马来西亚房地产市场从风暴中崛起

JabatanPenilaianDanPerkhidmatanHarta公布的2021年马来西亚房地产市场年度报告于2022年4月1日由财政部长正式发布。以下是主要亮点以及我们对报告的观察和评论。

整体市场表现

房地产市场已从2020年大流行引发的放缓中显示出复苏迹象，总交易量录得1.5%的小幅增长，​​但交易价值大幅增长21.7%。这意味着交易的平均价值高于上一年。

第二季度和第三季度的交易量有所下降，因为当该国进入各种MCO(运动控制令)模式时房屋销售受到影响，但由于购房者在最后一个季度住宅交易量显着回升试图超越年终最后期限，以获得2020-2021年HOC(房屋所有权运动)的福利。

住宅子行业

住宅子行业再次成为最大的贡献者，这些年来一直如此，占交易量的66.2%和交易价值的53.1%。与上一年相比，该行业的交易量小幅增长了3.9%，而交易价值则上升了16.7%。

雪兰莪是交易量(24.5%)和交易价值(34.4%)的最大贡献者，而吉隆坡在交易价值贡献方面排名第二，份额为12.6%。排屋仍然是马来西亚人中最受欢迎的房屋类型，占住宅交易总额的43%。紧随其后的是空置地块和高层单元，各贡献了近15%。

近56%的住宅交易是价格在300,000令吉及以下的可负担房屋，其次是300,001至500,000令吉(24.6%)和501,000至100万令吉(14.8%)范围内的房屋.价值超过100万令吉的住宅交易仅占总交易量的4.8%，但比2020年增长了26.3%。

在新推出方面，2021年推出的单位数量较少，因为开发商推迟推出并专注于清理现有库存，这是可以理解的。推出的单位数量从2020年的47,178单位下降至43,860单位(下降7.6%)。更可售的有地房产占已推出单位的43.3%，而高层住宅则占28.9%。

大约70%的新楼盘是售价在500,000令吉及以下的房屋，而100万令吉以上的仅占2.1%。这突显出开发商目前专注于价格更实惠的房屋，这些房屋在当前疲软的市场条件下要求更高的水平。

雪兰莪以9,827间的新房数量领先，柔佛以5,513间和霹雳州5,239间紧随其后。吉隆坡在2020年的新发布名单中名列前茅，这一次没有进入前三名。排屋约占新推出的60%，而公寓和公寓仅占27.4%。

在销售表现方面，槟城以65.1%位居榜首，其次是吉打(61.2%)、雪兰莪(54%)和柔佛(49.2%)。吉隆坡在2021年表现不佳，销售业绩仅为14.4%。与2020年相比，2021年的销售业绩有所改善，批准的贷款价值比2020年增加了31%，因为市场显示出强劲的复苏迹象，事实上，批准的贷款价值是过去10年来的最高记录。

2021年，全国住宅悬挑量增长24.7%，共有36,863个单位，价值226亿令吉(增长20.5%)。另一方面，服务式公寓的悬垂增加了33,181个单位，价值15.8亿令吉。有趣的是，价格在30万令吉以下的房屋占住宅悬挑的31.5%，而价格在30万至50万令吉之间的房屋则占25.7%，而100万令吉以上的房屋仅占12.6%。

该行业需要找出价格更实惠的房屋的大量悬垂单元的原因。这些项目的位置是否位于目标买家不太喜欢或不方便的区域，或者它们是否建在目标买家并没有真正在市场上购买新房的区域，因为他们很舒服定居在他们的甘榜家中?

也许未售出的房屋是为土著保留的，因此必须付出更多努力来吸引和帮助该社区的买家。受托建造经济适用房的机构也可以重新审视他们的商业模式，例如建造出租给低收入群体的房屋，或者至少与金融机构合作，为目标群体提供先租后买计划。

与过去几年类似，最大的悬挑住宅是高层住宅，占55.6%，而排屋占21.3%。就州而言，雪兰莪和柔佛的住宅悬挑存量最高，各贡献约6,000个单位，住宅悬挑的价值达到雪兰莪52.8亿令吉和柔佛47.2亿令吉。紧随其后的是槟城，拥有5,493个单位，价值35.6亿令吉，吉隆坡拥有3,908个单位，价值31.7亿令吉。

至于服务式公寓的悬挑，价格在50万令吉至100万令吉之间的服务式公寓占悬挑数量的64%左右，而100万令吉以上的则占约23.4%。未售出的服务式公寓价格较高是可以理解的，因为这些拥有商业产权的项目大多位于土地成本通常较高的城市化地区。

马来西亚房价指数(MHPI)在2021年小幅上涨0.6%。房价增长率似乎在2012年达到顶峰，此后开始放缓。虽然柔佛州和雪兰莪州的HPI略有上升，但吉隆坡和槟城却录得下降。排屋是唯一一种在HPI中录得2%小幅上涨的房屋类型，而所有其他类型的房屋则录得小幅下跌。

