险资变心，地产失宠

亏本减持，割肉离场。时过境迁后，天平上的险资和房企，都要谨慎思考来时与去路，梳理出一套安全稳健的新发展逻辑。

“任何投资都是为了回报。”刚刚结束的2021年，险资“出逃”地产股的现象渐成风潮。谈及缘由，一位长期浸润金融市场的人士言语间斩钉截铁——“为什么撤？因为我看不到未来了。”

最近一次是在2021年12月27日，泰康系宣布，大幅减持阳光城股份。减持完成后，持股比例降至3.997%。在此三天前，大家人寿宣布减持金融街股份。权益变动后，大家人寿所持金融街股权下降至10.11%。除金融街外，大家人寿还于近期大幅减持了金地集团。

不止泰康系和大家人寿，据不完全统计，2021年，包括君康人寿、和谐健康、华夏人寿、阳光人寿等在内的多家知名险资都曾抛售地产股份，且抛售对象不乏万科、招商蛇口、华侨城等龙头或知名房企。出逃地产股背后，是险资对于风险和收益的再权衡。

《中国企业家》综合Wind等多方数据统计发现，到2016年年末，前十大流通股股东中，包含险资的A股上市房企共有34家，数量上为近10年的最高点，之后便呈波动下降趋势。截至2021年年末，前十大流通股股东中含有险资的A股上市房企仅有15家。五年之间，数字大幅缩减。

而今，深度调整下的房地产行业已进入发展新阶段，调低目标、提质增效成为规模房企经营管理的主旋律。房企端相对保守的投资策略与态度，也影响着险资的资产配置偏好与路径选择。在多位行业人士看来，未来险资持有地产股将会更加谨慎。

据申万宏源证券测算，目前A股五大上市险企“涉房”投资规模达4552亿元。若加上非上市险企对上市房企的持股市值，投资规模接近5000亿元。不过，在一些险资企业高层看来，这个数字相较于二十几万亿元的总体保险资金，占比并不高，因而不会形成较大的风险敞口。

在资管新规和房地产去金融化的背景下，险资自身也面临新的成长与抉择机会。

亏本减持，割肉离场

“割肉撤离是险资的最佳选择。”谈及险资撤离房地产的缘由，中国企业资本联盟副理事长柏文喜这样解释。他强调，险资不追求短期回报，但也不能接受长时间的浮亏，而在地产股上的大面积浮亏已看不到未来，这才是险资集体撤出地产股的直接原因。

2021年12月份，泰康减持阳光城，就亏了不少钱。对比泰康系2020年的买入股价，如今阳光城每股3.05元的转让价，让其浮亏近17亿元。

泰康方面在回应减持行为时称，2021年以来，整个A股房地产板块受到多重因素影响，基本面走弱，业内诸多企业均受到影响。阳光城股价也出现了较大波动。泰康作为机构投资者，对持仓股票做适时调整，决定对所持有的阳光城股票进行减持，属正常投资决策。

泰康入股时，阳光城修改公司章程承诺分红比例，双方同时签署业绩对赌协议，如未达到约定业绩，阳光城控股股东需要补齐差额。受制于全行业流动性危机，阳光城2021年第三季度业绩未达预期，泰康大幅减持阳光城股份。有说法称，当初双方签订的对赌协议或会解除。

“折半价”减持后，泰康系从阳光城二股东变成持股5%以下的非重要股东。泰康之外，大家人寿也在调整地产板块的股权投资。

首次减持前，大家人寿持有金地集团总股本的20.43%，位列第二大股东。自2021年9月开始，年内大家人寿六次减持金地集团。行至2021年底，大家人寿通过集合竞价和大宗交易方式，合计减持金地集团约2.26亿股，持股比例下降至5.43%。

除了阳光城和金地，头部房企万科的盘子，也在一些险资的“清算”计划中。到2020年年报时，大家人寿已退出万科A十大股东之列。2021年，中国人寿对万科A连续5个季度进行减持，持股比例从2.16%降至0.73%，接近清仓。

2021年11月底，中国香港富豪刘銮雄宁可巨亏百亿也要抛售恒大股票的消息，至今仍令行业唏嘘。在房地产“监管史上最严”的2021年，房企累计违约债券规模超过500亿元，10余家中国上市房企的信用评级级别或评级展望被接连下调，这在蓬勃了近20年房地产发展史上，可以说绝无仅有。

险资亏本减持、割肉离场，与房企经营情况持续低迷密切相关。贝壳研究院高级分析师潘浩对《中国企业家》表示，目前房地产行业普遍面临利润下滑、流动性风险、增长速度减缓等多方面的问题。多重因素交织影响，部分资金选择退出正基于此。

“险资撤出房地产是当前市场波动形势下的应激反应。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《中国企业家》表示，短期内部分房企发生债务风险，相关投资机构避险情绪较重，甚至撤出房地产投资。长期来看，国内优秀资产种类较少，房地产仍是比较优良的投资标的。

“香饽饽”不香了

过去七八年来，险资与房地产的关系非常紧密。房地产股投资周期长，抗通胀能力好，且在国内城市化进程的大力推动下，消费需求旺盛，一度备受险资青睐，被视为“香饽饽”。回顾过往，险资的下场方式主要有三种：认购上市房企股票、买不动产和认购保债计划。

在柏文喜看来，险资属于长期性、低风险的稳健型和财务型投资，上市房企的股份和优质不动产是险资重要的资产配置之一。“因为前者在具备较高流动性的同时，还具有较好的成长性，而后者除了现金流较好之外，还有较强的抗周期性。”

当地产环境向好时，险资频频举牌地产股。当地产环境恶化，险资利益受损，安全诉求首当其冲。尽管不排除有产业方面的合作，刘水认为，险资介入房地产的目的，主要还是获取投资收益。撤出与否，受房地产市场整体形势、行业投资策略等多种因素影响。

