优质住宅物业增长创纪录

预计今年优质房地产将蓬勃发展。根据莱坊的《2022年财富报告》，ESG(环境、社会和公司治理)领域也将有机会。然而，它警告说，税收是该行业面临的破坏因素之一。

该报告旨在提供财富创造如何塑造投资市场的年度评估，同时突出机遇和风险。

3月3日报告发布会的小组成员包括莱坊私人办公室负责人RoryPenn、全球研究负责人LiamBailey、财富报告编辑兼农村研究负责人AndrewShirley、财富报告副主编FloraHarley、商业研究威廉马修斯，国际住宅研究负责人凯特埃弗里特-艾伦，私人办公室合伙人莎拉梅-布朗和英国住宅蒂姆凯悦负责人。

报告称，豪华住宅物业的平均价值在2021年增长了8.4%，这是自2008年推出Prime国际住宅指数(PIRI100)以来的最高年度增幅。

“在跟踪的市场中，只有7个市场在2021年出现价格下跌。我们深入研究了表现优异者(迪拜增长44%)、最昂贵(您需要3400万美元才能进入摩纳哥市场)和需求最大(53个国家在普罗旺斯拥有房产，这是欧洲最多元化的市场)，”它补充道。

在在线演示中，Harley说：“最引人注目的故事确实是财富向优质住宅房地产市场的流动。我们以全球100个市场为基准的优质国际住宅指数创下历史新高，平均同比增长8.4%。这是自2008年以来我们看到的最高记录。”

佩恩说：“我们已经看到许多富人对住房需求进行了很多重新评估，因为他们不再被束缚在办公室;他们现在可能会移到更远的地方。这对需求产生了很大影响。美洲是表现最好的地区。我们看到，那里的市场平均增长了近13%。”

“伦敦正在看到增长。黄金市场上涨了2%到3%[取决于你在城市的哪个位置]。在过去的几年里，这是一个缓慢的市场。去年，我们看到了不快速的正增长。但市场的信心肯定在增强，”Harley说。

“我们还看到，人们对受疫情影响最严重的商业部门重新产生了兴趣，包括办公室、酒店和零售业。”

风险和干扰因素

该报告讨论了在大流行期间出现的财富风险。贝利说：“你必须放眼全局。当你这样做时，风险确实开始出现。尽管在大流行期间世界各地的财富大幅增加，但财富不平等也在加剧。”

根据该报告，莱坊在态度调查中询问了超高净值人士(UHNWI)，他们认为什么是财富积累的最大威胁。税收被强调为威胁之一。

May-Brown说：“税收和监管是已确定的最大威胁之一。

在大流行期间，各国政府积累了巨额赤字。这个洞必须被一些东西填补。”

小组成员讨论了房地产的降温措施和税收。“我们已经看到了这些，特别是在亚洲各地，但[它们仍然]非常瞄准市场的顶端。这是一个向富有的购买者提高税收的机会，并具有抑制市场增长的附带好处，”佩恩说。

哈利说，去年，新加坡等国家的税收有所增加。“我们将看到提高透明度的推动力。在欧盟，我们在居住权和公民身份倡议方面见证了这一点。我们知道，许多政策制定者现在正在密切关注并可能寻找利用对财富征税的新方法，以遏制未来几年的价格通胀。”

通货膨胀是另一个关键因素。“我们知道我们正在进入一个更高的通胀环境，利率将会上升。每个投资者心中的问题是这个过程有多快，”佩恩说。

从财富保护的角度来看，家庭正在使他们的投资组合多样化。“由于通胀上升，我们肯定会看到家庭更加关注创收资产，”他说。

“我们要说的是，正确类型的房地产可以成为一种非常有效的通胀对冲工具。我们希望看到投资者仔细研究他们是否可以在其投资组合中利用房地产来减轻其中一些风险，以及他们认为通胀的后果。这对资产类别意味着什么，我认为这将成为2022年的重大事件，”Penn说。

机遇与前景

就2022年的展望而言，该报告强调了对符合ESG的资产的需求以及房地产作为一种资产类别的长期全球化。

“日益主导投资辩论的三封信已成为主流。大约80%的富有投资者想要更多符合ESG标准的资产，主要原因是为了让他们的投资组合能够适应未来。当我们报告“最环保”办公室的价值溢价高达18%时，为什么不呢?未来投资的最大障碍是‘缺乏机会’——这是对开发商的明确呼吁，”它说。

“展望未来一年，我们认为2022年将是房地产跨境投资活动创纪录的一年。例如，我们去年看到的是进入洛杉矶港的创纪录水平，通过苏伊士运河的航运水平创纪录，尽管它在2021年初被封锁了六天。全球化正在上升，”哈利说。

“我们现在看到代币化进入房地产领域。最近几周，有一家大型机构投资者可能正在考虑将房地产代币化。因此，我们可以看到[this]向更多的受众开放房地产投资。”

大量财富正瞄准数字空间中的财产，并且预计将进行更多投资。她补充说，大约18%的超高净值人士购买了加密货币或加密代币，而11%的人购买了不可替代的代币。

对于2022财年，小组成员预计大多数市场的价格将继续上涨。“迄今为止，我们所看到的将在我们预测中名列前茅的房地产繁荣是迪拜、迈阿密和苏黎世。我们预计，到2022年，这三个市场的增长率都将达到10%至12%，这将彻底颠覆围绕住房市场经济的正常规则和法律，”Harley说。

“伦敦(+7%)和莫斯科(+7%)几年来首次进入我们的排行榜榜首，而纽约+5%的预测将表明在经历了四年的负年度价格增长之后明显好转。欧洲的顶级城市可能处于中等水平，但以历史标准衡量，4%至10%的增长是强劲的。债务将保持便宜，欧洲央行可能是最后收紧货币政策的国家之一，”报告称。

预计亚洲城市在2022年将略微落后，但即使在这里，价格也会上涨。“需要关注的关键主题：代理商将抱怨库存短缺，买家将抱怨税收增加和降温措施，城市市场将恢复需求——但要注意中国房地产放缓的影响，”它补充道。

根据该报告，越来越多的私人资本涌入房地产。“虽然私人投资者在2021年的房地产投资敞口增加了52%，但机构投资量仅增长了29%。私人资本现在占所有投资交易的35%。今年有23%的超高净值人士计划投资房地产，我们认为写字楼是最大的目标，住宅物流首次排在第二位。”

小组成员强调了今年投资者的其他重大机遇，即利用经济增长。Shirley说：“这意味着投资正在发展的一些新兴领域，例如生命科学、技术、LED、数据中心等。但在那些有望从复工复产中受益的行业、零售业、休闲和酒店业也是如此。”