特别报告房地产市场过热的创新和举措

背景：共居起源于 1960 年代的丹麦，涉及一个围绕共享空间聚集的私人住宅社区。在过去的十年里，它开始在温哥华获得关注。

温哥华的第一个此类项目 Cedar Cottage Cohousing 于 2016 年让居民搬入位于 Victoria Drive 和 Knight Street 之间的 East 33rd Avenue 的 31 套住宅。其中两套是出租的，而其他的是私人拥有的。

最近的一个项目是 Little Mountain Cohousing (LMC)，去年春天，居民搬进魁北克街的 25 个私有单元。

优点：便利设施包括公共空间，例如厨房和用餐区、共享办公空间和共享屋顶平台。

LMC 居民 Lysa Dixon 告诉BIV，共享空间使所有单元更加高效。

缺点：在第一批未来居民成立住房公司之后，LMC 花了六年时间建成。一位居民告诉BIV，耗时的过程占用资金的时间比他希望的要长得多。

一个解决方案是在东 41 大道附近的 Main Street 上不断发展的共同住宅项目。这就是一些人所说的“cohousing lite”，因为不是所有的居民组成一家开发公司并对增量决策进行投票，而是由开发商管理建设过程，然后将单元出售给未来的业主。

温哥华的“打造家园”提案

背景：温哥华市议会于 1 月 26 日通过了一项动议，指示工作人员分析一项“建造家园”提案，该提案将允许开发商在多达 2,000 个单户住宅地块上建造多达 6 个房屋。

预期的提议是，拥有 2,000 个指定地块的人可以选择将他们的大型独立式住宅改建或重新开发成多达 6 个分层住宅。

允许的建筑高度将适度增加，而一些新的密度将被纳入地下室套房。

优点：肯尼迪·斯图尔特市长表示，该计划可能会导致开发商建造 10,000 套新房。

在此过程中，房主可以重新开发他们的房产以包括六个单元，出售五个新单元并住在剩余的一个。

“这是在城市所有社区创造中产阶级住房选择的一个非常重要的部分，”库恩说。克里斯汀·博伊尔。

学者们也喜欢这个提议。

“我只是没有看到反对这一点的案例，”不列颠哥伦比亚大学城市经济和房地产中心主任托马斯大卫杜夫说。

他说该计划对想要拆除旧房子的人最有吸引力。

缺点：喜​​欢住在低密度社区的房主将不得不适应有更多的邻居。更高的密度将需要更多的附近设施。

鼹鼠山房屋模型

背景：温哥华市于 1950 年代开始在 Pendrell 和 Comox 街购买房屋，最终扩建 Nelson Park。

在 1990 年代中期，倡导者说服议员们保留这些结构并增加经济适用房。

Mole Hill 社区住房协会现在监督着 102 座为领取福利的人提供的补贴房屋，68 座被称为市场租金但租金往往低于当前要价的房屋，以及最近被诊断患有精神疾病的年轻人的集体住宅中的 8 名居民。

Pendrell 和 Comox 街上的场地还设有三个日托中心。

优点：该倡议使温哥华能够在两条街道上的一个完整街区保留遗产地位的住房。它还为难以生存的居民提供经济适用房。

缺点：创新需要名义上的初始租赁费率和持续的省级预算充值形式的公共资金。鼓励私营部门升级房屋的替代方案将腾出资金投资于不同地点的经济适用房。

对主要住宅的资本收益征税

背景：对房主的主要住宅征收资本收益税的提议已经存在多年。

2018 年，联邦自由党政府考虑并拒绝了对这些收益征税的提议。

优点：不列颠哥伦比亚大学 (UBC) 教授 Paul Kershaw 告诉BIV，税收可能有助于降低房价。

他说，这种价格调整是必要的，因为住房约占不列颠哥伦比亚省国内生产总值的 20%，但只创造了该省 2% 的就业机会。

高房价也可能使企业招聘工人更具挑战性。

缺点：克肖说他最担心的是税收对某些人不公平。

“如果你说，‘我们只会在未来征收资本利得税，’那么你就会忽略过去几十年来每个拥有者的系统所带来的所有财富意外之财。”

克肖补充说，对主要住宅征收资本利得税也很复杂。可能会制定新的豁免，以允许房主免除家庭装修费用。

他说，这些豁免“往往是计算资本收益的方式”。

每年对价值超过 100 万美元的房屋净值征税

背景：Kershaw 提议根据房屋价值向房主收取税款。

这个概念是对所有自住房屋中超过 100 万美元门槛的房屋净值征税。

起始附加税为 100 万美元至 150 万美元之间的房屋净值的 0.2%、150 万美元至 200 万美元之间的净值的 0.5% 和超过 200 万美元的净值的 1%。

