如何解读2022年过山车式的澳大利亚房地产热潮

挑选市场高峰正迅速成为澳大利亚人最喜欢的晚宴话题。

自从全国房价在大流行中期开始异常繁荣以来，专家和业余房地产投资者一直在预测从“放缓”到“泡沫破裂”的一切。

在经历了惊人的 22.1% 的年度飙升之后——自 1980 年代以来从未出现过类似的情况——分析师表示，全国房屋价值可能即将达到当前周期的顶部。

CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 本周强调，为了选择高峰，有一些关键迹象需要在房地产市场上寻找。

他写道：“然而，随着住宅价值升值速度放缓，首府城市和广泛的‘其他州’​​市场尚未见顶，引发了大量关于这是否会在 2022 年发生并标志着低迷开始的猜测。”

提示高峰正在逼近

在专家称其见顶之前，他们会寻找每月房价负变动的一致趋势。

“迄今为止，主要地区的季度趋势仍然是积极的，唯一的例外是达尔文房屋，这是唯一一个记录负季度变化的首府城市住房部门，”劳利斯先生说。

他补充说，确定市场峰值有很多变化因素，包括利率和信贷可用性等政策相关因素、供应和负担能力等市场影响，以及劳动力市场状况和工资增长等经济方面。

CoreLogic 研究人员补充说，其他一些需要注意的迹象包括供应增加、负担能力限制、拍卖清盘率减弱和供应商指标软化，例如上市时间更长和折扣水平更高。

Ray White 的首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，即使许多市场的高峰尚未到来，但强劲的增长可能已经过去。

“可以肯定的是，我们不太可能看到价格增长接近 2021 年的水平。但是，价格增长或下降将根据你所处的位置而变化很大，”她解释说。

“即使有最好的信息，也很难确定高峰和低谷的时间。话虽如此，在高峰期购买通常会导致价格在较长时间内上涨——即使价格在高峰期后立即企稳或下跌。

例如，悉尼的房价在全球金融危机后于 2009 年 2 月触底，但到 2009 年 10 月，它们再次超过了全球金融危机前的峰值。

在低谷和价格再次飙升之间，这可能是一个非常紧的窗口，”她说。

一个被感知的房地产过山车

Conisbee 女士说，有这么多关于高峰和低谷的讨论，可能会导致外行的房地产追随者相信当地房地产是一场疯狂的旅程。

“我认为有一种观点认为澳大利亚房价涨跌互现。现实情况是，在大城市，我们往往会看到价格飙升，然后在很长一段时间内价格略有下降或持平，”她说。

她说，较小的城镇和城市经历了更多的高潮和低谷。

“他们更有可能看到定价的更多变化，特别是如果他们依赖单一行业。例如，矿业城镇往往遵循商品周期。像黄金海岸这样的地方是繁荣/萧条的地方，主要受旅游业的推动，但随着时间的推移，经济变得更加多样化，现在更加稳定，”她补充道

峰值价格与峰值增长率

虽然数据尚未显示哪些市场已经达到了最高价格，但这些价格上涨的速度或速度似乎已经达到了上限。

“尽管我们看不到任何证据表明特定的房地产市场已经达到顶峰，但很明显，大多数市场已经经历了增长率的顶峰。去年 3 月左右，我们看到大多数首都的增长率达到了峰值，”劳利斯先生写道。

他建议澳大利亚最大的市场将在 2022 年达到当前周期的峰值。

他说：“我们可以看到我们两个最大的首府城市悉尼和墨尔本在今年晚些时候达到顶峰，尽管时机非常不确定，并且取决于广泛的影响。”

Conisbee 女士说，悉尼和墨尔本都是对利率变化和金融干预最敏感的市场。

“11 月实施的金融限制相当温和，尽管有很多关于加息的讨论，但在现阶段，这似乎不太可能在 2022 年发生。然而，有趣的是，似乎确实发生了转变情绪。

在悉尼和墨尔本，2021 年下半年的待售天数有所增加，这表明买家想要支付的价格与卖家所追求的不匹配，”她说。

“澳大利亚其他地方正在发生非常不同的情况，而且势头似乎并没有太大的减弱。昆士兰东南部继续受益于墨尔本和悉尼的人口和资金转移。我们也继续看到堪培拉、阿德莱德和霍巴特等小城市的实力，”她补充说。

高峰后会发生什么

选择市场的峰值是一回事，但在周期的关键点之后发生的事情也很重要。

“一旦市场见顶，典型的趋势是价值将经历一段下跌期。下降的持续时间和严重程度取决于广泛的宏观和微观因素，”劳利斯先生说。

他说，讨价还价的买家可能正在等待崩盘，但从历史上看，澳大利亚不会发生这种情况。

“自 1980 年代后期以来，澳大利亚经历了严重程度不等的全国性经济衰退。2017 年至 19 年经济低迷期间，最近一次出现大幅下滑的峰值是 8.4%。”

根据 Conisbee 女士的说法，买家应该着眼于大局，而不是因为试图在高峰之外挑选而分心。

“始终将房地产视为一项长期投资，购买的时机变得不那么重要了。重要的是您在预算范围内购买，并记住未来几年利率会增加。”