乐居楼盘测评师走进和光悦府，为您带来项目全面测评

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进和光悦府，为您带来项目的全面测评。

和光悦府位于朝阳望京，由华润和保利联袂打造，120-170 平全四居社区，均价 8.8 万 / 平。项目产品面积较大，总价 1000 万起，适合望京改善家庭购买，亦可辐射到周边工作的产业园员工。

下面我们全方位介绍一下和光悦府的概况。

一、地段位置：北京第二 CBD 国际商务区

项目位于朝阳望京，北京的东北区域，被称为北京的第二 CBD。（" 十二五规划 " 中明确提出：望京是北京的第二 CBD。）在上世纪 90 年代，望京还被称作 " 睡城 "，直到 20 世纪初，索尼、爱立信、西门子等一批外资企业总部到来，给望京带来了产业的同时，也带来了国际化，此后奔驰、宝马等世界 500 强企业纷至沓来。而后，在其他版块仍在发展传统产业时，望京已经引入阿里巴巴、美团、滴滴等互联网巨头。这一系列的产业布局，使得望京成为北京东部的 " 中关村 "。

二、产品特色：120-170㎡全四居社区

和光悦府由保利、华润两大央企联袂打造，分别取各自高端产品线 " 和光 " 系与 " 悦府 " 系，总占地约 4.1 万平米，总建面约 10.3 万平米，地块方正排布整齐，由 11 栋 15-20 层的小高层组成。

项目主要打造 120-170 平全四居社区，可售商品房住宅仅 7 栋 526 户，其中 1#、2#、3#、4# 楼栋北侧紧邻北小河，可俯瞰北小河河景，极为难得，均价 8.8 万 / 平，总价 1000 万起。两梯两户、三面宽、南北通透，和光悦府所有户型均满足这个标准，可以说十分难得。

即使是最小的产品，户型设计得也相当出色，整体南北通透，三面宽朝南 + 南向飘窗，最大面宽可达 10.6 米，4 米宽厅与餐厅、厨房联动，动静合理。餐厅处另外设有多功能活动室，可根据家庭成员情况灵活调节用途。

主卧套房与次卧分隔在客厅两侧，互不打扰，同时次卧附带拐角飘窗，采光更加充足。北向卧室后期可以根据家庭需求，打造为书房或健身房，当然如果人口较多，也可以选择保留卧室的居住功能。

除此之外北京市政府未来还规划修建一条京密快速路，双向 6 车道，预计 2023 年底建成首段（南起太阳宫北街，北至机场京平高速，全长 10.3 公里）终点为密云的西统路，全程无红绿灯，不收费，通车后从项目直达望京，可抵达三环，出行更加便捷。（此路政策出自顺义分区规划（国土空间规划 2017-2035 年）

五、周边配套：配套完善 教育医疗商业一站达

教育：项目周边教育配套十分完善，从幼儿园到高中一应俱全。项目北侧两公里覆盖博爱双语幼儿园，朝花幼儿园。且项目临近朝阳区规模大，历史悠久的北京市陈经纶中学。北侧 2 公里是市重点—北京市第八十中学（九年一贯制），地块还紧邻规划中的幼儿园、小学教育用地。另外，项目附近国际学校资源较多，如爱迪国际学校、哈罗英国学校等。

医疗：项目 5 公里范围内有两所三级甲等综合医院——地坛医院、望京医院（中国中医科学院）；两所国际医疗机构——和睦家、美中宜和医院。另外，1 公里左右还有北京国门医院（被评为北京一级合格医院）等。

公园：项目北侧紧邻北小河公园，占地面积 22.8 万方，公园免门票；东侧紧邻黑桥生态公园，总面积约 130 万方，由于生态资源良好，黑桥公园也是多种珍贵动物的栖息地；项目周边不远处还有总占地面积 33.4 万方的大望京公园、占地 15 万方的望京公园、规划占地 58 万方的将府公园，以及众多马术俱乐部、高尔夫俱乐部、酒庄等。