税收将每年征收，房主可以推迟纳税，直到他们的房屋被出售。

Kershaw 告诉BIV，这些门槛和附加税金额可以调整。

出租的投资物业将被豁免，因为业主在出售这些单位时必须为房屋的价值支付资本利得税。

优点：政府将有更多的税收收入用于建造经济适用房和合作房。

克肖还指出，大多数加拿大人不必缴税。

他的数据显示，到 2020 年底，约有 9% 的加拿大人拥有价值超过 100 万美元的房屋，到 2021 年底，这一数字攀升至 13%。这一数字高于大温哥华地区。

他说，太多人将自己的房屋用作养老金。

他补充说，Kershaw 的房屋价值去年飙升了约 500,000 美元，而他在 UBC 大学任教 17 年的退休金价值为 540,000 美元。

“在一年内，我的家庭财富几乎相当于我 17 年积累的养老金，”他说。

“作为一个社会，我们不能希望人们通过拥有住房的养老金计划能够为他们的积蓄带来这样的回报——这是以人们能够拥有住房为代价的。”

克肖补充说，如果联邦政府不实施这项税收，各省可以。

缺点：鉴于房主可能会强烈抵制，政府可能很难利用政治意愿来制定该税。

公司镇

背景：在 19 世纪和 20 世纪，北美见证了公司城镇的兴起：公司为安置工人而建造的整个城镇。许多是采矿城镇。

在经济适用房稀缺的城市，一些雇主再次开始承担一些为工人提供住房的责任。当 Telus Corp. (TSX:T) 在温哥华建造新的 Telus Garden 总部时，它包括一座住宅楼，并为员工提供购买公寓的折扣。最近，Telus 宣布计划将其在 Nanaimo 拥有的空置物业开发成 197 个住宅出租单元。

在加拿大液化天然气公司在基蒂马特建造的雪松谷小屋(Cedar Valley Lodge)将容纳多达 4,500 名建筑工人，正在与当地利益相关者讨论，一旦建筑项目完成，可能会将临时工作营地改造成永久性或紧急住房。

在美国，亚马逊 (Nasdaq:AMZN) 宣布将提供 20 亿美元的贷款和赠款，用于在亚马逊员工工作的美国城市“保护和创造”20,000 多套经济适用房，微软 (Nasdaq:MSFT) 已承诺提供 7.5 亿美元保护或创造经济适用房。

优点：不列颠哥伦比亚大学住房研究合作组织主任佩内洛普·古尔斯坦 (Penelope Gurstein) 说，已经有雇主与当地住房当局合作解决住房问题的模式。

“你可以看看惠斯勒住房管理局的模型，它就是这样做的，”她说。“他们将惠斯勒的所有主要雇主聚集在一起，他们正在为惠斯勒住房管理局做出贡献，在那里他们正在建造出租和自有住房。”

缺点：如果雇主直接向员工提供住房，Gurstein 说，可能存在“与员工建立家长式关系的风险，如果员工被解雇并失去住房，员工将害怕表达担忧。”

全民公屋

背景：在 1960 年代初期，当新独立的新加坡面临人口增长的长期住房短缺时，它承担了建造房屋的工作，不仅为穷人，而且为所有人。如今，新加坡超过 80% 的人口——无论贫富——居住在政府建造的公寓中，新加坡的住房拥有率超过 90%。

虽然新加坡的私人开发项目有限，但大多数住宅都是由该州的住房和发展委员会建造的。新加坡房主以 99 年的租约购买政府建造的房屋。

优点：由于政府建造房屋时消除了利润动机，因此新加坡人支付的价格估计比他们为私营部门建造的类似房屋支付的价格低 20% 至 30%。

缺点：新加坡人必须将其收入的 20% 存入一个特别储蓄账户;雇主必须缴纳 17% 用于购买房屋。新加坡的全民住房方法可能适用于国家资本主义制度，但可能不适用于自由市场经济。

专门建造的出租房屋

背景：加拿大的住房政策主要是为了促进自置居所。但三分之一的加拿大人和超过 50%的温哥华居民是租房者。许多加拿大人将永远买不起房，或者选择不买房。然而，政府的政策和激励措施继续倾向于自置居所。因此，根据皇后大学城市与区域规划学院的一项研究，过去 15 年中，只有不到 10% 的新住宅开发项目是出租单元。

1961 年至 1987 年间，加拿大利用税收优惠建造了 267,000 套专门建造的出租房屋。温哥华西区的大多数三层楼高的无电梯公寓都是在那个时期建造的。虽然市政府和省政府制定了旨在促进更多专用出租住房的政策，但 Gurstein 表示，真正的推动力需要来自联邦政府的国家政策。

