国际顾问民意调查 2022年房地产市场前景看好

随着全球疫苗接种率的提高，世界正在适应新常态并应对危机，各国正在重新开放边境。

尽管发生了大流行，但一些国家的房地产市场出现了强劲增长，特别是在工业和住宅领域。随着工人逐渐重返工作岗位，一些市场的办公空间出现了改善的势头。至于零售和酒店领域，预计市场将缓慢复苏。

我们向房地产顾问询问了全球一些主要房地产市场在 2021 年的表现及其对 2022 年的展望。继续阅读以了解详情。

澳大利亚房地产市场在 2021 年表现强劲，这得益于工业部门的非​​凡增长，过去一年资本价值平均上涨 18%，平均总回报率为 24%。

工业地产受益于租户和投资者需求的逐步变化，物流企业和零售商由于电子商务的加速和提高库存水平的相关愿望而寻求扩大和升级其空间。这种结构性的顺风提振了投资者的需求，并且随着主要机构和私营公司寻求提高其对工业地产的投资组合配置。这反过来又产生了显着的产量压缩。

与此同时，写字楼行业一直保持弹性并恢复增长，尽管悉尼和墨尔本的长期封锁令市场情绪承压，但资本价值平均上涨了 3%。投资者对澳大利亚办事处的长期前景保持信心，2021 年所有市场的收益率都因低利率环境而受到压缩。

零售业受疫情影响最大，2020 年资本价值下降 14%，但市场现已企稳，最新数据显示 2021 年第三季度恢复增长。

展望未来，被压抑的消费需求预计将推动经济重新复苏，这将推动商业情绪上升，为房地产创造有利的背景。预计工业部门将继续表现良好，但增长的驱动力现在正从收益率压缩转向租金表现，多个驱动力指向增长。这将由悉尼和墨尔本引领，但布里斯班、珀斯和阿德莱德紧随其后，也将出现强劲增长。

写字楼行业有望受益于租赁市场情绪的改善。经过长时间的低迷活动，被压抑的需求已被释放，这将有助于提高吸收率并推动市场在 2022 年复苏。尽管关于工作场所动态的争论仍在持续，但这种复苏仍将发生。没有证据表明大规模裁员，这些压力将意味着吸收的反弹不太可能像 1990 年代初和全球金融危机后时期的复苏那样强劲。

在传统行业之外，投资者继续将其投资配置转向运营房地产，例如数据中心、医疗设施、建造出租、老年人住房和学生宿舍。然而，由于现有存量有限，轮换主要是通过以建造租赁为主导的建造核心战略进行的。目前正在进行多项大规模开发，计划继续在全国范围内持续开展活动，墨尔本正在成为新活动的焦点。

住宅市场在 2020 年非常强劲，因此，国家和地方层面在年底出台了多项政策来冷却市场。这些在 2021 年产生了预期的效果，价格增长放缓，尤其是在 2021 年第二季度，并且交易量放缓。

鉴于目前的整体融资和政策环境，很难预测价格的强劲增长。另一方面，主要城市的终端用户需求依然坚挺，就业机会和生活方式因素继续吸引人才。因此，来年可能会相对平稳，下半年可能会略有回升，具体取决于政策和融资政策。

近两年，除了较为主流的商业市场外，物流板块也备受投资者关注。鉴于结构性增长动力、关键消费市场对产能升级和质量的需求以及针对基础设施(包括物流)。其他细分市场可能包括数据中心、生命科学和多户型，尽管这些都是不成熟的小市场，不会占总交易量的显着份额。

鼓励与新经济产业相结合的某些行业，例如商业园区。主要挑战将是融资环境以及某些市场的充足供应。

新加坡的房地产市场保持弹性，在流动性活跃、经济改善和升级需求强劲的情况下，房价继续攀升。私人住宅物业价格连续第六个季度上涨。在有地房产的带动下，2021 年前三季度整体价格继 2020 年上涨 2.2% 之后上涨 5.3%。投资市场在 2021 年表现非常出色，迄今为止的总投资销售额为 179 亿新元(553 亿令吉) ，超过 2020 年全年的 131 亿新元。

住宅板块一直是新加坡 2021 年表现最好的房地产板块。交易量保持强劲，价格保持上涨趋势。我们观察到趋势趋于坚定，例如买家偏好转向郊区更大、更灵活的居住空间，以及建筑业延误导致的租金需求增加。

