外国投资者离开俄罗斯对商业房地产市场的影响
来源： 2022-03-25 17:20:08
尽管俄罗斯的外国投资者可能已表示愿意撤离俄罗斯市场并将外国雇员迁出该国，但俄罗斯房地产经纪人并未报告有大量可用房产重返市场。这意味着，尽管大肆宣传，但俄罗斯的大多数外国投资者实际上都在等待乌克兰局势的结果，然后再做出最终退出决定。
俄罗斯的R&BPropertyConsulting以及高力国际表示，进入市场的商业零售空间数量几乎没有发展。外国租户似乎既不愿放弃优质商业租赁空间，又因提前终止而招致昂贵的罚款条款。
近年来，商业地产租赁的主要推动力是IT行业，约占所有商业租金的30%，尽管其中只有大约一半是外国投资者。然而，离开市场的意愿再次减弱。IPG.Estate的执行合伙人IvanPochinshchikov在Investia中被引述说：“与其他行业的公司相比，我们从IT专家那里听到的关于离开俄罗斯市场的情绪性陈述要少得多。”
可用的商业租金价格也保持稳定，再次表明离开俄罗斯市场的实际需求很少。Pochinshchikov表示，截至2021年底，A级房产的每平方米租金为2,103卢布，截至3月22日的本周二，这一数字是相同的，尽管他确实预测到年底将相对下降约7%.莫斯科和圣彼得堡等主要商业城市的A级房地产租赁也短缺，这意味着如果租户确实离开，有足够数量的替代租户想要搬入该空间。
然而，俄罗斯出现了新的市场趋势。
联合办公空间目前需求旺盛，并且吸引了最高的租金，因为它们具有合同条款更灵活的优势。这有利于租户，他们可以迅速对市场条件做出反应，而房东目前不希望与长期合同挂钩，由于不稳定的市场条件和汇率波动，长期合同可能会进一步贬值。
制裁也产生了影响，俄罗斯公司受到制裁或两用产品交易无法从外商投资办公室出租物业。这导致俄罗斯租赁合同的复杂性大幅上升，房东和租户都急于寻找解决方案。物业租赁合同解决是目前俄罗斯律师事务所的热门领域。
在零售方面，莫斯科和圣彼得堡的全国投资者协会(NAI.RF)报告说，购物中心的所有者报告说，包括那些暂停运营的外国租户在内的外国租户迄今仍继续支付租金上涨根据季度付款时间表，直到6月底。在此之后会发生什么还有待观察，有两种可能的选择：
根据IPG.Estate的说法，一个积极的情况是，宣布暂停在俄罗斯活动的购物中心零售商将在未来2-3个月内恢复活动，而6月底可能是做出决定的关键时刻——制造。
零售房地产市场的整体损失将低于Covid大流行期间，因为在所有购物中心关闭之前有零售商在营业。然而，由于俄罗斯消费能力下降和对储蓄的偏好增加，收入可能会下降。
在负面情况下，所有宣布暂停活动的零售商都将离开俄罗斯市场。在这种情况下，出租物业的空置率将达到所有可用空间的40%至75%，这使得购物中心有很多工作要做，物业价值下降，包括无法满足开发贷款。这将需要政府以激励和补贴的形式进行干预，不仅针对所有者，还针对作为贷方的银行。
对俄罗斯实施制裁的复杂性和后果以及当前市场形势的动荡性质继续回荡，6月可能是局势以某种方式自行解决的日期。与此同时，有一些迹象表明乌克兰冲突可能很快就会结束。俄罗斯官方媒体表示，俄罗斯与哈萨克斯坦和蒙古的边境将于4月1日开放，目前俄罗斯南部机场的关闭将持续到同一天。与此同时，韩国决定从4月1日起恢复对俄罗斯国民的免签证入境。目前，形势仍是“观望”。
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