希腊房地产市场正在增长

1996-2008 – 发展：希腊房地产市场随着国家经济的扩张而发展。全球金融状况(低利率和高流动性水平)和银行部门的自由化导致了充足的低利率贷款活动。家庭可支配收入增加，而一直表现出非常高的房屋拥有率的希腊消费者将房地产视为有吸引力且安全的资产类别。

2008-2017 – 衰退：全球金融危机恰逢(并部分导致)希腊经济衰退，希腊经济因高额债务和预算赤字而被迫进入救助计划。房地产税增加、经济情绪疲软、投资活动放缓以及建筑活动和贷款暂停，都导致需求恶化和房地产价格自由下跌。

2017-2019 – 复苏：该国在 8 年后(2018 年 8 月)成功执行并退出了救助计划。随着经济复苏、GDP 增长加快以及就业和消费者信心反弹，信心增强。旅游业快速扩张，短租市场发展。该国的黄金签证计划吸引了需求，促进了对住宅单位的投资，开发活动开始扩大。

现在的房地产市场。驱动因素和前景

即使在大流行期间，希腊房地产市场也保持了步伐，与 2019 年底(希腊银行)的水平相比，2021 年第三季度全国公寓价格上涨了 11.6%，而即使是零售商店等商业地产价值，增加。作为需求增长的一个指标，私人建筑活动正在迅速发展，继 2020 年增长 9% 之后，2021 年 900 万所颁发的许可证数量增长了 27%。自然，价格和建筑活动的演变因地区和微观位置而异，因为房地产“产品”在子市场中总是异质的。在这方面，城市地区，特别是雅典和塞萨洛尼基，以及旅游热点，如爱琴海的岛屿，吸引了大部分的需求。

即使在充满挑战的 2020 年(经济萎缩 9%)中，对希腊房地产的需求依然强劲，这表明关键驱动因素的存在和持续存在：

经济衰退期间的开发活动非常低(2008-2016 年期间每年的新建筑许可持续减少)导致市场供应不足。现代、优质的空间越来越稀缺。即使新项目现在以更快的速度进入市场，新空间也会以不断上涨的价格立即被吸收。高需求雅典子市场的新住宅项目通常在完工前售出，新的现代办公楼也会立即被吸收。同样，随着希腊正在发展成为转运中心，以及利用最后一英里的物流中心来应对不断增长的电子商务量，一系列新的物流项目也在进行中。

市场价格偏低。即使经过 4 年的持续增长，希腊银行的住宅价格指数仍比 2008 年第三季度的水平低 28%。住宅单位，即使在抢手的城市地区，也远低于其他南欧市场的同类物业.同样，与其他可比市场相比，零售、办公和物流的收益率更高，办公和零售价格仍比 2008 年底的水平低 19%。

希腊旅游产品的市场份额不断扩大，旅游活动长期呈积极趋势：值得注意的是，每年入境游客人数在 2007 年达到峰值 1620 万，但在 2007 年的前两年有所下降。经济危机(2008-09 年)，然后在随后的每一年都在增加，2019 年几乎增加了两倍，达到 3400 万。继 2020 年的低迷之后，在持续时间和强度上延长封锁措施的一年，旅游收入在 2019 年猛增2021 年，但尚未达到 2019 年的水平。除了酒店业外，旅游收入还为旅游热点的住宅市场提供了动力，并已成为该国经济所依赖的引擎。

国外需求逐年增强。黄金签证计划在 2020 年被迫停止后开始复苏(2021 年新增居留许可增加 10%)，全球目标市场数量增加。总体而言，越来越多的政府政策针对寻求非 dom 身份的外国投资者、数字游牧民和其他对当地住宅市场产生需求的细分市场。考虑到市场被认为被低估，投资者看到了 3 至 5 年的资本收益机会。总体而言，希腊房地产的外国直接投资在过去 6 年呈爆炸式增长：在 2016 年 1 月至 2021 年 9 月期间，对希腊房地产市场的外国直接投资达到 49 亿欧元，是前 6 年 8 亿欧元的 6 倍。年期间(2010-2015 年)。

除了私人投资者外，投资基金在市场上也非常活跃。当地 REIC 不断投资于商业领域，主要是办公楼和物流中心，而对住宅领域的兴趣则通过重建项目和土地收购来体现。至于酒店单位，已经启动了几个新项目，值得注意的交易正在推进，大量的重建项目正在进行中。2020 年，四星级和五星级酒店的数量达到 2,359 家，比十年前增长了 53%。

希腊经济正在复苏。家庭可支配收入预计将在中期内增加，支持本地买家的需求。值得一提的是，“典型”本地购房者的一部分可能会富裕起来：金融危机期间30多岁的大部分人口现在可能会受到改善的经济和融资条件的激励去买房.

基础设施和更新项目，例如雅典地铁线路的扩建、Votanikos 项目和 Elliniko 的标志性项目，正在提升当地房地产市场的吸引力。主要企业办公用户的搬迁和重新定位促进了雅典即将进行的整容，这也将刺激房地产市场的繁荣，影响短期租赁市场中的家庭公寓和带家具的公寓等。在私有化浪潮之后，交通基础设施(港口、机场、公路、铁路)也在不断改善。目前正在进行的一系列开发项目预计将增加商业园区和数据中心的供应。

在宏观经济持续复苏的背景下，考虑到银行系统在减少 NPE 风险方面取得的进展，预计银行将重振抵押信贷市场。值得注意的是，楼市复苏至今是在信贷边际扩张的环境下实现的。指示性地，2018-20 年期间新抵押贷款的年均金额达到 6.41 亿欧元，而 2006-2008 年期间为 14.4B 欧元。

希腊政府已经开始形成更加稳定和有吸引力的税收环境。新建筑的增值税已暂停，“统一财产税”(ENFIA)税率已降低，并为投资于能源效率升级的家庭提供补贴。此外，虽然按照欧盟的标准，​​希腊历来是一个非常“官僚”的国家，但减少繁文缛节的努力正在取得成效，过去几年已经将一些公共服务数字化。

希腊的复苏和复原力计划，即欧盟对 COVID-19 危机的回应，将支持 2022-2026 年期间的投资和改革。该计划需要支付 178 亿欧元的赠款和 127 亿欧元的贷款，旨在推动增长和创造就业机会，以及该国的绿色和数字化转型。该计划包括具体的投资措施和改革(总共 174 项)，根据初步估计，到 2026 年，其影响可能会推动希腊 GDP 增长 2.1-3.3%，并增加 62,000 个工作岗位。

展望未来，本文所讨论的条件和发展似乎稳固且足以使市场在中期进一步发展，并可能更快发展。最近颁布的立法框架使当前时间点(市场时机)更加“特殊”：居住在另一个国家的个人(非当地人)被激励通过应用替代方案在希腊投资和申报税收居住地，公寓外国收入的税率。此外，决定在希腊工作并将其税务居住地转移到希腊的人可享受长达 7 年的 50% 所得税减免。流向希腊资产的投资表明，这可能是在开发阶段开始时在希腊收购房地产的机会。