诉讼称定价使房地产经纪人的佣金在已经火爆的市场中飙升

关于加拿大房地产市场的大部分讨论都围绕着房价的飞速上涨。

但谈话中经常忽略的是，几乎每次买卖房屋时，加拿大人支付的房地产佣金都会同步增加。

例如，2005年代表大多伦多地区买家的经纪公司在平均单户住宅中赚取的佣金约为8,795美元——而到2021年12月，买家的经纪公司的佣金将达到36,230美元左右，或多出四倍房地产行业佣金结构方面的著名经济学家潘乐嘉巴维克博士表示。

从这个跳跃的角度来看，在调整通货膨胀后，2005年至2019年间，家庭收入中位数仅增长了14%。

这种差异只是最近诉讼中提出的要点之一，指控加拿大房地产市场存在价格操纵和反竞争行为。

2021年4月9日代表多伦多居民MarkSunderland发起的集体诉讼案声称，该国一些最大的经纪公司，包括ReMax、Century21和IproRealtyLtd.等，以及加拿大房地产协会和多伦多地区房地产委员会“相互密谋、同意或安排，以固定、维持、提高或控制价格……为大多伦多地区的买方经纪服务。”

全国各地的佣金结构各不相同，但通常房地产经纪人及其经纪会根据房屋售价收取一定百分比的佣金。在阿尔伯塔省和卑诗省，前100,000加元的7%和余额的3%。在该国其他地区，佣金在4%到5%之间。

指控

虽然卖方支付全部佣金，但它在代表他们的经纪公司和代表买方的经纪公司之间分配。

桑德兰的诉讼辩称，由多伦多住宅房地产委员会和加拿大房地产协会制定的被称为买方经纪佣金规则的协议有效地迫使在多重上市服务(MLS)上市的住宅房地产卖家支付佣金。买方的房地产经纪。

全国许多其他房地产委员会也存在类似的做法。

诉讼称，这种安排阻碍了市场竞争，因为它迫使卖家支付在没有本协议的情况下他们不会支付的费用——而且它否定了谈判服务价格或质量的能力。

KalloghlianMyersLLP的合伙人GarthMyers说：“这不是典型的烟雾缭绕的房间阴谋;它是公开的，”该律师事务所代表桑德兰和任何自2010年以来在GTA出售房屋的人提起诉讼。.

专注于房地产行业佣金结构的经济学家巴维克说，那些不提供标准佣金率的人可以感受到这种所谓的价格操纵的影响。

作为KalloghlianMyersLLP委托为案子。

她写道，仅仅担心这可能发生就足以迫使卖家提供标准佣金。

Realtor.ca进一步启用了转向实践，它允许房地产经纪人和经纪人查看提供的佣金金额，但将信息隐藏在公众视野之外。

在美国认证的类似诉讼

Sutherland的诉讼类似于美国正在进行的针对全国房地产经纪人协会和美国最大的房地产经纪公司的集体诉讼。

上个月获得认证的美国集体诉讼还声称，房地产行业发生了反竞争行为，导致美国房屋卖家支付了虚高的佣金。

“数百亿美元处于危险之中，”美国消费者联合会的高级研究员和前执行董事斯蒂芬布罗贝克说，该联合会是一家位于华盛顿特区的非营利组织，其研究有助于为美国案件提供信息。

“在佣金方面，该行业正在努力维持定价卡特尔，”布罗贝克说，并指出这是在美国和加拿大发生的事情。

加拿大房屋的平均售价为746,000加元，全部佣金(由买卖双方的经纪商分摊)在税前为26,330加元至37,300加元。在多伦多这样的市场，平均佣金税前超过62,000美元。

他的律师说，当桑德兰卖掉他的房子时，他向买方的经纪人及其经纪人支付了“标准的2.5%”佣金。

“他的观点，以及在此案中提出的观点是，他必须支付[2.5%]的原因是因为GTA各券商之间的价格操纵阴谋，”迈尔斯说。

2022年3月，加拿大房地产协会和多伦多地区房地产委员会提出动议，以“没有合理的诉讼理由”为由驳回整个诉讼。该动议将在秋季听到。

诉讼中的另一名被告表示，他认为此案毫无根据。

“我们的业务非常具有竞争力，”iProRealty董事长兼首席执行官RuiAlves在给CBC新闻的一份声明中说。“设定费率的是市场，而不是MLS规则或券商之间的勾结。”

