西班牙是否正在走向另一个房地产泡沫

西班牙房地产市场的价格有所上涨，但不能归类为泡沫。或者至少目前还没有，这是市场分析师和学者广泛认同的观点。

随着经济增长和通货膨胀，2022 年住房价格将继续上涨。尽管欧洲中央银行 (ECB) 已经标记了该行业的“繁荣”——一个用来替代“泡沫”的术语——但它似乎指的是其他国家的房地产市场，而不是西班牙的房地产市场。但在一个日益受到全球投资趋势影响的行业，不能排除一定程度的污染。

资产管理公司 Arcano Partners 的首席经济学家伊格纳西奥·德拉托雷 (Ignacio de la Torre) 表示，目前的情况与负担能力有关。为了评估泡沫的风险，他建议分析所谓的努力率：家庭分配给住房支付的收入部分。“高于 35% 意味着我们的市场压力很大，而西班牙在 2006 年为 46%，”他在谈到西班牙之前的房地产泡沫高峰时解释道。现在，这个百分比在 30% 到 32% 之间，情况有所不同。“问题在于房屋价格何时上涨，”他补充道。“如果它们像德国那样上涨 9%，或者像美国那样上涨 20%，就会导致泡沫。”

与许多专家一年前的预测相反，2021 年西班牙的住房价格变得更加昂贵。国家统计局(INE)要到3月份才会公布官方数据，但截至第三季度的年增长率为4.2%，呈现明显的上升趋势。与此同时，CaixaBank 的研究服务将 2021 年的平均涨幅量化为 1.9%(远低于其他来源)，并认为该比率将在 2022 年翻一番并达到 4%。

“有一些令人担忧的症状，”巴塞罗那大学房地产咨询、管理和开发硕士学位主任 Gonzalo Bernardos 说。然而，他看到的风险只不过是一个“轻微泡沫”，并明确表示情况与2008 年全球经济低迷大不相同：“如果没有金融危机，银行也没有大麻烦，只会如果市场冻结，价格就会下跌，”他说。他说，可能导致泡沫的根源在于新房供应与不断增长的需求之间的不平衡，但他强调，无论如何，直到 2024 年才会出现任何规模的泡沫。

更多建筑、销售和抵押贷款

2021 年大约有 100,000 套房屋开工，与大流行前的数字相似，但远未达到本世纪初的过剩;2006 年新增单位数量猛增至 750,000 多个。在贝尔纳多斯看来，目前的数字是不够的。“较低的房屋开工数字会推高价格，许多买家求助于转售房屋行业，这可能会导致那里的价格不合理上涨，”他说。自去年夏天以来，房屋销售和抵押贷款都达到了十多年来的最高水平。问题是这种上涨是否仅仅是由于冠状病毒大流行初期的市场瘫痪。

在阿利坎特大学教授应用经济学的 Paloma Taltavull 也指出供应短缺。“自 2008 年以来，建设规模一直很小，”她说。她指出，这在区域首府和经济活动强劲的中心等地区引发了市场紧张局势。但 Taltavull 几乎排除了泡沫的可能性：从她的角度来看，这仅适用于上涨与解释性因素无关的情况。而在她看来，目前房价上涨的原因有很多，比如由于大流行引发的生活方式改变，房主倾向于搬家，这种趋势“在世界各地都在发生，一定是其中之一。一些国家价格飙升的原因，”她说。

然而，国际前景黯淡。早在 2021 年年中，彭博社的一项分析就得出结论，“世界各地的房地产价格正在闪现自 2008 年金融危机爆发以来从未出现过的那种泡沫警告。”今年晚些时候，欧洲央行和美联储等监管机构就房地产市场的“繁荣”和“脆弱性”发出警告。

跨区域传染

美国银行业监管机构有一个“繁荣指标”，可以确定价格发展何时与其他经济参数不一致。美国、加拿大和荷兰都有不同步的房地产市场。在这项研究的 25 个国家中，西班牙离这一困境第二远，仅次于南非。

“我们并未处于泡沫的边缘，但脆弱性正在增加，以至于需要加强控制，”西班牙银行前总裁兼高级统计委员会成员胡里奥罗德里格斯说，该委员会是一个咨询机构。国家统计局(INE)。罗德里格斯认为，西班牙显然没有“足够”的工具来研究房地产市场和评估情况。“我们仍然没有租金统计数据，”他说，同时指出 INE 销售价格指数应该每月更新一次，而不是每季度更新一次。然而，他确信“欧洲正在经历自 2015 年以来最剧烈的价格上涨。”

其他地方的流行趋势会在西班牙流行起来吗?“毫无疑问，”塔尔塔武尔说。“问题是知道需要多长时间。”这位学者还认为，“我们可以预期价格会因通货膨胀而上涨。”在普遍稀缺的情况下，“投资市场购买房屋，”德拉托雷补充道。由于负利率“已将最保守的投资者赶出债券市场”，这一趋势正在得到加强。

所有的经济情景似乎都导致欧洲央行和货币刺激措施的退出。伯纳多斯警告说，这种平衡并不简单：“如果我们假设我们已经吸取了 2008 年的教训，但并不清楚我们是否吸取了教训，那么泡沫总是会因利率过快上升而破裂。”