优点：过去，加拿大基于税收政策和激励措施的国家住房战略在建造多单元出租建筑 (MURB) 方面已被证明是有效的。

缺点：最需要 MURB 的城市，如温哥华和多伦多，以高土地成本、财产税和开发成本费用的形式存在最大的发展障碍。该计划可能无法为最需要出租房屋的人提供服务。

失踪中间人公费住房

背景：不列颠哥伦比亚省的公共资助住房项目历来针对低收入者和支持性住房。但在大温哥华地区，经济适用房的短缺非常严重，即使是中等收入者也发现几乎不可能住在温哥华或温哥华附近的任何地方。

在上一份省预算中，卑诗省政府拨出 20 亿元，为失踪的中产阶级建造 9,000 个单位。资金将通过 BC Housing 的 HousingHub 进行。它将用于向开发商和社区团体提供低息贷款，以鼓励他们为中等收入者建造新房。

优点：通过向他们提供低息贷款，卑诗省政府希望开发商能够节省建筑成本。预计开发商将通过降低租金或更实惠的房屋所有权选择来节省开发成本。

缺点：弗雷泽研究所表示，昂贵的繁文缛节是温哥华无法跟上住房需求的根本问题，在大温哥华地区增加 9,000 个单位不会降低负担能力或空置水平。“此外，这些单位将首先受到阻碍市场价格住房建设的障碍。”

精简规划

背景：欧洲大陆的大部分地区——尤其是法国和德国——都遵循一种模式，在该模式中，省、联邦甚至市一级的计划(通过公共发展实体)清楚地概述了在具体位置。

优点：“我想把我在法国的房子扩大一倍，我花了 14 天，”英国伦敦经济学院经济地理学名誉教授 Paul Cheshire 说。我可以做，然后要求做计划所说的可能。他们看了看，说是按照计划，所以我可以做。

“在伦敦，通过许可的相同过程将花费我长达七年的时间。”

Cheshire 指出，一份明确定义住房开发目标和规则的文件是几个世纪以来欧洲大陆住房政策的基础——允许像德国这样的国家在很大程度上绕过高昂的成本、住房存量增长的延迟和渗透到许可证中的邻避主义——基于英国和英联邦(包括加拿大)的系统。

缺点：Cheshire 指出，起草这样一份文件需要时间，并且在制定总体规划本身时必须考虑到通常的许可过程中的复杂性。

此外，他说，住房政策思维的这种根本性转变很难向习惯了基于许可的制度的公众推销——这意味着创新的障碍既是心理上的，也是政治上的。

“土地政策通常是如此地方化和口语化，以至于只有研究人员才能理解世界各地的系统差异很大，”柴郡说。“他们中的一些人工作得很好;有些不是。”

拆除停车障碍

背景：虽然许多国家都在考虑这一举措，但加拿大最值得注意的比较可能是新西兰。从 8 月开始，这位英联邦成员的市政规划者必须取消所有要求建筑商在建筑物中提供路边停车位的要求。

优点：这一举措适用于所有人口超过 10,000 人的社区，并消除了增加新住房成本(并降低供应)的因素，西雅图 Sightline Institute 的执行董事 Alan Durning 说。专注于太平洋西北部的可持续性。

“[街外停车要求]限制了你可以在一块土地上建造多少建筑，”德宁说。“因此，新西兰所做的就是波特兰、西雅图和温哥华正在小规模做的一个显着例子……这并不是说建筑物不能有停车位——这完全取决于建筑商。建筑商会做他们认为客户想要的，结果是他们可以建造更多的单元，在很多地方安装更多的公寓。建设成本也会降低。”

缺点：这一举措将导致司机为停车支付更多费用——因为现有系统类似于“建筑商补贴司机”——Durning 表示，当与精心管理的街边停车计划相结合时，对建设街边停车位的限制是最有效的。

他补充说，从理论上讲，这种密度的发展将使人们的习惯从开车转向步行、骑自行车和公共交通。需要支持网络来最大限度地提高概念的有效性。

转移政府对住房的管辖权

背景：将住房开发决策提升到市级以外的公共开发公司或联邦政府机构。然后，独立的公共开发商可以直接根据社会需求建造住房，也可以使用与城市人口和住房单元存量相关的预算激励措施。

同样，这种方法在法国和德国很常见。在法国，市政府或省拥有的开发公司有权选择重建地点，这允许在主要城市地点进行密集化，从而最大限度地提高城市的住房可用性。

优点：华盛顿特区城市研究所大都会住房和社区政策中心的高级研究员 Yonah Freemark 说，像美国这样的国家有许多城市更新机构，负责监督住房存量的调整，从而保持高房价在海湾。

然而，这些机构在 1970 年代被淘汰了——尽管目前的趋势表明可能是时候将它们带回来了，弗里马克说。

“我认为这里有机会以不同的方式做事。但我们没有选择朝那个方向走。在法国，它有效;他们拥有这些开发商，无法进入并在需要他们的地方进行大规模投资……在美国，住房投资的去向存在很大差异。”