工业部门在 2021 年也表现良好。大流行引起的结构变化，如电子商务和食品配送，尤其有利于物流和仓储子行业。工业空间的价格和租金在 2021 年保持相对稳定，高于平均水平的供应管道与需求改善相平衡。

与贸易和工业部对 2021 年增长 6% 至 7% 的上调预测一致，我们预计随着我们进入 2022 年，经济将继续增长，同时商业信心改善。我们预计投资市场的表现将超过 2021 年的商业表现旅行回升。除非政府采取降温措施，否则住宅领域的推出和销售活动在 2022 年应保持强劲。我们还预计，随着边境管制的进一步放松，该行业将引入和采用更多数字化流程，以及更多外国买家的交易。

写字楼行业有潜力在 2022 年大放异彩，因为机构投资者可以利用预期的市场复苏。由于对扩大办公空间的浓厚兴趣，技术和联合办公运营商继续推动需求。此外，办公楼供应紧张将支持入住率和租金。我们认为，A 级行业将在 2022 年引领租金回升。

到 2022 年，工业部门预计将进一步增长，制造业预计将出现强劲增长，这主要受电子和精密工程集群的强劲半导体和半导体设备需求的推动。我们预计优质工业空间的价格和租金可能会在 2022 年温和增长。

在疫苗接种率提高、边境重新开放和安全管理措施放松的背景下，我们预计零售和酒店业将在 2022 年有所改善。随着零售业逐步复苏，零售租金和入住率可能会在 2022 年触底。由于酒店业的复苏在很大程度上依赖于国际游客，疫苗接种旅行车道 (VTL) 计划的成功和旅行限制的进一步放宽对于该行业在 2022 年的表现至关重要。

供应链中断和外国劳动力短缺的不断变化的 Covid-19 形势将继续影响企业和市场情绪。尽管如此，我们认为，随着经济环境的改善以及在流行的 Covid-19 时代恢复正常，下行空间有限。随着新加坡继续扩大其 VTL 计划，我们预计该国将恢复其作为全球商业、旅游和人才中心的地位，从而推动房地产市场的增长。

今年前九个月，河内和胡志明市的房地产市场受到 Covid-19 的影响，许多项目的商业计划因此被推迟。

在胡志明市，第三季度只有两个项目通过网络平台开售。9个月总供应量达到近7500台，较2020年下降35%以上，为近三年最低。

胡志明市也欢迎高端产品，即价格约为每平方米 14,000 美元的品牌住宅。胡志明市的需求也略有下降，但总体而言，销售率和吸收率仍然很高。

由于基础设施系统，河内的情况要好一些。今年前九个月，供应量略有增长，有 12,000 套公寓，比去年增长 7%。主要供应来自城市西部和东部的大型城市项目。

与2021年相比，2022年胡志明市供应将改善，国内外开发商新项目较多。由于城市土地储备稀缺，中端新项目将主要集中在东部和郊区.CBD土地储备将优先用于豪华和高端住宅项目。预计2022年房价将保持3%至7%的平均增长势头。

在河内，大量的新供应将来自郊区的大型项目，这要归功于庞大的土地储备。河内的基础设施体系是其住房市场的强项，连接了中心地区和周边地区。因此，开发商对开发具有多样化公用设施和大片绿地的中心以外的大型项目更有信心。

河内的房地产价格不像胡志明市那样波动，但预计价格将同比上涨 1% 至 3%。随着明年供应充足和需求旺盛，河内房价将从2021年开始在2022年小幅上涨。

与房地产市场的其他板块相比，工业地产是最亮眼的板块。生产从中国转移以及签署的一系列自由贸易协定增加了全国对工业用地的需求。为了满足这一需求，北部、中部和南部省份已经规划或建设了新的工业园区。尽管发生了 Covid-19，但这仍导致了工业房地产市场的繁荣。随着电子商务的发展，工厂、仓库和物流服务也很有前景。

对于个人投资者而言，胡志明市和河内郊区的住宅房地产是2022年值得考虑的细分市场。具体而言，价格合理、居住空间和公用事业质量好的产品将是长期投资的合理选择。

与该地区其他市场相比，越南市场仍有许多需要克服的问题，如基础设施系统、物流成本、行政程序、法规和法律等。如果这些问题得到解决，越南市场将吸引主要投资者。

越南政府仍将重点放在基础设施建设和大力推动公共投资上。2021 年至 2025 年期间 2.87 万亿越南盾的公共投资总额预计将达到 95%，高于 2016 年至 2020 年期间的 75%。这对房地产市场来说是一个巨大的动力。