动分析 但是需要看到的是随着天津市房地产业的迅速发展房地产的价格上涨过快从 2002 年起天津住宅房地产市场开始持续升温2004 年后更是可用炙手可热来形容。尽管商品住宅的投资金额和竣工面积在不断增加商品住宅销售价格却还是快速上涨。房地产业是国民经济的基础产业同时又因其资金密集、关联度大的特点所以对经济的影响是多方面的。房地产既是生产和生活的必需品,同时也是一种资产或者说是财富"房地产的价格既关系到普通百姓的生产和生活问题,也关系到一个城市发展的潜力和核心竞争力,更关系到国家的金融稳定和宏观经济政策等。 房地产业的稳定对于天津市整体的稳定和发展有着至关重要的决定性影响同时也只有努力促使其更好的为解决天津市人民的居住和改善生活环境作出应有的贡献才能使其立足长远为以后的整体发展打下坚实的基础。房地产业系列问题直接表现为房价问题。 本文在房价问题上做如下定义城市住宅指刨除经济适用房、限价房、廉租住房和其他的商业用房等专指天津市内普通商品住宅城市住宅价格亦即指城市住宅的价格。 1、由于房地产业具有地域性特点因此在我国影响房价的因素及其产生的作用大小不具有可比性同样天津和其他一线城市的房价影响因素也不尽相同。

本文试图在前人的研究基础上通过对天津市房价的波动分析找出影响天津市房价的因素分析其如何发生作用产生影响各个因素对房价的影响程度在现在的市场经济状况下找出影响房价的主要因素和次要因素通过对天津市房价进行定性和定量的实证研究揭示其内在运行机制。 2、通过本文的研究结果可以为其他一线、二线城市和周边城市的在房价和其波动趋势提供参考或者是进一步对天津市的研究进行深化在未来的研究中通过完善资料的准备、详细的调查和选取模型的进一步优化和创新来做出更好的研究。 3、为供需双方提供较为详细的价格趋势分析及波动分析成果为买卖双方共赢提供支持同时也为市政府及相关部门出台相关政策来保持和推进本市房地产业的发展争取为城市发展和人民生活创造一个更加和谐的产业环境尽到自己的一份薄力。 4、天津作为环渤海经济圈的中心城市使得对天津房地产价格的研究具有重要的理论意义和现实意义。研究的目的是系统分析影响天津房地产价格的因素进而分析各因素与房价变动的关系从而因地制宜的制定对策措施具有重要的意义也能够为天津房地产制度的进一步完善和加强房地产宏观调控、促进天津房地产业持续健康发展提供更加坚实的理论和实证基础。

1-1-2 我国住房体制改革的历程中几个重要节点 1、住房体制改革节点[1]1998 年下半年取消了延续多年的福利分房制度实行住房分配货币化政策标志着住宅产业的真正开始。 2002 年规定要进行住宅开发必须通过竞买来获取土地开发使用权。 2004 年彻底改革土地供应制度使用土地招拍挂制度中国人民银行首次对于住宅产业制度采用经济和金融杠杆采用了加息政策等这些政策的颁布具有深远的意义进一步推进了我国住宅的市场化进程。随着改革的不断推进我国房价也发生了较大的波动。 自取 98 年到 05 年期间住宅价格涨幅过快国家宏观调控相继出台并付诸实施至 06 年住宅价格涨幅有所回落但总体收效不大。 2007 年房价在全国范围内居高不下。 2008 年遭遇由美国次贷危机引发的全球金融危机 城市住宅产业受到严重冲击。 国家实行积极、宽松的货币政策及一系列其他措施促使住宅市场重新活跃。 09 年至今住宅市场情况大有好转前几年出现的地王现象在全国 70 大一线城市中频现并 2 河北工业大学硕士学位论文 不断刷新最高纪录上海市优秀企业绿地集团以 72.45 亿元的价格摘下徐汇龙华路 1960 号地块刷新在 9 月 10 日由中海地产创造的长风地块 70.6 亿元的纪录。 2、我国房地产业发展过程中宏观调控几个重要节点 1综合性政策[2]①“国八条” 内容及出台背景或目的2005 年 3 月国务院针对房地产投资过快出台八点意见稳定房价, 调控上升到政治高度。一是高度重视稳定住房价格二是将稳定房价提高到政治高度建立...