2022年商业地产市场需要关注的10个关键主题

又是那个时候，在新年初期，我们正在猜测 2022 年可能会发生什么，在这种情况下是南非经济的房地产部分。

在利率上升的经济仍然疲软但有所改善的情况下，今年房地产市场似乎不会出现烟花爆竹。但也有一些预期的“相对”积极因素。

以下是我们认为值得关注的 10 个关键主题：

1. 预计2022年所有物业空置率将继续上升趋势

MSCI 所有商业物业空置率多年来一直处于广泛上升趋势，从 2015 年下半年的 4.3% 的低点到 2021 年上半年的 9.7%。我们预计这一比率将翻倍- 2022 年的数字领域，如果在 2021 年下半年还没有的话。

在 2020 年实际 GDP 急剧下降 -6.4% 之后，整个经济的产出水平据信仅部分恢复到 2019 年的水平，而 2021 年 +4.7% 的增长预期不足以完全恢复产出水平。

2. 利率上升有望维持多年的资本化率普遍上升趋势

在国内，CPI(消费者价格指数)通胀率在 2021 年的大部分时间里从去年 2 月的同比 2.9% 上升到 11 月的 5.5%，其中汽油和食品价格是主要影响因素。

这使得 CPI 通胀率升至接近 SARB 目标上限的 3-6%，该央行在 2021 年 11 月将利率上调 25 个基点。预计 2022 年将再加息 3 次 25 个基点，到年底将最优惠利率从目前的 7.25% 水平提高到 8%。

政府债务与 GDP 比率进一步上升的预期，以及国家财政面临的持续压力以及短期利率上调，预计将对长期债券收益率施加上行压力，因此，房地产资本化(上限)率2022 年，上限利率成为房地产商业地产价值下行压力的来源。

从 2013 年 5 月的 6.9% 的十年低点月平均收益率到 2021 年结束时的月平均长期债券收益率高出 3 个百分点至 9.9%，预计 2022 年将继续普遍上涨趋势。

3. 预计2022年商业地产每平方米平均资本价值名义价值将停止下降

我们预计，商业地产的实际“名义”平均资本价值至少会停止近年来的下降，在 2022 年回到个位数的正数区域。

然而，上限利率上升和净营业收入增长疲软预计将使平均资本价值保持在“实际”下降区域。因此，房地产价值的多年修正预计将在 2022 年继续有效，尽管速度较慢且仅以实际价值计算。

我们距离房地产价值的多年修正还有多远?

根据 MSCI 数据，自 2018 年下半年以来，截至 2021 年上半年，每平方米平均资本价值下降了 -9.5%。与上一学期相比，从 2016 年到 2021 年上半年的 11 个学期中，有 9 个学期的平均值(经 GDP 通胀调整后)实际下降。

因此，虽然实际估值下降的幅度要小得多，但从 2016 年上半年到上半年，MSCI 所有房地产平均资本价值的累计下降幅度为 -29% 2021 年。

4. 2022年酒店楼市有望好转

首先，对酒店客房的很大一部分需求本质上是非必要的，在 2020 年经济大衰退之后，许多企业和家庭面临财务压力，许多人将继续将旅行和酒店住宿放在次要位置。

其次，鉴于锁定期间许多业务互动的成功“放大”，过去在 Covid-19 之前进行的部分商务旅行可能不会返回。

第三，南非一直受到外国游客入境限制的困扰。疫苗的推出是改善这种情况的关键。

所有这三个挑战预计将在 2022 年得到部分缓解，从而改善酒店房地产市场。但不足以在“三巨头”商业地产类的表现下结束这一类。到 2021 年 10 月，酒店平均入住率已从 2020 年 10 月的 18.8% 上升至仅 31.6%，仍远低于 2019 年 10 月的 52.8%，而 2021 年 10 月的酒店总收入仍较 2019 年 10 月下降 32.9%。

5. 预计 2022 年将有更多员工在办公室工作

办公物业类别预计将在 2022 年成为三大商业物业类别中表现不佳的，截至 2021 年上半年其全国平均空置率已高达 17.9%(根据 MSCI 数据)，预计将进一步上升.

在家工作的激增是对办公空间需求的主要抑制因素。我们相信全职办公室工作的水平不会回到封锁之前的水平。

办公空间需求的其他压力来源是正常的经济衰退效应，这导致办公领域的就业人数大幅下降，而办公空间利用率的提高似乎最近加快了速度，“办公桌空间的旅馆服务越来越受欢迎。Hotelling 指的是桌面预订系统。

办公室中的社交距离措施部分抵消了这一点，这通常要求公司拥有密度较低的工作空间。但我们认为这只是上述情况的部分抵消，使写字楼市场在 2022 年面临压力，平均空置率进一步上升。

6. 2021 年的零售业好于 2020 年，但进入 2022 年可能更难进一步改善

零售物业表现在 2021 年有所改善，但 2022 年将进一步改善。继 2021 年增长率为 +2.8% 之后，预计 2022 年实际家庭可支配收入将进一步增长，增长率为 +0.2%。实际可支配收入增长预计将受到非常疲软的就业增长的限制。

与 2021 年相比，预计 2022 年的平均消费者通胀率将略高，未偿债务利率的预期上调将进一步侵蚀可支配收入。

最重要的是，预计家庭的有效税率将继续，与工资通胀相关的税级蠕变的调整只是部分的。我们预计零售中心将更多地关注高频必需品，而不是奢侈品和低频购买，从而表现出色。

7. 工业地产市场继续领跑

我们预计工业地产市场仍将在主要商业地产类别中表现相对领先。它是三个类别中最实惠的，也是最适应的。此外，它似乎将在未来几年受益于越来越多的在线零售重点。

最近几个季度的 FNB 商业地产经纪人调查显示，工业市场确实是到 2021 年最强劲的市场，也是经纪人认为平均空置率显着下降的三个市场中唯一一个。

8. 住宅租赁市场有望好转

预计 2022 年住宅租赁市场将有所加强。我们已经从 TPN 租户数据中了解到，在 2020 年锁定下降之后，与业主在租金支付方面信誉良好的租户百分比已显着恢复。

TPN 的全国平均空置率估计已从 2021 年第一季度的峰值 13.31% 下降至第三季度的 10.66%，平均租金通胀在跌至中度负值后温和上升至第三季度同比 +0.4前几个季度的领土。

空置率下降将为租金通胀复苏提供温和支持，我们已经看到了早期迹象。

我们预计 2022 年住宅租赁市场将温和复苏，因为我们预计利率会进一步温和上调。加息通常会抑制自 2020 年起降息带来的首次购房者抢购房屋;降息驱动的买家需求激增，帮助在租赁市场上留下了一个“缺口”。

9. 住宅开发市场见顶

尽管住宅租赁市场预计将温和回升，但至少在 2022 年仍可能供应充足。此外，预期的利率上升可能会冷却购房者的需求。

这导致我们预计，我们应该看到住宅单元计划的数量在 2022 年的短期内超过一个峰值，住宅完工量也会出现轻微滞后。因此，预计 2022 年住宅建筑活动将出现最近的“小高潮”。

10. 西开普地区在经济和财产方面表现出色

西开普省可能会在 2022 年表现出色。我们基于这样的信念，即西开普省吸引对经济增长至关重要的“半赠款技能和购买力”的能力最近有所增强。

2021 年，KZN 和豪登省的骚乱和抢劫可能进一步增强了在西开普省生活和经商的相对吸引力，而该省则逃脱了该事件。