“秃鹫”AMC进场!

作者丨王迪

出品丨焦点财经

不捕食，以取食动物尸腐而生，秃鹫，一种鹰科大型猛禽，被成为“腐肉之王”。它可以通过强大的免疫力以及胃酸消灭当地的病原体，阻止病菌传播，保卫当地野生生物的安全，因此被成为“大自然的清道夫”。

如果没有秃鹫，草原或成炼狱。在现实的商业世界，资产管理公司（以下简称“AMC”）也扮演着此种角色。

在国央企左手并购债、右手承当“接盘侠”之时，另一股地产“白武士”AMC已经隐秘进场。

近日，信达香港原董事长梁森林加盟加盟恒大，任非执行董事。而去年12月，中国信达副总裁赵立民加入恒大成立的风险化解委员会。信达香港为中国信达子公司，为AMC陆续进场恒大埋下伏笔。

此外，政府层面，近日，据相关媒体报道，金融管理部门召集几家全国性AMC开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。资产管理公司在上述领域具有丰富经验，其参与有望加快风险企业资产处置进度，促进风险化解和市场出清。

“深圳政府有出面去协调这件事，各家资产公司的分工也有侧重。但这只是政府的态度，实操还需要各家公司去把握，‘消防员’也不能硬冲伤了自己。”有五大AMC企业之一的知情人士向焦点财经透露，目前花样年、佳兆业都是信达的客户，而东方资产亦有意向参与出险企业风险化解。

对于AMC的进场，双佰投资（深圳）有限公司董事长、首席投资官刘策认为，AMC是处置不良资产，不是盘活房企流动性。资管公司进入房企，对社会来说有助于维稳，对金融机构对供应商是好事，但对房企感觉不一定是好事，后续公司怎么走，资产处置安排可能独立性自主性会削弱，公司走向未知。

五大AMC或集体登场 分工各有侧重

“AMC主要扮演着资金监管的角色，进驻出险企业的一种做法是，通过锁定暴雷企业资产，避免资产迅速贬值。再通过公开资金引入，慢慢处理、开发、盘活资产。因为，AMC从银行获得国家贷款比较从容。在此其中，AMC可以获得一定报酬，让停工的项目能够顺利交房。另一种做法是，AMC通过集中追收处理出险企业的资产，再倒手卖给其他买家，赚取差价，最终实现退场。”汇生国际融资总裁黄立冲告诉焦点财经。

事实上，AMC的成立可追溯到1997-1998年的亚洲金融危机，处理部分国有商业银行不良贷款。 1999年至2004年初，将国有四大银行的不良率从45%降到了25%，而最近一次参与风险化解的重要任务是，2018年8月，银保监会召集四大AMC协助化解P2P的爆雷风险。在此波房企暴雷事件频发之时，央企、AMC更像集体“领任务”疏解行业风险。

“开发商负责开发，资产管理人则为AMC。资金有可能从社会上募集，也有可能由这些资产管理公司或者财政部向他们提供，AMC再向项目公司提供，扮演代理的角色。”某行业资深人士表示。

据了解，目前五家全国性AMC股东为财政部，中国华融、中国长城、中国东方、中国信达在1999年成立。中国银河于2020年3月16日通过银保监会批复，中信资产管理转型为金融资产管理公司并实现更名。

焦点财经发现，AMC早已进场化解地产债务。以长城资产为例，长城资产曾因承接泰禾项目与其合作。2017年，泰禾将持有的深圳泰禾60亿元应收债权及相关附属权益、利益作价60亿元转让给长城资产，并由深圳泰禾按年化利率在8%-9%范围内支付债务利息。此外，长城资管也是泰禾深圳院子项目的资方。

在2020年福晟的“世纪并购”中，虽然世茂成为接盘侠，但只是小股操盘，东方、信达才是白衣骑士。此外，地方AMC睿银盛嘉曾现身海航系海航科技资产运作，而在华信信托暴雷之后，亦有AMC进场。

针对此次化解房企风险，金融管理部门特意召开会议，并特别强调资产处置、项目并购及相关金融中介服务，这意味着五大AMC或集体登场，为出险量身定制因企施策。亦有知情人告诉焦点财经，各家资产公司分工也有侧重，政府牵头之余，实操还是需要各家公司去把握。

事实上，不良资产行业具有逆周期特征，宏观经济调整期致使经济活动减速，让违约率和不良率增多，促使交易机会增加。在盈利方面，以时间换空间，提高资产的变现能力，通过要素重整使得短期不良资产能够获得长期稳定回报。

有曾经在信达工作的不良资产处置经验的专业人士向焦点财经分析了五大AMC的不同：

信达由建行起家，是经国务院批准成立的首家金融资产管理公司，并于2013年底在香港联交所上市（01359.HK），是四大AMC中唯一具有地产公司的资产管理企业，处理房地产市场更有优势一些，但是地产从业规模不是很大。