2021年，全国房价中值上涨5%至310,000令吉。这也比2010年基准年的158,000令吉增加了96.2%。布城的中位价最高，为628,000令吉，其次是吉隆坡49万令吉，雪兰莪41万令吉，柔佛36万令吉，槟城31万7000令吉。记录中位价最低的州是吉打州，为207,000令吉。

展望未来，与HOC推动的2021年第四季度相比，2022年第一季度的住宅交易量和价值可能会有所下降。今年上半年，开发商还将努力寻找合适的激励措施和销售套餐组合来吸引买家，而俄罗斯入侵乌克兰后西方实施制裁的经济影响将导致部分投资者犹豫不决。

建筑材料成本上升、供应链限制和劳动力短缺等问题将增加建筑成本，但鉴于市场环境疲软，开发商将无法将所有额外成本转嫁给购买者。下半年更有可能出现更强劲的市场复苏，特别是如果人们普遍预计将于今年举行的第15届大选(GE15)产生了一个更稳定的政府。

其他子行业

农业子行业是第二大贡献者，交易量占交易量的18.9%，但仅占交易价值的8.2%。这可能归因于与住宅、商业和工业开发用地相比，农业用地的价格较低。

另一方面，工业子行业仅贡献了交易量的1.9%，但在交易价值中贡献了值得称道的11.7%。商业子行业也是交易价值的重要贡献者，占交易额的19.3%，尽管就交易量而言，该行业仅占总交易量的7.5%。虽然商业子行业的表现录得交易量比上一年增长10.7%，但按价值计算，增幅则大幅跃升43.1%。

工业子行业也表现良好，交易量比2020年增长17.6%，交易额增长32.9%。2021年，农业子行业的交易量(-7.5%)和价值(-5.1%)均出现下降。有趣的是，尽管开发用地，成交金额大幅上涨33.2%。这可能意味着2021年交易的开发用地价值更高，并且可能位于更城市化/黄金地段。

专门建造的办公室子部门

该国专用办公(PBO)空间的总供应量增加到2397.0万平方米，并面临业务增长放缓的局面，这主要是由于Covid-19大流行造成的，入住率从当年的80.2%下降到2021年达到78.3%。私营公益组织的入住率甚至更低，为71.5%。“截至2021年底PBO的供应和入住率”表总结了各州PBO的供应情况及其各自的入住率。

供应增加加上需求下降导致入住率走软，这给租金带来了一些压力。乔治城、巴生谷和新山主要城市中心的PBO租金指数(PBORI)小幅下降0.1%。这些地区的PBORI为Georgetown126.7，平均租金为每平方米31.10令吉，巴生谷为130.8(平均租金为每平方米48.55令吉)和新山为130.1(平均租金为每平方米34.20令吉)平方米)。

根据NAPIC的数据，值得注意的是，PBORI的增长率在2018/2019年左右达到顶峰，此后开始放缓，因此鉴于2020年和2021年充满挑战的商业环境，该指数在2021年的下降并不意外。鉴于供过于求的情况，特别是在巴生谷和缺乏强劲的需求因素，PBO子行业将在2021年继续面临逆风。

零售子行业

2021年全国商场空间供应量增至1728.2万平方米。2020年和2021年疫情期间实体购物活动减少，导致许多零售商关闭不盈利/表现不佳的门店，从而导致全国入住率从2020年的77.5%下降到2021年的76.3%。“截至2021年底商场零售空间供应和出租率”表总结了中国主要城市中心的商场供应和出租率国家。

购物中心的租金指数在2021年仅微幅上升，但这可能无法反映商场业主的实际租金，因为过去两年许多商场不得不提供租金回扣或其他形式的补贴来支持和留住租户.由于该国经济的开放已进入流行阶段，预计零售子行业将在2022年有所改善。在过去两年的大部分时间里，人们被关在家里并在网上购物之后，人们开始更频繁地外出就餐并再次光顾购物中心。尽管如此，经济复苏仍处于初级阶段，人们总是担心会出现一种新的、更具传染性的Covid-19病毒株，这可能会导致新一轮的封锁，就像最近在中国一些城市所经历的那样。

工业子行业

据2021年房地产市场报告称，2021年工业子行业录得5,595笔交易，价值169.6亿令吉，交易量增长17.6%，交易价值增长32.9%。

传统制造业强国雪兰莪继续以近35%的交易量领先市场，其次是柔佛州(接近15%)和霹雳州(9%)。

在经历了2020年和2021年初停工期间的企业停业问题以及影响生产的供应链和物流问题之后，在出口导向型行业的支持下，制造业出现了强劲复苏。这反映在过去一年令人印象深刻的贸易统计数据中，贸易额在2022年2月同比增长17.5%至1847.5亿令吉，连续第13个月实现两位数增长，而出口首次超过1000亿令吉，增长16.8%至1022.7亿令吉，连续第七个月实现两位数增长。进口增长18.4%至824.8亿令吉。总体而言，贸易顺差增长10.7%至197.9亿令吉。

强劲的贸易表现对工业地产子行业来说是个好兆头，因为受益于强劲出口表现的制造商可能会扩大并设立新工厂以满足不断增长的需求，而美好的前景可能会吸引其他人涉足该行业。因此，预计工业子行业将在2022年继续表现良好。