房价通胀可能会出现坎坷但受欢迎的放缓

上周公布的官方数据显示，爱尔兰房价通胀连续第 18 个月加速上涨，2 月份达到 15.3%，是自 2015 年 4 月以来的最快涨幅。尽管价格大幅上涨，但需求似乎仍然非常强劲。

2 月份的交易量比去年同期高出近 12%，进一步突显了当前房地产市场的繁荣，其特点是对房屋的强劲需求、强劲的就业增长以及在短缺情况下的支持性人口结构。

都柏林以外的房地产价格略高于首都：都柏林 13.5% 的通货膨胀被全国其他地区 16.8% 的价格上涨所掩盖。

尽管月度数据可能会波动，但目前全国房地产价格上涨的速度存在显着差异。

科克 2 月份的中位价格涨幅为 15%，凯里涨幅略低于 12%，克莱尔涨幅达到惊人的 33%。

除了逐月波动外，这种变化还反映了多种因素。负担能力压力可能会抑制需求，从而抑制高价地区的价格上涨步伐。

此外，在家工作也支持了地区购买。另一个驱动因素是利用大流行期间增加的一些储蓄来购买度假屋。在主要城市中心以外缺乏大量新建筑意味着即使需求的适度增长也可能导致价格大幅上涨。

爱尔兰住宅房地产市场的强劲势头现在使爱尔兰房价仅比 2007 年凯尔特虎峰峰值的 2.5% 以内，有效地扭转了 2007 年至 2013 年初严重衰退中出现的 55% 的暴跌。

按照目前的趋势，爱尔兰房地产价格可能会在今年第二季度出现历史新高。事实上，鉴于达成销售协议和记录购买之间的滞后，现在交易可能以创纪录的价格进行。

随着 2022 年的推进，爱尔兰的房价增长可能会因降低负担能力以及即将到来的欧洲央行加息、生活成本压力和经济前景的不确定性的抑制效应而有所缓解。

但这是否意味着房地产市场降温或威胁再次崩盘?

重要的是，现在的爱尔兰经济与 2007 年大不相同。

还有近 600,000 人，还有大约 250,000 人在工作。总体而言，家庭可支配收入增加了 35%，这意味着整个经济的消费能力显着提高。相比之下，刚刚超过 20,000 套的新房建设仅为之前繁荣时期的高峰建设率的五分之一左右，未来几年供应似乎将相对温和地增加。

可以说，一个更重要的区别是，爱尔兰近来强劲的经济增长并非由借贷激增所驱动。

2007 年底，家庭借款为 1530 亿欧元，而到 2022 年初，这一数字下降了约三分之一，为 1040 亿欧元。这在很大程度上反映了中央银行 2015 年实施的宏观审慎措施的影响，这些措施施加了限制相对于收入和财产价值的借贷。

此外，对借款人和贷款人行为的影响是对上一次信贷繁荣造成的大屠杀的痛苦和近期记忆。

在过去的几年里，爱尔兰经济面临着一系列巨大而出人意料的挑战，因此，从英国脱欧、大流行病到乌克兰的通货膨胀和战争，房地产市场也面临着各种各样的挑战。尽管出现了一些痛苦，但经济和房地产市场经受住了这些风暴的影响比预期的要好得多。

今年欧洲央行加息的前景越来越大，可能是下一个面临的逆风。

尽管目前金融市场的观点是，即将到来的加息将相对短暂且合理有限，但对借贷环境发生重大变化的担忧，加上俄罗斯入侵乌克兰的阴影，对未来的前景随着 2022 年的进展，爱尔兰经济可能足以使爱尔兰房地产价格通胀出现坎坷但受欢迎的放缓，达到更可持续的速度。