2010年，《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发或投资设立房地产企业。自此，险资在二级市场大肆扫货，地产股很快成为险资偏爱的投资标的。

2014年，以生命人寿举牌金地集团，原安邦保险举牌金融街为开端，刮起了一股险资举牌地产股的风潮。2015年7月，保监会松绑保险公司投资蓝筹股比例，将投资单一蓝筹股票比例上限由上季末总资产的5%调整到10%。由此，2015年成为险资大力入局房地产的元年。

当年底，通过一系列增持，钜盛华及其一致行动人前海人寿，取代华润成为万科第一大股东。不久后，又成为华侨城第二大股东。这一年，险资举牌房企31次，动用资金超过1100亿元，到2016年1月底，整体浮盈超过150亿元。

除前海人寿，更多保险类公司加入到“分食”房地产的行列中。中国平安就是其中的鲜明代表。身为碧桂园、融创中国、华夏幸福、旭辉、中国金茂等十多家知名房企的第二大股东，中国平安曾被称为“中国最大的开发商”。

2017年之后，随着平安、太保寿险、新华人寿、阳光保险等险资频频入股房地产，进行财务投资之外，双方合作、绑定发展的味道不断加深。不过，由于房地产市场环境变化和房企自身经营不善，已有险资“踩雷”房地产。

2018年~2019年，中国平安斥资180亿元拿下华夏幸福25.25%的股份。这是迄今为止，中国平安对房企最大的一笔权益投资。然而，受华夏幸福2021年初爆发的债务问题拖累，公司原二股东、现第一大股东中国平安的巨额战略投资产生大额减值计提，涉及金额达359亿元。

中国平安的财报显示，此次计提资产减值减少公司2021年半年度税后归属于母公司股东的净利润208亿元。受此影响，中国平安在2021年上半年成为A股五大上市险企中唯一一个总投资收益率和归母净利润同比出现下降的公司。

另有消息称，2021年7月，平安本来准备入股央企招商蛇口，做它的第五大股东，但9月份却终止了交易，原因是“目前资本市场环境的变化”。除了债务和市场风险，2021年以来的地产股价持续低迷。平安系入股的中国金茂、朗诗地产，近期股价相比入手之时，几近腰斩。

有行业人士总结称，“防范性收缩已成为险资的主流策略。”

地产去金融化持续推进

华夏幸福的债务危机问题，也给投资者敲响了警钟。

“华夏幸福投资失利，除了宏观环境改变和自身管理问题，我们也要反思，检讨我们的风控流程。”2021年8月的中国平安半年报业绩采访会上，公司首席投资执行官陈德贤表示。

而在政策层面，“险资减持地产股”的相关信号早有端倪。

2020年11月，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，明确提到，保险资金开展财务性股权投资，所投标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或销售商业住宅。此前，监管层还针对保险资金违规流入房地产领域发布通报。

2021年上半年，银保监会对保险资金运用，例行开展全面风险排查，并在2021年11月针对潜在的风险隐患提出整改目标。其中，在不动产投资方面提出限期整改违规投向商业住宅、未上市房地产开发公司，不动产项目公司违规融资、超限融资等问题。

在潘浩看来，险资撤离房地产的一个重要背景是，最近几年，房地产去金融化的进程正持续推进。“2016年开始，房企发债只能用于借新还旧，2019年对房地产信托加强了监管，2020年‘三线四档和两集中’出台，2021年上半年严查违规资金入市。”潘浩对《中国企业家》解释称，“现在来看，在企业和居民两边的金融（政策）都已经收得比较紧了。”

房企层面暴露出来的问题，逐渐“劝退”了险资入局地产股的进取心。时过境迁后，天平上的险资和房企，都要谨慎思考来时与去路，梳理出一套新的、安全稳健的发展逻辑。“经济下行期，不动产具有较强的抗周期性，在房地产板块整体不景气的情况下，反而凸显了一定的避险效应，因此成了险资近期大举进入的领域。”柏文喜称。

2021年6月，平安花费330亿元收购凯德集团在北京、上海、杭州等地6家来福士的控股权。陈德贤称，长期来看，像来福士这样的物业具有两大功能：和长期负债匹配、可以穿越周期。

2021年12月底，中国人寿与中国中铁等成立基础设施投资基金，双方均认缴出资150亿元，将重点聚焦契合长三角一体化、粤港澳大湾区、成渝经济区等国家区域发展战略的股份投资项目。

公开数据显示，2021年以来，泰康人寿、平安人寿、和谐健康、太保寿险等险企分别披露了其对10余个不动产项目的投资进展。比如，泰康人寿当年10月披露的多条投资信息显示，其投资的养老社区项目泰康北京燕园养老社区和泰康集团大厦，均已进入实际出资阶段。

陈德贤不认可关于平安被视作“中国最大的开发商”、不动产领域投资存在风险敞口等说法。他表示，“从我们多年险资投资策略来看，我们都是偏向分红及收租性资产。”平安保险资金投资不动产行业有明确准则，符合国家政策和监管规定，而且整个不动产投资占保险资金的比例并不高，截至2021年一季度末，“占比不到4%”。

目前监管部门与上市险企普遍未披露不动产投资收益情况。据陈德贤透露，不动产组合过去为平安险资贡献了稳定的投资收益，每年贡献净投资收益的比例大概在10%。

房企端的“自救”亦在进行。阳光城表示，面对行业寒冬和资金紧张，公司正努力度过短期流动性危机。目前，阳光城已针对解决短期流动性危机做好整体化解方案，将采取出售资产、项目股权等一切必要措施保障流动性，依法维护各债权人合法权益，保全投资人本金和利息。