他说，iProRealty确实鼓励卖家提供该地区的现行价格——或者可能建议在市场放缓时向买家的经纪公司提供更高的佣金率。

“这证明了我们的费用绝不是固定的，而是只是对该地区的竞争对手费用做出反应，就像任何其他竞争企业所做的那样。”

CBCNews联系了ReMax和Century21;虽然Century21Canada表示，它认为这一说法没有依据，但不会进一步置评。

鉴于正在进行的诉讼，ReMax表示不会发表评论。

指导和房地产委员会

2021年市场对房地产经纪人转向问题的调查发现，消费者对该问题的担忧并非没有根据。

为了测试房地产经纪人是否真的会引导买家远离低佣金房屋，Marketplace制作人进行了卧底，冒充购房者在安大略省旺市寻找房屋。作为潜在买家，该团队要求三名当地房地产经纪人预订市场上三处房产的看房，其中一家只向购买经纪人提供1%的佣金，而不是该地区认为的2.5%的标准。

虽然一位经纪人坦率地表示佣金很低，并提出无论如何都要协商购买，但另外两位经纪人没有告诉买家佣金——并劝阻或阻挠他们看房。

其中一名中介告诉买家，房子被高估了200,000美元，并表示业主不会在价格上让步，但事实并非如此。另一位中介告诉买家，她无法预订看房，并暗示该物业可能有租户，这对许多想自己搬进来的人来说是个转折点。该物业的业主告诉Marketplace，他们没有收到该经纪人的展示请求。

在那次测试之后，生产商打电话给全国25名房地产经纪人，同时冒充有兴趣挂牌的卖家。当代理商被问及降低买方经纪佣金率时，88%的代理商警告不要这样做。

哈利法克斯的一位经纪人说：“虽然他们不应该这样做，但一些经纪人可能非常清楚他们得到的报酬，并把他们的买家推到另一个家。”

“我有经纪人对我说，‘你知道我们正在看两所房子，它们都很合适，但我肯定会在某种程度上对你的房子进行按摩，因为房地产经纪人还有更多的东西，’”温尼伯的另一位特工说。

加拿大房地产协会(CREA)和安大略省的监管机构安大略省房地产委员会(RECO)不会与Marketplace讨论调查。然而，在得知调查结果后不久，RECO就向当时在其管辖范围内的93,000多名房地产经纪人、经纪人和经纪公司发出通知，指出此类行为违反了其道德准则。

通知称：“除了违法之外，这种行为还损害了消费者保护、消费者信心和整个房地产行业的声誉。”

尽管如此，很少看到卖家提供低于标准买方佣金的价格。根据多伦多房地产经纪人艾伦·斯皮瓦克(AlanSpivak)的说法，在他审查时，向多伦多地区的买方经纪公司提供不到2.5%的佣金的卖家占总房源的比例不到1%。

“这与我至少自2010年以来在GTA的所有住宅房地产的经验是一致的，”他在桑德兰索赔声明中的一份宣誓书中写道。

如何增加竞争力

巴威克写道，如果没有买方经纪人佣金规则，服务的价格将更具竞争力——买方将为自己的代理付费，并可以协商定价或完全放弃服务。

在英国和澳大利亚，情况已经如此。在那里，买卖双方为自己的代理付费，佣金率较低。

布罗贝克说：“这也将鼓励卖家与他们的上市代理进行更积极的谈判，而这些佣金率也很可能会下降。”

布罗贝克自己的研究已经确定，以这种方式“脱钩”房地产佣金可能会在几年内将标准利率降低1%到2%。

加拿大房地产协会告诉CBC新闻，它不会对桑德兰案发表评论，因为它正在法庭审理中。

该案的另一位原告多伦多地区房地产委员会表示，它“没有参与，也没有考虑或讨论REALTOR®佣金。”