房价上涨与低利率导致房债创纪录

新数据显示，在房价飙升的背景下，住房债务水平创下历史新高。

CoreLogic 研究主管Eliza Owen分析了在大流行期间吸取的六个教训，发现自 2020 年 11 月以来创纪录的 0.1%的低现金利率使澳大利亚人能够获得更多信贷。

欧文女士说：“过去两年住房和租金价值的快速上涨主要是官方现金利率大幅下降的结果。”

“根据澳洲联储的数据，未偿还的住房信贷总额达到创纪录的超过 2 万亿澳元，而住房债务与家庭收入的比率达到创纪录的 140.5%。

“虽然 1 月份的未偿信贷总额超过 2 万亿美元，但 ABS 数据显示，截至 2022 年 1 月，每月用于购买房地产的新融资继续创下新高，达到 337 亿美元。”

欧文女士说，高债务水平和停滞的收入增长使房地产市场的某些领域面临风险。

​​“在高资产价值和相对较低的利息成本的背景下确定债务水平非常重要，”她说。

“澳洲联储的数据显示，对收入的住房利息支付已降至 1999 年以来的最低水平，家庭债务作为住房价值的一部分呈下降趋势。”

欧文女士指出，房屋和单元之间的差距从未如此明显。

澳大利亚独立屋中位价比 2020 年 3 月的 8.5% 或 44,000 美元高出 29.8% 或 182,000 美元，高于单元房中位价。

她说：“买家群体的组成和 COVID 的影响都可能导致房屋价值和单元价值之间出现创纪录的差距。”

“可能对单位有偏好的投资者在上涨过程中只占需求的一小部分。

“此外，随着澳大利亚人在大流行期间待在家里的时间越来越多，独立屋的需求可能会更高。

“由于获得资格的施工时间紧迫，诸如 HomeBuilder 补助金之类的政府政策也可能导致独立式住房需求的增加。”

欧文女士表示，尽管 2020 年初房价疲软，但房价飙升25% 至历史新高。

她说：“在 COVID-19 开始时，该指数的跌幅相对较小，销售和挂牌量受到的影响远大于价格。”

“在 2020 年 4 月至 2020 年 9 月期间，全国房屋价值下降了 2.1%，然后在低利率、高家庭储蓄、政府补助和住房供应急剧减少的情况下飙升。”

欧文女士说，房价最初上涨的很大一部分是由首次购房者利用政府激励措施推动的，类似于全球金融危机期间。

“飙升反映了 2009-10 年首次购房者的参与，这标志着首次购房者补助金的暂时增长，”她说。

“自 2021 年 1 月的高峰以来，首次购房者的活动有所减少，这反映出随着房价大幅超过收入，进入门槛更高。”

欧文女士说，尽管租金上涨了 11.8% 至创纪录的高位，但并非所有市场都是一样的。

“标题数字隐藏了租赁条件的多样性，”她说。

“通过大流行，租金偏好明显转向密度较低的住房选择，那里的租金上涨压力更大。

“这种趋势在过去一年中有所发展，租金负担能力逐渐将更多需求转移到租金成本更实惠的高密度租赁选择上。”