沈阳：房产税收新政调整首日交易环节契税和营业税优惠政策

2016年沈阳房产契税新政策

2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发出关于调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策的通知(以下简称《通知》)，沈阳市地税局等有关方面表示，正在积极认真落实执行，让沈阳市有关购房人及时准确享受优惠新政。

根据《通知》，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。《通知》说明，自2016年2月22日起调整房地产交易环节契税、营业税。

2月21日，从沈阳市地税局了解到，按照去年下发的辽宁省有关政策“辽七条”和沈阳市《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》政策，沈阳市相关购买普通商品住房者，即可享受契税超1%部分予以财政补贴的政策利好。此次财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发出关于调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策的通知，明显继续“持续”、“放大”了房地产交易环节契税和营业税优惠政策的利好。对此，市地税局正积极会同市房产、财政等有关部门认真落实执行《通知》精神，及时准确贯彻相关措施，让沈阳市有关购房人享受到关于调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策。

沈阳：房产税收新政调整首日 办妥15件业务

2月22日，记者从沈阳市地税局了解到，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布了通知并要求自2月22日起调整房地产交易环节契税、营业税后，市地税局积极迅速落实执行，22日当天已经按照新政要求办结相关业务15件，确保了相关购房者及时受益。

财政部等三部门的通知下发后，市地税局抽调业务骨干现场指导窗口征收人员，对出现的问题第一时间及时解决，同时充分利用办税厅咨询台向纳税人解读政策。截至22日16点，市地税局直属分局办税窗口共受理享受契税、营业税减免新政的相关业务15件，确保了新政策及时落实。

契税营业税新政解读

住房面积为90平方米及以下的

新政策：对个人购买家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，减按1%的税率征收契税。

变化：家庭唯一住房的，没有变化，减按1%的税率征收契税;家庭第二套改善性住房的，新政策减按1%的税率征收契税，原政策减按3%的税率征收契税。

住房面积为90平方米及以上的

新政策：对个人购买家庭唯一住房，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，减按2%的税率征收契税。

变化：容积率1.0以上、单套总价300万元以下、建筑面积168平方米以下唯一住房的，没有变化，减按1.5%的税率征收契税;家庭第二套改善性住房的`，新政策减按2%的税率征收契税，原政策减按3%的税率征收契税。容积率1.0以下或单套总价300万元以上或住房面积168平方米及以上唯一住房的，新政策减按1.5%的税率征收契税，原政策按4%的税率征收契税;家庭第二套改善性住房的，新政策减按2%的税率征收契税二手房营业税新政策2016，原政策按4%的税率征收契税。

营业税新旧政策对比

新政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

变化：个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，不再区分普通住房和非普通住房，均免征营业税。

沈阳昨日起开始执行契税新政

上周五，国家三部门联合发文，下调房地产交易环节契税和营业税，购买非普通住宅和二套房“减负”，2月22日，新政实施第一天，沈阳晚报、沈阳网记者从沈阳市地税局了解到，目前沈阳已开始执行新政策，契税优惠政策时间以税务部门接件为准。

周一上班沈阳开始执行新政

昨日上午，记者来到沈阳房地产大厦，咨询台前已挤满了前来咨询新政的市民。咨询最多的是二套房的购房者，他们也是此次新政最大的受益者。而对于二套房的界定，地税工作人员介绍说，目前仍是以个人诚信申报为准。

截至2月22日16点，沈阳市地税局直属分局办税窗口共受理享受契税、营业税减免新政的相关业务15件，暂未出现交易暴增情况。

此次政策调整，改善性需求为主的大户型住宅获益最多。而对于沈城楼市利好较大的还是二套房契税下调，普及面比较广。而营业税的减免主要是促进房地产现房交易，政策落地后，二手房的大户型交易将会有所促进。最终政策的效果要在未来几个月才能够体现。

咨询政策莫信中介和中间人

市民金先生在不同的窗口问了三个税务工作人员，得到的答案都是可以按照新政契税降低，才安心离开。他告诉记者，去年在沈北买了个40多平方米的小户型，但一直没有办理相关的税务手续。自己原来还有套住房，所以爱人今年2月17日去咨询，就是按照二套房3%缴纳契税，那就要6000多元。

