迹象表明房地产市场放缓可能比你想象的要严重
来源： 2022-05-18 10:28:15
房地产研究公司Corelogic表示，房地产市场的状况可能比你想象的更糟——但也可能会更好。
它发布了最新的市场脉搏，其中包括几个市场趋势，这些趋势可能表明活动下降的速度比一些人认为的要快。
首席房地产经济学家KelvinDavidson表示，正如Westpac和ASB所预测的那样，房价实际下跌20%是一个合理的预期。
他说，由于房价已经下跌5%或6%，通货膨胀率约为7%，实际价格已经下跌了11%或12%。
房屋贷款
戴维森说，银行提供的贷款数量可能会掩盖活动的更大下降。
3月份的房屋贷款总额为72亿美元，低于一年前的10.5美元，但远高于2020年3月的65.2美元。
戴维森说，考虑到更严格的贷款规则、贷款价值比限制和更高的利率，这可能会让人们认为降幅不大。
但他说，这掩盖了过去两年房地产价格上涨速度应该显着推高贷款价值的事实。“总价值因平均值较高而受宠若惊。这是人们可能没有意识到的负面因素。”
“如果你看一下3月份提取的贷款数量……它实际上是至少自2015年以来该月的最低数字。1月至3月的总贷款量为45,298笔，明显低于(37%)2015年至2021年同一三个月期间的平均值。”
清单
戴维森说，似乎有一种看法，即潜在的卖家正在用新房源充斥市场。
Realestate.co.nz表示，与2021年同期相比，4月份全国待售房屋数量增加了70.8%。
但戴维森表示，这并不反映销售热潮。
“每年这个时候，新房源的数量是正常的，但销售时间更长，因此库存已经得到补充，市场上有更多房产。
“这产生了相当大的市场转变。如果你和买家交谈，他们会说我不急，有很多选择。”
他说，已经获得融资并正在寻找房产的人可能会有很多可供选择的印象。一些买家仍在努力获得贷款，因此竞争较少。
但他表示，增长的基数较低，可供出售的库存与2020年大致相同。
新住宅的影响可能还在后面
由于新建房屋数量的增加，住房存量的增加通常被认为是房价疲软的一个原因。
在截至3月的一年中，共发出超过50,000份同意书，创下新纪录。
但戴维森表示，并非所有新的同意都会导致房屋完工。一些发展涉及拆除现有房屋以进行建设。
“换句话说，房屋存量(及其组成)——这对负担能力来说真正重要——并没有迅速变化。事实上，如果你考虑到我们在2020年获得了大约39,400份新的住宅许可，然后允许15到18个月的滞后时间才能真正建造这些房屋，我们的数据表明，住房存量可能仅变化了25,900套。这些同意的结果。”
这可能意味着市场疲软的发生并没有像一些人想象的那样大幅增加供应。
但...
戴维森说，他意识到有关房地产市场的评论有可能将情况描绘得比实际情况更糟。
“我担心我们在这可能有多大的事件上超越自己的风险。情绪往往会过激。”
他说，如果失业率保持在低水平，人们应该能够应对更高的利率。
他说，贷款价值比限制也是全球金融危机期间不存在的保护因素。
从银行经济学家到储备银行，每个人都对近期首次购房者面临房价下跌的风险表示担忧。
如果房价下跌，那些以小额存款购买的人面临的风险最大。
但戴维森表示，贷款与价值比率为80%或更高的人数相对较少。
总的来说，新西兰人的贷款价值仅为住房存量价值的19%。
“换句话说，那里有很多拥有大量股权的业主。”
他说，相反，这意味着债务高度集中在少数人身上。
2018年，总贷款与价值比率为23%。
“如果市场上有房产，人们可能不愿意让步那么远——失业是主要因素。如果我们开始看到失业，它可能会好转，但目前还没有真正陷入困境的销售。我们在过去的周期中看到的压力并不存在。”
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