加息需要多长时间才能冲击房地产市场

由于借贷能力下降和抵押贷款还款增加对已经放缓的买家需求造成压力，预计利率上升将对房地产市场产生比以往更快的影响。

AMPCapital首席经济学家ShaneOliver博士表示，从历史上看，现金利率的变化需要几个月的时间才能产生影响，但由于非常高的价格和债务收入比使市场对利率变化更加敏感，滞后时间已经缩小.

“传统上，加息需要一段时间才能发挥作用，因为它们通常会用更高的就业和工资上涨来抵消好消息，”奥利弗说，并补充说，从2009年的第一次加息到价格走弱。

“这一次的复杂情况是，固定[抵押]利率在推动繁荣方面发挥了比正常更大的作用。”

奥利弗说，创纪录的低固定抵押贷款利率是繁荣的主要推动力，在贷款中所占的份额比通常看到的要大得多。但它们在去年触底后迅速攀升，在任何官方现金加息之前降低了借贷能力。

“房地产繁荣背后的主要推动力现在已经逆转，”他说。

“新买家最终的支付能力远低于一年前，尽管我们只看到澳洲联储采取了一项举措。我认为影响会更快地显现出来[因此]。”

Oliver预计现金利率将在今年年底前达到2%，并在明年年中达到2.5%左右的峰值。再加上可负担性的恶化，这将使全国房价从年中到2024年初下降10%至15%，悉尼和墨尔本的降幅将处于该范围的高端。

联邦银行澳大利亚经济主管加雷斯·艾尔德(GarethAird)表示，现金利率变化与其对市场的影响之间的历史性滞后一直在缩短，预计将很快看到其影响的证据，尤其是考虑到对多次加息的预期。

Aird指出，拍卖清盘率已经走软，悉尼和墨尔本的价格已经见顶，因为较高的固定利率、买家疲劳、负担能力限制以及对现金加息的日益增长的预期打压了市场情绪。

“进入紧缩周期的势头将影响[cashrate]加息的速度……直到最近，其他一些首都的势头相当强劲，因此[市场]可能会在更长时间内保持强劲，但当然，在悉尼和墨尔本，我们将立即看到拍卖清盘率等一些指标的影响，”他说。

DomainGroup的数据显示，周六悉尼的初步拍卖清盘率降至58.5%，而墨尔本的清盘率降至60.1%。60%的清盘率大致与平衡的市场相关。

Aird预计澳洲联储将在2022年6月、7月、8月和11月加息25个基点，届时现金利率将在年底达到1.35%，然后在2023年2月再加息25个基点。

他预计，全国房地产价格将因此在年中达到顶峰，年底持平，然后明年下跌约8%。然而，如果利率上升得更高，跌幅会更大。

Aird表示，利率上升会降低买家的借贷和消费能力，从而降低价格。然而，在市场降温的情况下，买家也可能会缩减他们准备在房屋上的支出，并且随着价格回落，更多人可能会决定观望，从而导致价格进一步下跌。

CobdenHayson董事、悉尼销售代理MatthewHayson表示，去年年底买家情绪发生了变化，近几个月拍卖清盘率一直在下降。

由于买家和卖家的价格预期之间出现了巨大的脱节，他的内西区市场的大部分拍卖变得艰难而艰难，一些卖家坚持2021年的价格，而一些买家则高估了市场降温的程度.

“市场动态已经发生变化。这是一个不同的环境，买家较少，人们现在只有在有正当理由(例如扩大或缩小规模)的情况下才会搬家，并且更加谨慎，”他说。

海森说，随着利率上升和房地产价格下跌的预测成为头条新闻，买家更加专注于他们认为的价值，并且更加害怕多付。他认为，对多次加息的预期已经造成了损失，一旦加息将对市场产生重大影响。

“在过去的18个月里，在价格之上的10%到15%的泡沫增长......我认为这将很快消失，它将在未来六个月内消失。”

CateBakosProperty的墨尔本买方经纪人CateBakos认为，现金加息尚未对她工作的中端市场产生明显影响。她预计多次加息会让买家感到紧张，但强调即使发生这种情况，利率仍将相对较低。

Bakos仍然看到买家为了进入市场而达到了他们的最大借款限额，他们对银行将评估他们通过利率缓冲满足更高抵押贷款还款的能力感到满意。其他人则试图争分夺秒地尽早购买，以保持他们的借贷能力。

“放贷人收紧借贷能力的想法似乎比提高还款额的想法对他们的影响更大，”她说。

Bakos一直鼓励预先批准的客户检查他们的借贷能力是否会受到利率上升的影响，并鼓励其他买家也这样做。