商业：项目本身位于北京第二 CBD 望京商圈，赛特奥莱距离项目直线距离 3.4km；凯德 Mall 距离项目直线距离 3.3km，凯德 Mall 处于望京商圈的中心，面积近七万平方米，汇集知名服装、餐饮品牌和生活超市的商业综合体；新世界百货距离项目直线距离 2.9km花家地社区二手房，周边还汇集新荟城、方恒购物中心、旺角购物广场，望京国际商业中心、宜家家居、韩国城、六佰本商业街等。

六、价格分析：8.8 万 / 平 价格倒挂二手房

价格现状：

项目在售情况：截止至 9 月 16 日，项目暂未开盘，主力户型为 120-170 平全四居，可售商品房住宅仅 7 栋 526 户，其中 1#、2#、3#、4# 楼栋北侧紧邻北小河，可俯瞰北小河河景，均价 8.8 万 / 平，总价 1000 万 -1500 万。

区域价格现状：望京近 30 年的楼市发展梳理为 4 个阶段：以花家地为代表的 1.0 时代，满足住的基本需求，目前二手房价格在 7-8 万元 / 平；2000 年 -2010 年，以东湖湾、果岭里、慧谷阳光为代表的 2.0 时代，满足改善需求，目前二手房价格约 12 万 +；到了 3.0 时代，便是保利中央公园等高端豪宅，单价在 14 万 +。而目前，望京正在经历人居 4.0 时代，2021 年上半年，因教育资源带动北京楼市行情抬头，但望京的教育资源不及东西海，价格却能与其媲美，并且领涨，这背后的支撑逻辑，是 " 左手产业，右手品质 " 的双重加持。

价格潜力：

项目价格潜力：除去以上望京区域优势，项目本身的品质也有所保障，由保利、华润两大央企联袂打造，分别取各自高端产品线 " 和光 " 系与 " 悦府 " 系。

华润在北京发展 27 年，开发了一系列颇具市场影响力的住宅：昆仑域、橡树湾、凤凰城、西堤红山、公元九里等项目。其中位于南三环的高端项目昆仑域，二手房售价 12.6-17.9 万，一路之隔的招商中国玺 9.4-12.9 万；清河橡树湾二手房 10-17 万，周边清秀阁等社区二手房 6-8.9 万；凤凰城售价 11 万，周边的裘马都单价 9 万。而保利被大家最为熟知的有海淀保利海德公园、望京保利中央公园、朝阳和光尘樾等项目。保利中央公园项目二手房售价 14-17 万 ，周边的国风北京仅 9 万。

可以看出，华润和保利所开发的项目均领涨于周边，从前期产品到后期物业均有保障，加之区位优势与性价比，未来和光悦府保值增值性俱佳。

七、项目亮点

1、均价 8.8 万 / 平 与二手房形成价格倒挂

和光悦府价格仅 8.8 万元 / 平，已经形成明显的价格 " 倒挂 "，目前融科橄榄城 98 平两居总价在 1100-1300 万左右，和光悦府最大户型是 170 平四居，总价不过约 1500 万。

2、保利华润联袂打造 120-170㎡全四居社区

和光悦府由保利、华润两大央企联袂打造，分别取各自高端产品线 " 和光 " 系与 " 悦府 " 系，打造 120-170 平全四居社区，其中 1#、2#、3#、4# 楼栋北侧紧邻北小河，可俯瞰北小河河景。两梯两户、三面宽、南北通透，和光悦府所有户型均满足这个标准，产品力较强。

3、朝阳市场供给项目较多 而望京新盘稀缺

过去 5 年，望京纯商品房零供应，北京二批集中供地明细官宣，朝阳虽以 11 宗地再度成为供应大户，但位置均位于孙河前苇沟、王四营、十八里店等，仍难给望京的改善客群解渴，和光悦府处于望京崔各庄板块，位置占优。