缺点：根据 Freemark 的说法，同样的，随着许多想法诞生于其他地方，挑战正在改变人们的思想——无论是在社会层面还是在政治层面。然而，他指出，这种趋势似乎正在发生变化。他说，加州法院最近裁定经济适用房开发商不受当地分区限制的影响，这表明人们对此类举措的兴趣更大。

但任何向公共发展的重大转变都会遭到开发商的强烈反对，他们认为政府应该允许市场自我调整和重新平衡。

重组退休房地产

背景：一位领先的分析师表示，任何现实的解决方案都需要在当地住房问题辩论中的不同派系之间取得微妙的平衡。

“我认为你正处于一个必须将‘使用’与‘价格’分开的阶段，因为所有以这个价格进入这个市场的人都不会乐于看到价格暴跌 20%，”Andy Yan 说，西蒙弗雷泽大学城市项目主任和温哥华顶级城市规划的声音之一。“然而，还有很多人买不起这些价格，只是为了找个地方住。”

优点: Yan 说，诸如房屋销售回报的保证老年标准之类的东西——许多人将其用作退休金的基础——可能会冷却因退休后如何支付账单的不安全感而导致的购买活动。

“房屋所有权的一部分取决于您如何为退休提供资金。它曾经是养老金、储蓄和房屋。现在对很多人来说，养老金没了，储蓄可能很粗略，所以你所拥有的只有房子……从根本上说，这可能会成为每个人都有退休保障的想法。等你到了一定年龄，就会有人照顾你，你就有地方住了。”

在这样的举措下，出售房屋的新退休人员只能获得一部分售价——比如，大约 100 万美元，Yan 建议——但这个数额是有保证的。

他说：“它可能无法解决 [住房] 价格，而是处理每个人购买房屋的结果。”

缺点：Yan 警告说提案中有一个滑坡。当前的资本主义制度，有足够的监管干预和财富再分配，变成了社会主义——这可能并不适合所有人。

但他补充说，另一种选择也可能不会吸引人们。

“话说回来，你在建设什么样的社会?因为你要去的地方并不是那么好。”

没收德意志妇女

背景：去年，大多数柏林人投票赞成举行公投，该公投将迫使大房东将其房产出售给市政府，以降低租金成本。这项不具约束力的公投提议征用拥有 3,000 套或更多单位的房东的财产，这些单位代表多达 240,000 套公寓。这一举措的名称来自最大的业主 Deutsche Wohnen，该业主在柏林拥有超过 100,000 个单位。组织者希望政府以低于市场价格的价格购买这些房产，然后以低得多的价格出租这些单位。

优点：在公众的大力支持下，该计划将大幅降低欧洲最大城市之一的租金价格，组织者称其成本将达到 80 亿欧元(116 亿美元)，即每单位 34,000 欧元(49,000 美元)。

缺点：目前尚不清楚该倡议在德国宪法下是否合法。与此同时，柏林政府表示，主办方的成本估算不切实际。相反，政府将其定为每单位高达 360 亿欧元(520 亿美元)或 150,000 欧元(217,000 美元)。

减员计划

背景：澳大利亚联邦政府的倡议于 2018 年推出，旨在鼓励退休人员出售房屋、缩小规模并为年轻家庭腾出住房存量。60 岁及以上的人可以卖掉他们的房子，并为他们的退休金供款 300,000 澳元(274,000 美元)，相当于澳大利亚的加拿大退休金计划。夫妻可以进行两次供款，必须在房屋出售后的 90 天内完成。

优点：希望搬进可能有未使用卧室的较大房屋的较大家庭可以在低库存的情况下获得该国更多的住房存量。

缺点：即使计划实施四年，对住房的需求仍然远远超过供应。退休人员一直从该计划中受益，但澳大利亚的房价仍然居高不下。

城市财富基金

背景：柏林和哥本哈根一直在分别推行将公有资产整合为共同投资和发展机制的战略，波士顿咨询集团的顾问将其描述为“城市财富基金”。这项创新旨在通过聘请与城市政客保持一定距离的专业专家，同时遵循城市住房指令的指导，帮助城市更好地管理其公共资产。在汉堡，这导致该市海港区新建了 12,000 个住宅单元，而无需向纳税人寻求支持。哥本哈根的城市财富基金建造了 33,000 套新房，并产生了盈余，为地铁线的扩建提供了资金。

优点：此类城市财富基金不需要纳税人的钱来支持新住房的开发。相反，它们的运作方式类似于私营公司，但能够使用市政资产，例如未使用的土地或建筑物。

缺点：市政府可以就基金的任务发布一般性指导，但它们的公平性质意味着政客可能会发现自己对某些城市资产的控制较少。