金先生还向记者讲述了自己在交税过程中的奇遇，爱人2月17日刚去咨询完契税，第二天就有中介给金先生打电话称能让他按照1%缴纳契税，但中间有2000元的手续费，金先生犹豫过，毕竟算下来自己除了缴税、手续费还能剩下2000元。直到上周五新政策公布后，那个中介还打电话过来。“什么中介也不用，现在新政直接让我把钱省了，好悬把钱给了中介。”

在此，税务部门也提醒市民，咨询税务政策一定要到税务部门的窗口，切莫相信一些中介和所谓的中间人，以免上当受骗。

契税优惠时间以税务接件为准

市民王女士询问：自己买了一套170平方米的普通住房，现在按照什么标准缴纳契税?

答：容积率1.0以下或单套总价300万元以上或住房面积168平方米及以上唯一住房的，新政策减按1.5%的税率征收契税，原政策按4%的税率征收契税;家庭第二套改善性住房的，新政策减按2%的税率征收契税，原政策按4%的税率征收契税。

市民陈先生问：我去年买了一套房子，今年还没有缴税，请问契税优惠政策以什么时间为准?

答：按照《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，新政从2月22日起施行，当日起申报的购房者可享受政策优惠。也就是说，原则上是税务部门接件时间为准。

申报者将对自己诚信负责

昨天，记者从沈阳房产部门了解到，沈阳住宅契税营业税新政已经尘埃落定。目前，沈阳市所有房产登记部门都已实施首套房和二套房契税征收标准。三套房契税征收标准已经执行的房产部门有沈阳市房产局、大东区房产局、沈河区房产局、和平区房产局、浑南区房产局和于洪区房产局。

首套房、二套房与三套房的契税缴纳标准不同，市民如何进行申报?昨天，记者了解到，买方契税申报暂时以诚信申报为主。这意味着，买方在申报契税时，将自行告知是首套房、二套房还是三套房。申报者将对自己的诚信负责。

张宏伟：契税新政利于盘活非一线城市市场流通与销售

2月19日下午，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知：

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的二手房营业税新政策2016，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要表现在三个方面：

1、从政策特征来看，无论是北上广深一线城市，还是其他非一线城市，对于90平方米以下的首套房源还是持鼓励态度，因此，对于自住需求来讲，财政部新政之后，仍然有利于90平方米以下的首套房购房者，也有利于这些项目的销售和去库存。

2、从二手房市场角度来看，(非一线城市)个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税，这样的话，非一线城市符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的减免，再加上契税的减免，降低了购房流通领域的交易成本，对于改善群体来讲，就可以卖掉原有90平方米以下的房产进行改善或置换90平方米以上的房源。从本次契税新政与330新政两个政策的叠加市场效果来看，政策面总体上有助于非一线城市首次改善或置换型改善需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。

3、对于北上广深这样的一线城市来讲，90平方米以下首套房仍然受到市场的支持，但是90平方米以上市场在本次政策当中并没有得到明显的鼓励，因此，本次政策对于北上广深90平方米以上项目来讲影响不大。

“楼市契税新政”背后的房企机会：不要恋战，抓住跑量去库存的“窗口期”，

2014年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、330新政出台、财政部契税新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计六次降息五次降准，货币政策宽松与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前经济形势依赖楼市越严重，中国未来的楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。

同策咨询研究部总监张宏伟认为：对于房企来讲，财政部新政之后，首先应积极调整推盘节奏，把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予的跑量去库存的“窗口期”，增加2016年上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面;

其次，对于非一线城市来讲，调整并优化库存结构，积极去库存，无论是90平方米以下的首套房，还是90平方米以上的首次改善项目或置换型项目，不要恋战，不要期待房价再次快速大幅上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，二是想方设法尽快实现销售业绩回升。原因主要由两点：一是，从楼市大趋势来看，楼市已经进入下半场，从供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会;二是，去年“330新政”以来大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

从本轮市场发展趋势来看，新政会促使新一轮需求的释放和透支，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，一线城市、部分二线城市楼市的量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说， 2016年下半年新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，在产品设计上合理配置90平方米以下和90平方米以上的产品比例，降低企业运营风险。