焦点财经注意到，信达地产落子北京的首个项目是信达国子郡，开发商为罗顿沙河，管理商为信达地产。公开资料显示，罗顿沙河是昌平区沙河高教园区总开发商，负责整个高教园区一、二级开发。信达地产是中国信达旗下房地产上市公司，总部位于北京，开发项目主要分布在国内20多个大中型城市，形成了全国化布局。

华融以工商银行获得流动资产，主要走高大上路线，通过与政府、大企业、大集团、大项目、大金融机构的合作关系。但是因为赖小民案亏损很大，目前可以说是被七伤，有“肺痨”。

东方资产以中行起家，近年来凭借牌照优势发力保险业务，长城则是农行起家，以服务中小企业为重点，主攻财务顾问及不良资产收购等综合服务业务。两者规模相比于信达及华融较小。

有业内人士的观点是，即便国家会给予并购企业经济补偿，但是央企也不可能并购那么多，所以才有了 AMC的进场。

随着房地产并购融资款相继落地，央企民企通过资产包或项目结成“对子”。此前亦有消息称，9央企与出险11家民营房企谈并购，其中，11家企业分别是绿地控股、融创中国、世茂集团、中梁控股、荣盛发展、奥园、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力、中南建设。

目前，已经接受国央企援助的民营企业有华南城、祥生、禹洲、中南、世茂、雅居乐、融创、恒大等。根据AMC已经入驻恒大，或许在此批AMC入驻的企业就有佳兆业、花样年、奥园等此前出现暴雷的企业。

此外，近年来，在监管部门“回归本源、聚焦主业”要求下， AMC全面增加不良资产投资规模，成为此时AMC进场的原因之一。

半年报显示，中国信达2021年上半年实现收入总额414.02亿元，归属于上市公司净利润为66.87亿元，上半年实现归属本公司股东净利润66.9亿元，同比增长5.5%。中国华融2021年上半年实现收入总额460.63亿元，同比增长0.8%；实现净利润16.24亿元，同比增长105.0%。

中国东方则在2021年上半年实现营业收入478.87亿元，同比增长10.56%，实现净利润49.61亿元，同比增长37.48%。中国长城，2021年上半年实现营业收入117.55亿元，较上年同期小幅增长，实现净利润约11.27亿元，较上年同期增长约62.63%。

能否“化腐朽为神奇”？

AMC传统的处置方式为“三打”，即打包、打折、打官司。目前的处置方式更加多元化，转债股、追加投资、证券化再出售等。在坊间，亦有将不良资产处置类资产管理公司被描述为：“以三四折的价格购入不良资产，再以六七折价格卖出。”

亦有业内人士向焦点财经如此描述AMC：“AMC更像是秃鹫，吃的是动物的死尸，而不是虫子。”

“当然，四大AMC不以赚钱为目的，AMC进驻无非是能不能将不良资产处置掉，处置完毕就离开了。当然，国企都有涉及上交国家的比例，破产有破产的好处，至少债务有人帮出险企业还，虽然不可能是全部。”某证券分析师告诉焦点财经。

黄立冲则认为，资产管理公司主要是监管的角色，不排除自己会投一部分，但是资产管理公司不是救世主，主要起到稳定局面的作用。但是，项目能否成功并不取决于这些资产管理公司，企业出现问题会导致股东归零，债权人也只能拿到一定比例的还款。

仅就恒大来看，信达及香港信达高管的入驻，有利于各方加快梳理恒大的债务和资产情况，提高债务化解效率。但是，恒大债务较为复杂，是否妥善处理不仅需要时间，还需要看实操。

就此次入驻的信达高管俩看，56岁的梁森林先生，拥有逾30年银行及资产管理经验，拥有丰富的在金融与资产管理经验。梁森林除担任信达香港董事长之外，还担任香港中国金融协会副主席。作为中国信达全资子公司，信达香港主要从事境内外不良资产投资、股权投资、夹层投资、债权投资及证券投资、中长期债券发行、优质资产及结构性固定收益产品及跨境金融服务。

根据银保监会在2021年底曾公开提到，恒大集团全部债务中金融债务占比约三分之一，2021年中报显示，恒大负债总额为1.97万亿元。由此推算，恒大金融债务约为6600亿元。

不过，亦有某证券专业人士对焦点财经称，以目前来看，恒大破产概率较大。

近日，为了帮扶出险房企高效处置资产，政策频出，也为AMC处置资产扫清障碍。2021年12月19日，央行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产产业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼收并购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

公开数据显示，2020年，中国华融加大不良资产收购处置力度，全年收购资产包规模超1800亿元，市场占比40%；中国长城2020年累计收购不良资产超过1400亿元，公司不良资产主业在存量业务中的占比超过70%；2020年，中国东方不良资产投放952亿元，年末不良主业规模2824亿元，较年初增长11%；截至2020年末，中国信达不良资产经营总资产达10020.81亿元，较上年末增加569亿元，在集团总资产的占比进一步增至66%。