热门楼市买家策略

例如，伦敦的房地产市场依然强劲——尽管经济困难时期可能会改变这一点。不过，就目前而言，买家需要一些规则来操作，这里的作者解释了它们应该是什么。

以下文章来自总部位于伦敦的律师事务所Farrer&Co，阐述了买家在炙手可热的房地产市场中应采用的策略。如果出现衰退，某些住宅市场将保持多“热”，这是一个争论的问题——瑞银等组织预测，这一事件在某个时候在英国是不可避免的。

十年或更长时间的超宽松央行货币政策——现在开始逆转——可能让一些房地产分析师认为房地产价格将无限期保持强劲。然而，除此之外，毫无疑问，全球某些城市的房地产价格仍然强劲。那么怎么操作最好呢?

在竞争激烈的市场中，买家需要使自己尽可能具有吸引力。这意味着在提出要约之前和谈判期间采取措施，并确保交易从达成协议之日起保持势头。

增强您的搜索能力

在当前伦敦市中心的黄金市场中，采购代理几乎是必不可少的。如此多的房产在场外交易，以至于那些没有购买代理的人不太可能获得所有可用的房产。采购代理还可以帮助谈判达成最佳交易。

我准备好了吗?

卖方总是很高兴听到他们的购买者已经投入时间准备购买。

如果买家正在积极寻找房产并打算通过融资购买，那么与贷方进行早期对话是关键。可以理解，银行的内部流程需要时间，因此在提出要约之前清除尽可能多的这些障碍将意味着您处于有利位置。一个相关的问题是资金的可用性。买家应确保他们在境内以正确的货币存入资金(以及余额的任何非抵押资金)。

聘请优秀的律师并清理他们的入职流程是买家在提出要约之前可以做的其他事情。最近发生的事件意味着公司正在收紧合规流程，而且比以往任何时候都更加严格。确保您已与您的律师完成所有入职要求并签署了他们的聘用条款，这意味着您的律师可以在交易的早期阶段实际进行购买。

最后，确保您有一位优秀的测量员，他能够及时检查并迅速报告。或者，确保您的律师拥有良好的测量师联系人网络，他们可以代表您获得一份快速而全面的测量报告。从一开始就拥有一个完整的采购团队表明了意图和承诺，最终将使任何报价更具吸引力。

策略性思考

了解卖家想要什么，并保持灵活性以满足这些需求，这是至关重要的。是的，应指示买方的律师在接受要约之日提交搜索，但是否可以选择搜索赔偿保险来代替探索?任何抵押贷款人都将成为此决定的一个因素(应该记住，赔偿政策不包括可能引起关注的规划事项)。如果卖方愿意提供他们在购买时进行的搜索，前提是他们不太老，较早的搜索可以帮助买方团队更快地进行尽职调查。

同样，如果情况合适，买方团队可以考虑进行有条件的交换。这将允许在买方团队等待签发通常会导致延迟的文件时迅速进行交换，例如地方当局的搜索。在任何情况下，都必须仔细起草有条件的合同条款。

合同交换是双方受合同约束的时间点，但适合各方的完成日期可能会有很大差异。快速搬家但同意延迟完成日期可能对需要更多时间搬家的卖家非常有帮助。双方甚至可以探索一种售后回租安排，其中完成后，买方将房产出租给卖方。通过允许卖方在完成后留在物业中，您可以使卖方处于任何后续购买的有利位置，因为它们将是无链的。(当然，这种安排将取决于买家在此期间是否有其他地方居住!)

整个交易过程中的沟通也是必不可少的。买方团队应确保他们和他们的客户都与卖方团队的所有成员保持联系。买卖房产可能是一个情绪化的过程。公开和定期的沟通可以确保管理期望并解释和讨论困难的信息。

排他性和期权协议

有时，买方需要让他们的钱来说话，而卖方可能会发现很难拒绝在交易达成时放下一些资金的提议。在这种情况下，买方团队可能会考虑签订独家协议，其中包括买方向卖方支付(可退还或不可退还的)押金，卖方同意在独家经营期内他们不会与其他买方接触，他们将交换只要买方在期限届满前准备好，就与买方联系。但是，需要了解这些协议的局限性。从法律上讲，排他性协议并不强制卖方与买方进行交换(因为根据英国法律，达成一致的协议是不可执行的)。大多数情况下，任何一方走开都相对容易(尽管如果这样做，买方可能会没收他们的押金)。此外，如果排他性协议经过大量谈判，则可能会在交易开始时浪费宝贵的时间，而这些时间最好花在买方的尽职调查和尽快进行交换上。

如果买方想要确定性并迫使买方在特定期限前准备好与他们进行交换，他们可以寻求期权协议。但是，这通常需要支付大得多的押金(或期权费)，而这将永远无法退还。因此，考虑签订期权协议的买家可能希望相当确定他们会继续进行(如果他们决定离开，他们愿意损失一大笔钱)。

在一个竞争异常激烈和快节奏的市场中，准备和速度确实至关重要。通过在流程的早期组建购买团队，买家可以授权他们的团队使用一系列创造性和实用的解决方案来处理交易，以加快购买速度，并确保他们以尽可能好的条件获得最好的房产。