生活成本紧缩将如何影响英国的房价

2021 年是英国房地产市场强劲的一年：房地产销售处于 2007 年以来的最高水平，价格以两位数的速度上涨(取决于您使用的调查，但 10% 是一个很好的粗略估计)。

所有最新调查都表明，2022 年的开局也很强劲。

但在消费者面临痛苦的成本上涨和利率上升的同时，今年真的有可能继续吗?

为什么不断上涨的生活成本可能还不会影响房地产市场

根据英国皇家特许测量师学会的最新调查，英国房地产市场在 2022 年开局良好。

新买家询盘数量激增，远超预期，达到去年 5 月以来的最高水平。越来越多的人将自己的房屋推向市场，但需求仍然超过供应。商定的销售额也上升了。总而言之，这是一个比预期更强大的调查。

但这能持续多久?一方面，好像你没有注意到，我们面临着迅速增长的生活成本危机。另一方面，世界各地的中央银行开始提高利率，因此抵押贷款的成本也会上升。同样值得记住的是，这一切都发生在房价——即使按照最近的标准——非常非常昂贵的时候。

好吧，让我们考虑一下。不断上涨的生活成本是一个问题。这会侵蚀可支配收入。这使得储蓄存款变得更加困难。这也使得每月支付抵押贷款变得更加困难。

但是，我不确定生活成本上升本身是否足以削弱目前的房地产市场。房主和准房主往往来自富裕阶层。不断上涨的生活成本对最贫困人口的打击最为严重。

(你可以争论相对通货膨胀率，但我认为没有任何论据认为收入最低的人将其收入的大部分用于生活必需品，因此这意味着能源和食品成本上涨将打击他们的家庭资产负债表最难。)

当然，不断上涨的生活成本削减了每个人的可支配收入。但如果它们被视为暂时的障碍(成本回落​​或工资上涨以匹配)，那么有储蓄的家庭将愿意使用其中的一些储蓄，并期望进一步补充这些储蓄。

因此，尽管通胀很重要，但在目前的水平上，我认为仅凭这一点不足以扼杀房地产市场的活动。

最重要的变量是借贷成本

那么它可以做什么呢?在这方面，了解其他国家的情况可能非常有价值。在美国，房地产市场的情绪突然暴跌。创纪录的低数量的美国消费者认为现在是买房的好时机，而认为现在是卖房的好时机的人数却猛增。

为什么?美国的房子也很贵(我的意思是，按照美国的标准——我认为大多数英国人会羡慕地看着你在美国大部分地区能买到什么)，因为在大流行期间看到价格飙升。美国人的生活成本也在上升。

但我怀疑最重要的是，正如 Gary Shilling 在彭博社上指出的那样，30 年期抵押贷款的利率已经从去年 2 月的 2.82% 上升到最近的 3.84%。大多数美国人使用 30 年期贷款购买房屋，这意味着借贷成本急剧上升。

在英国，我们的抵押贷款市场非常不同，因此抵押贷款成本几乎没有上涨太多。但在我看来，这很好地说明了信贷可用性和成本对房地产市场以及房价的重要性。

我几乎可以肯定的一件事(就像你可以肯定市场上的任何事情一样)是，到目前为止，房价的最大驱动力是信贷成本。因此，毫无疑问，如果抵押贷款利率大幅上升，房价增长将停滞不前，甚至可能下跌。对此毫无疑问。

所以问题是：抵押贷款利率实际上会上升多高，多快?这是一个更艰难的。在市场变得眩晕并且不得不停止之前，英格兰银行将真正加息到多高?其中有多少最终取决于美国中央银行美联储?

如果银行看到更健康的利润率，并且贷方愿意在更长的时间内放贷，那么借贷条件真的会显着恶化吗?例如，我怀疑是我们抵押贷款市场的灵活性使得英国房地产市场的波动性比美国大得多。

目前，凯投宏观的 Andrew Wishart 认为，“房价增长将保持高位直到夏季，届时抵押贷款利率上升将开始对需求造成压力”。这对我来说听起来和任何猜测一样好。我们将密切关注抵押贷款成本的方向，看看会发生什么。

至于这对你意味着什么：正如我们之前无数次说过的那样，试图为房地产市场计时是没有意义的。购买房屋的决定不仅仅取决于金钱，因此与其对市场进行猜测，您真正能做的就是确保在合理的假设下能够负担得起。

毕竟，在你的一生中，房地产市场会有很多繁荣和萧条，所以在某种程度上，它是摇摆不定的。也就是说，现在可能是支持长期修复的时候了。